WSA. Sprzedaż nieruchomości po przewłaszczeniu. Zwrot nadwyżki jest kosztem

Przy sprzedaży nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie pożyczkodawca powinien móc zaliczyć do podatkowych kosztów również kwotę, którą musi zwrócić pożyczkobiorcy w wyniku wzajemnego rozliczenia. Jest ona bowiem rzeczywistym uszczupleniem jego majątku – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Przy sprzedaży nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie pożyczkodawca powinien móc zaliczyć do podatkowych kosztów również kwotę, którą musi zwrócić pożyczkobiorcy w wyniku wzajemnego rozliczenia. Jest ona bowiem rzeczywistym uszczupleniem jego majątku – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

Chodziło o kobietę, która w ramach biznesu udziela pożyczek. Ich oprocentowanie jest ustalane w stosunku rocznym, a w umowie jest podana kwota odsetek za cały okres udzielenia pożyczki. Pożyczkodawczyni przysługuje też prowizyjne wynagrodzenie za rozpatrzenie wniosku, zweryfikowanie zabezpieczenia, przygotowanie harmonogramu spłaty oraz dopełnienie wszelkich niezbędnych formalności.

W celu zabezpieczenia przed brakiem spłaty, umowa pożyczki przewiduje dodatkowe instrumenty, takie jak: poręczenie pożyczki przez osoby trzecie, poddanie się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego, wystawienie przez pożyczkobiorcę weksla in blanco, zawarcie umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości w formie aktu notarialnego jako aneksu do umowy pożyczki.

Sprzedaż nieruchomości

Jeżeli więc pożyczkobiorca przestanie spłacać pożyczoną kwotę, pożyczkodawczyni ma prawo sprzedać nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie jej należności z tytułu kwoty kapitału, odsetek kapitałowych, odsetek karnych, należnej prowizji oraz opłat notarialnych.

Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę przewyższającą sumę zabezpieczeń, to pożyczkobiorcy przysługuje zwrot nadwyżki.

Taka sytuacja miała miejsce w sprawie rozpatrzonej przez poznański sąd. Pożyczkobiorca zaprzestał spłacania pożyczki. Ostatniej płatności dokonał 10 lutego 2023 r. Kobieta, która udzieliła pożyczki, skorzystała z postanowień zawartej umowy i dokonała przewłaszczenia dwóch nieruchomości, które stanowiły przedmiot zabezpieczenia. Obie nieruchomości zostały sprzedane w I kw. 2024 r.

Co z nadwyżką

Kobieta sądziła, że do kosztu uzyskania przychodów może zaliczyć kwotę ze sprzedaży, którą musi zwrócić pożyczkobiorcy w wyniku wzajemnego rozliczenia, czyli kwotę pozostałą po sprzedaży nieruchomości, pomniejszoną o kwotę pożyczki, odsetki kapitałowe, odsetki karne, kwotę prowizji i inne opłaty.

Innego zdania był dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 12 czerwca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011. 300.2024.2.KP) stwierdził, że podatnik może odliczyć od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości tylko te wydatki, które poniósł na jej nabycie (wybudowanie) i ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie jej posiadania, a które zwiększyły jej wartość.

Tak bowiem wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT – stwierdził dyrektor KIS.

Podkreślił, że art. 30e ust. 2 ustawy o PIT (określający podstawę obliczenia podatku przy sprzedaży nieruchomości), a zwłaszcza zawarte w nim odesłanie do wspomnianego art. 22 ust. 6c, mają pierwszeństwo przed ogólną zasadą zapisaną w art. 22 ust. 1, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła.

To rzeczywiste uszczuplenie

Nie zgodził się z tym WSA w Poznaniu. Wyjaśnił, że nie można sprzedaży będącej skutkiem umowy przewłaszczenia traktować jak zwykłej sprzedaży. Są wyraźne różnice i trzeba je uwzględnić – uzasadnił sąd.

Zwrócił uwagę na to, że ustawodawca w szczególny sposób potraktował umowę przewłaszczenia. Uznał ją za neutralną podatkowo „do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy” (art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT). Niestety, nie uregulował jednoznacznie tej odmienności w przepisach dotyczących przychodu z odpłatnego zbycia takiego przedmiotu i kosztów uzyskania przychodu – zauważył WSA.

Dlatego mając na uwadze treść art. 22 ust. 6c oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, sąd uznał, że kosztem uzyskania przychodu powinna być, oprócz wartości nominalnej udzielonej pożyczki, także kwota, którą pożyczkodawca musi zwrócić pożyczkobiorcy w wyniku wzajemnego rozliczenia (pozostała po sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie). Kwota ta stanowi rzeczywiste uszczuplenie majątku pożyczkodawcy, a do jej poniesienia został on zobowiązany umową. Bez tego kosztu pożyczkodawca nie mógłby nabyć nieruchomości – wskazał WSA.

Za bez znaczenia uznał to, że wydatek ten zostanie poniesiony dopiero po zbyciu nieruchomości (dopiero wtedy znana jest kwota nadwyżki). Liczy się to, że do jego poniesienia pożyczkodawca został zobowiązany umową. Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

orzecznictwo