Precedensowe orzeczenie dotyczy nabycia tzw. nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce czy centra handlowe. Jednym słowem o dużym znaczeniu dla firm. Jak ostatnio informowaliśmy („Fiskus kwestionuje VAT od transakcji nieruchomościowych” – DGP z 8 listopada 2016 r., nr 216/2016), skarbówka w ostatnich miesiącach kwestionuje rozliczenie takich transakcji. Fiskus przez lata twierdził, że sprzedaż centrum handlowego czy biurowca, będących głównym aktywem spółki, jest dostawą towarów. Teraz uważa, że chodzi o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W efekcie zmiany kwalifikacji prawnej pozbawia nabywców takich nieruchomości prawa do zwrotu VAT. W ostatnim wyroku sędziowie NSA uznali, że wcześniejsze stanowisko urzędów podatkowych było błędne.

Sprzedaż nieruchomości

Sprawa rozstrzygnięta przez NSA dotyczyła spółki, która nabyła dwa budynki, w tym biurowiec od spółki, z którą była powiązana kapitałowo i osobowo (ten sam prokurent). Sprzedawca zbył później również wyposażenie znajdujące się w budynkach. Organy podatkowe uznały, że nabywca nie ma prawa do odliczenia VAT naliczonego od transakcji nabycia nieruchomości, bo spółka sprzedała nie samą nieruchomość, ale zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na czym polega różnica? Sprzedaż nieruchomości jest objęta VAT, ale nabywca może go odliczyć i wystąpić o jego zwrot. Natomiast sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlega tej daninie, co oznacza, że nabywca nie ma też prawa do odliczenia ani zwrotu podatku.

Rozliczenia VAT sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

Rozliczenia VAT sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

WSA we Wrocławiu, do którego trafiła sprawa, zgodził się z dyrektorem izby skarbowej. Głównie dlatego, że przejęte przez spółkę aktywa pozwalają na kontynuowanie przez nabywcę analogicznej działalności gospodarczej jak działalność zbywcy, a więc osiąganie przychodów z nieruchomości.

Stanowisko NSA

NSA nie zgodził się z urzędnikami i WSA. Uznał, że transakcji nabycia dwóch nieruchomości komercyjnych nie można było uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).

Jak wyjaśnił NSA, z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (określa definicję ZCP) generalnie wynika, że ZCP tworzy taki zespół składników majątkowych, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej i samodzielnej działalności gospodarczej. – Należy to rozumieć tak, że ten zespół składników majątkowych jest zdolny do prowadzenia działalności w składzie takim, jaki jest zbywany na rzecz drugiego podmiotu. A zatem nie chodzi o to, aby zespół składników majątkowych był zdolny do prowadzenia działalności po uzupełnieniu go o inne składniki majątkowe – stwierdziła sędzia Bożena Dziełak.

Zdaniem NSA okoliczności, takie jak: przeniesienie wyposażenia po zawarciu transakcji sprzedaży, powiązania kapitałowe między sprzedawcą a nabywcą, sposób rozliczenia sprzedaży, ten sam prokurent, z punktu widzenia definicji ZCP nie mają żadnego znaczenia.

Sędzia Bożena Dziełak przyznała też, że same te nieruchomości zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie stanowią, nawet jeśli były później wykorzystywane przez przedsiębiorcę do działalności gospodarczej i wynajmowane innym podmiotom, co pozwalało uzyskiwać przychody. Ważne jest też – podkreślił NSA – że sprzedaży nieruchomości w omawianej sprawie nie towarzyszyło przeniesienie żadnych praw wynikających z umów najmu oraz zobowiązań na skarżącą.

Ważny wyrok

Zdaniem ekspertów to niezwykle istotny wyrok dla firm, które sprzedają i kupują nieruchomości komercyjne. Paweł Toński, doradca podatkowy i partner w Crido Taxand, zgadza się z NSA, że aby uznać transakcję dotyczącą nieruchomości komercyjnych za ZCP, nie wystarczy samo nabycie nieruchomości, która będzie wynajmowana. – Do skutecznego prowadzenia biznesu opartego na wynajmie nieruchomości potrzeba bowiem więcej elementów – takich jak np. właściwe zarządzanie nieruchomością, dobór najemców, kontrola długości i jakości umów najmu itp. – stwierdza ekspert.

Z kolei Piotr Andrzejak, radca prawny i doradca podatkowy oraz partner kierujący zespołem VAT w Kancelarii SK & S, ocenia, że orzeczenie to powinno utrudnić organom podatkowym zmianę kwalifikacji podatkowej sprzedaży – z aktywa na zorganizowaną część przedsiębiorstwa – jedynie na tej podstawie, że po nabyciu nieruchomości można uzyskiwać z niej przychody. Orzeczenie NSA będzie więc pomocne dla wielu podatników, w odniesieniu do których toczą się obecnie postępowania podatkowe lub kontrolne związane z rozliczeniem VAT od zakupu nieruchomości komercyjnych. Wyrok zwiększy bowiem szanse innych podatników w sporach z organami skarbowymi w zbliżonych stanach faktycznych.

Zdaniem Piotra Andrzejaka orzeczenie NSA jest także sygnałem ostrzegawczym dla podatników, aby do transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych podchodzili szczegółowo i skrupulatnie.

– Proste wyłączenie ze sprzedaży zobowiązań lub rozbicie sprzedaży budynków na kilka odrębnych umów okazuje się działaniem nieskutecznym w kontekście uznania, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT czy też na podstawie art. 6 pkt 1, jest wyłączona z opodatkowania VAT – mówi Piotr Andrzejak.

Paweł Toński dodaje, że wyrok NSA dla podatników, wobec których trwają już spory, niewątpliwie jest dobrym sygnałem zwiększającym nadzieję na pozytywne rozstrzygnięcie. 

ORZECZNICTWO

Wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

Polecany produkt: Podatki 2016 cz. 1 i cz. 2 >>