Sąd wyjaśnił, że w takiej sytuacji nie był to ani koszt nabycia nieruchomości, ani nakład na nią poczyniony.

Sprzedaż po roku od nabycia

Chodziło o mężczyznę, któremu rodzice podarowali w 2019 r. mieszkanie. Na zakup tej nieruchomości zaciągnęli w banku kredyt hipoteczny. Syn zobowiązał się przejąć na siebie zobowiązanie spłaty tego zadłużenia, ale formalnie kredyt nie mógł zostać na niego przepisany, bo mężczyzna nie miał zdolności kredytowej.

Kredyt został spłacony w 2020 r. przy okazji sprzedaży tego mieszkania. Wartość mieszkania ustalono wtedy na 365 tys. zł, z czego 100 tys. zł nabywca przelał na rachunek banku (w celu spłaty hipoteki), a 265 tys. zł na konto sprzedającego.

Sprzedający przeznaczył pieniądze z tej transakcji na zakup i wykończenie domu, czyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jaki przychód ze zbycia?

Uważał, że do przychodu z tej sprzedaży nie powinien zaliczać 100 tys. zł, które nabywca przelał na rachunek banku w celu spłaty hipoteki.

Miało to znaczenie dla potrzeb wyliczenia wysokości ulgi mieszkaniowej w PIT. Mieszkanie zostało bowiem sprzedane jeszcze przed upływem pięciu lat od jego nabycia (w tym wypadku – odziedziczenia). Mężczyzna uzyskał więc podatkowy przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Chcąc uniknąć zapłaty podatku dochodowego, powinien był przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Faktycznie tak uczynił – kupił i wykończył dom.

Spór z fiskusem toczył się o to, ile powinien był na ten cel wydać – czy 265 tys. zł, czy całe 365 tys. zł, które uiścił nabywca (czyli łącznie ze 100 tys. zł przelanymi bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty hipoteki).

Mężczyzna uważał, że na potrzeby rozliczenia wydatków na cele mieszkaniowe powinien wziąć pod uwagę 265 tys. zł, bo tylko tyle dostał ze sprzedaży mieszkania.

Co ze spłatą kredytu?

Był też przekonany, że spłata hipoteki była kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Wprawdzie nie był to koszt bezpośredni, ale warunkował on zawarcie umowy sprzedaży. Bez tego nakładu nie dałoby się sprzedać mieszkania – argumentował.

Cudzy kredyt to nie koszt

Nie zgodził się z nim dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 14 marca 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.105.2025.1.DP) stwierdził, że spłata zadłużenia nie mogła być kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży, bo kredyt zaciągnęli rodzice mężczyzny (darczyńcy), a nie on sam.

Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Zwrócił uwagę na to, że spłacony został kredyt zaciągnięty przez osobę trzecią (rodziców), którzy po przekazaniu mieszkania w darowiźnie nadal byli dłużnikami osobistymi wobec banku.

Syn (obdarowany) nie wszedł w ich miejsce. Zatem – jak uzasadniła wyrok sędzia Małgorzata Gorzeń – nie może on przy sprzedaży mieszkania potraktować spłaty kredytu jako kosztu nabycia tej nieruchomości czy poczynionego na nią nakładu.

- Spłata cudzego kredytu nie mieści się w pojęciu „koszty nabycia” lub „koszty wytworzenia”, ani w pojęciu „nakłady” – wyjaśniła sędzia Gorzeń.

Wyrok jest nieprawomocny.

Wyrok WSA w Gdańsku z 18 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Gd 301/25

Współpraca: Katarzyna Jędrzejewska