Jesteśmy firmą deweloperską działającą w formie sp. z o.o. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Planujemy zrealizować równolegle dwie inwestycje polegające na wybudowaniu budynków mieszkalnych wraz z garażem podziemnym. Finansowanie zapewni głównie kredyt bankowy w walucie obcej. Dodatkowo dysponujemy pożyczką od wspólnika, którą możemy częściowo przeznaczyć na finansowanie inwestycji. Nabyliśmy już grunt pod realizację inwestycji i uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Obecnie prowadzimy aktywne działania skierowane na pozyskanie nabywców, wydatkując środki na reklamę oraz marketing. Jakie koszty ponoszone na etapie powstawania obu inwestycji powinniśmy kapitalizować, a jakie ujmować w kosztach bieżącej działalności?
Głównym źródłem przepisów oraz interpretacji dla działalności deweloperskiej jest Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: KSR 8). W związku z tym, że Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej nie przewidują odrębnej regulacji dla tej specyficznej gałęzi gospodarki, odpowiedzi należy szukać w interpretacjach wydawanych przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF). W szczególności chodzi tu o KIMSF 15 „Umowy o budowę nieruchomości”.
W przeważającej części postanowienia obu standardów są zbieżne, a kluczowe różnice zostaną uszczegółowione w dalszej części.
Definicje podstawowych pojęć
Na wstępie należy potwierdzić rozumienie i definicję podstawowych pojęć specyficznych dla działalności prowadzonej przez wskazaną w pytaniu firmę.
Otóż deweloperem w myśl ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych (domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Deweloperem jest także każdy inny przedsiębiorca w rozumieniu kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, na podstawie umowy deweloperskiej, zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu lub własności budynku lub jego części wraz z przynależnym do nich gruntem lub prawem użytkowania wieczystego gruntu, wybudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. W codziennym życiu działalność takiego podmiotu polega na przeprowadzeniu inwestycji od momentu zakupu gruntu poprzez projektowanie i nadzór nad procesem budowlanym, aż do momentu jej sprzedaży.
Zapasy
Efektem działań dewelopera budującego z przeznaczeniem na sprzedaż jest powstanie inwestycji, która powinna zostać zaklasyfikowana w księgach rachunkowych w ramach aktywów obrotowych, w pozycji zapasów. Zgodnie z definicją zawartą w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości nr 2 „Zapasy” (dalej: MSR 2), zapasy to aktywa:
a) przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej,
b) zużywane w procesie produkcji w celu sprzedaży,
c) w postaci materiałów lub dostaw surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług.
W przypadku analizowanej firmy zastosowanie ma pierwszy warunek konieczny do klasyfikacji trwającej inwestycji jako zapasu, gdyż po zakończeniu procesu budowy nastąpi sprzedaż mieszkań oraz miejsc garażowych w ramach zwykłej działalności gospodarczej. W następstwie powyższego na każdym z etapów procesu deweloperskiego koszty związane z jego prowadzeniem powinny być klasyfikowane w pozycji zapasów. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z krajowym i międzynarodowym standardem wartość zapasów powinna być wykazywana w mniejszej z dwóch wartości – tj. cenie nabycia lub koszcie wytworzenia oraz wartości netto możliwej do uzyskania. Jednakże można założyć, że cena sprzedaży każdego z mieszkań lub miejsc postojowych będzie wyższa niż koszt jej wytworzenia (założenie ciągłej rentowności inwestycji), w związku z czym zapasy w księgach powinny być w tej pierwszej wartości. Zgodnie z MSR 2 wszystkie koszty zakupu, przetworzenia oraz inne koszty przyczyniające się do doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu mogą być kapitalizowane. Nie dotyczy to jednak wyjątków wymienionych poniżej:
a) zużycia ponadnormatywnego, mogącego wynikać ze zmarnowanych w procesie produkcyjnym materiałów, kosztów robocizny czy pozostałych kosztów poniesionych na przestrzeni całej inwestycji,
b) kosztów magazynowania,
c) kosztów ogólnego administrowania firmą, czyli takich, które nie przyczyniają się bezpośrednio do doprowadzenia zapasu do jego aktualnego stanu,
d) kosztów sprzedaży.
Warto zwrócić uwagę na ostatnie wyłączenie, jako że często sprawia ono spółkom deweloperskim kłopoty. Spółki niejednokrotnie błędnie traktują koszty marketingu jako koszt bezpośrednio związany z inwestycją podlegający kapitalizacji w ramach pozycji zapasów. Koszty te związane są z procesem sprzedaży nieruchomości, a nie bezpośrednio z jej powstaniem. Dlatego wszelkie nakłady na reklamę powinny być zaliczone w ciężar bieżącej działalności.
W pewnych sytuacjach koszty finansowania zewnętrznego zalicza się do kosztu zapasów, jednakże kwota ujętych kosztów finansowania zewnętrznego w koszcie zapasów może być inna na gruncie standardu krajowego niż na gruncie standardu międzynarodowego. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości koszty finansowania zewnętrznego mogą być kapitalizowane, o ile w uzasadnionych przypadkach proces przygotowania produktu do sprzedaży jest długotrwały. Zgodnie z MSR 23 pkt 8 „Koszty finansowania zewnętrznego” (dalej: MSR 23) jednostka aktywuje koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować do nabycia lub wytworzenia składnika aktywów, który wymaga znacznego czasu niezbędnego do przygotowania go do zamierzonej sprzedaży. Chodzi o sytuacje, gdy proces inwestycyjny trwa nawet kilka lat. O ile w przypadku krajowych regulacji koszty finansowania zewnętrznego związane z wytworzeniem danego aktywa mogą podlegać kapitalizacji (opcja kapitalizacji), o tyle w przypadku międzynarodowych standardów rachunkowości muszą być kapitalizowane (obowiązek kapitalizacji). Do tego w międzynarodowych standardach rachunkowości w przypadku różnic kursowych wysokość kosztów podlegających kapitalizacji ograniczona jest zgodnie z MSR 23 pkt 6 (e) do wysokości tzw. korekty kosztów odsetek, czyli korzyści odsetkowej, jaką się uzyskuje w związku z niższym oprocentowaniem kredytów w walutach obcych. [przykład 1]
Należy jednak zaznaczyć, że chociaż pod MSR 23 istnieje obowiązek kapitalizacji kosztów finansowania zewnętrznego, to jednak kapitalizowanie różnic kursowych do wysokości „korekty kosztów odsetek” jest fakultatywne i jednostka może nie kapitalizować żadnych różnic kursowych.
