W tej kwestii ukształtowały się dwie odrębne linie orzecznicze. Jedna korzystna dla podatników, druga niestety niekorzystna.

Spłata kredytu jest kosztem…

W wyroku z 2 lutego 2024 r. (sygn. akt II FSK 607/21) Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że spłata kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość jest kosztem odpłatnego zbycia. „Spłatę obciążającej nieruchomość hipoteki można uznać za warunek zbycia ze względu na ochronę interesów nowego nabywcy nieruchomości i jego niechęć do stania się dłużnikiem wierzyciela hipotecznego po uiszczeniu ceny rynkowej za nieruchomość” – uznał wtedy sąd kasacyjny

… czy jednak kosztem nie jest?

Odmienny pogląd NSA wyraził natomiast 7 czerwca 2019 r. (II FSK 1992/17). Stwierdził, że spłatę kredytu można byłoby zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia, gdyby stanowiła ona warunek zbycia lokalu. Sąd nie znalazł jednak uzasadnienia dla takiego twierdzenia, ponieważ – jak zauważył - zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza praw wierzyciela hipotecznego, który może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń od tego, kto stanie się właścicielem. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga zatem obowiązkowej spłaty długów zabezpieczonych hipoteką – stwierdził NSA, analizując art. 244 par. 1 kodeksu cywilnego i art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Darowizna, sprzedaż, spłata

Najnowszy wyrok zapadł w sprawie kobiety, która w grudniu 2021 r. sprzedała mieszkanie. Wcześniej, w grudniu 2019 r., dostała je w darowiźnie od swoich rodziców. Od nabycia nie minęło zatem pięć lat, co sprawiło, że kobieta musiała zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży (nie skorzystała z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Mieszkanie było obciążone hipoteką z tytułu kredytu zaciągniętego przez rodziców. Kobieta wraz z mężem przejęła ten kredyt i od maja 2020 r., a więc zanim jeszcze doszło do sprzedaży mieszkania, oboje stali się formalnie kredytobiorcami. Rodzice zostali z kredytu zwolnieni. Z uzyskanej ceny sprzedaży została spłacona około połowa kwoty zadłużenia. Kobieta uważała, że może zaliczyć tę spłatę do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Spłata nie pomniejszy przychodu

Nie zgodził się na to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 3 lipca 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.405.2025.2.DP) stwierdził, że od przychodu ze sprzedaży nieruchomości można odliczyć wyłącznie koszty, które muszą zostać poniesione w związku ze zbyciem, a więc np. koszty wyceny nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych. Nie zalicza się do nich spłaty kredytu hipotecznego obciążającego zbywaną nieruchomość.

Tego samego zdania był WSA w Gdańsku. Zwrócił uwagę na to, że sprzedaż nie była uzależniona od spłaty kredytu. Jak wyjaśnił sędzia Marek Kraus, dla uznania wydatków za koszt odpłatnego zbycia (w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT) wymagany jest pewien ciąg przyczynowo-skutkowy, co oznacza, że sprzedaż nieruchomości jest przyczyną powstania określonego wydatku. Jako przykład takich wydatków sędzia Kraus wskazał taksę notarialną, prowizję pośrednika i inne wydatki, bez których sprzedaż nie byłaby w praktyce możliwa. Wyrok jest nieprawomocny.

Wyrok WSA w Gdańsku z 4 listopada 2025 r., sygn. akt I SA/Gd 689/25

Autor jest doradcą podatkowym