Drugim istotnym aspektem kapitalizacji kosztów finansowania jest powiązanie nakładów inwestycyjnych ze źródłem ich finansowania. Należy pamiętać, że jeżeli jednostka pożycza środki finansowe z ogólnym przeznaczeniem, a następnie wykorzystuje je w celu wytworzenia składnika aktywów, to kapitalizuje jedynie koszty finansowe od tej części środków pieniężnych, które zostały wykorzystane na wytworzenie aktywa.
Warto również wspomnieć, że deweloper powinien prowadzić ewidencję kosztów umożliwiającą ich powiązanie z realizowaną inwestycją. To jest niezmiernie ważne w przypadku, gdy deweloper prowadzi jednocześnie więcej niż jedną inwestycję albo inwestycję składającą się z kilku faz realizowanych w tym samym czasie.
Podsumowując analizowany przypadek, wszelkie koszty zmierzające bezpośrednio do powstania produktu gotowego podlegają kapitalizacji, ale powinny być prawidłowo ewidencjonowane w podziale na realizowane projekty deweloperskie. Należy mieć na uwadze, że koszty marketingu i reklamy stanowią koszt okresu, w którym zostały poniesione. Szczególną uwagę należy zwrócić na kapitalizację kosztów finansowania zewnętrznego, gdyż ich ujęcie w głównej mierze zależy od zasad rachunkowości stosowanych do sporządzenia sprawozdania finansowego.
Ujęcie podatkowe
O możliwości zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów decydują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa o CIT).
W analizowanym przypadku realizowane przez spółkę inwestycje polegające na wzniesieniu budynków mieszkalnych są prowadzone z zamiarem ich sprzedaży. Budowa powinna być traktowana w tej sytuacji jak produkcja, w wyniku której powstają szczególnego rodzaju produkty/towary w postaci lokali mieszkalnych i użytkowych. W takim przypadku nie znajduje zastosowania art. 16g ust. 1 ustawy o CIT stanowiący, że koszty poniesione w związku z prowadzoną inwestycją powiększą jej wartość początkową i, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, zostaną rozliczone poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne. Nieruchomości nie będą stanowiły bowiem środków trwałych spółki.
Znajdą tutaj zastosowanie regulacje odnoszące się do rozliczania kosztów na zasadach ogólnych, a mianowicie art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, wedle którego kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.
Najpierw spółka powinna zatem przeanalizować, czy ponoszone przez nią wydatki spełniają przesłanki uznania za koszt podatkowy, a mianowicie, czy ich poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub ich zachowanie albo zabezpieczenie oraz czy nie zostały wymienione w wyliczeniu zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
Kolejno należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 15 ust. 4 oraz ust. 4b-4e ustawy o CIT, który ma kluczowe znaczenie dla spółki, reguluje bowiem moment potrącenia kosztów w czasie. Obliguje on do odmiennego ujmowania wydatków jako kosztów podatkowych w zależności od tego, czy ich charakter wskazuje na bezpośredni czy też pośredni związek z uzyskiwanym przychodem. Ustawa o CIT nie definiuje jednak pojęć kosztów bezpośrednio związanych z przychodami oraz kosztów innych niż bezpośrednio związane z przychodami (pośrednich). Analizując treść regulacji, można mimo to wyciągnąć wniosek, że koszty bezpośrednie to koszty, które pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z konkretnymi przychodami, natomiast koszty pośrednie to te, których powiązanie z konkretnym przychodem podatkowym nie jest możliwe, ale ich ponoszenie jest konieczne dla prawidłowego funkcjonowania podatnika. [przykłady 2 i 3]
Należy zauważyć, że dla deweloperów moment zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodów ma kluczowe znaczenie. Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że proces inwestycyjny jest stosunkowo długi i z reguły przekracza okres jednego roku podatkowego. Ponadto przychód pojawia się dopiero w końcowej fazie realizacji inwestycji, tj. w dacie zawarcia umów przenoszących własność lokali na nabywców. Zatem zbyt wczesne rozpoznanie kosztów podatkowych może w efekcie powodować, że nie cała strata podatkowa, jaką generuje proces inwestycyjny, może zostać rozliczona ze względu na ograniczenia czasowe i procentowe w rozliczaniu strat podatkowych przewidziane w art. 7 ust. 5 ustawy o CIT. Odnosząc się do wydatków, o które pyta spółka, takich jak koszty finansowania inwestycji deweloperskiej, a więc kosztów odsetek, opłat i prowizji bankowych wynikających z kredytu bankowego, przede wszystkim należy sprawdzić, czy kredyt w całości został udzielony na realizację inwestycji, czy też w jakiejś części finansuje bieżącą działalność operacyjną spółki. Jeśli cała kwota kredytu została przeznaczona na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego, to są argumenty, aby twierdzić, że koszty odsetek, opłat i prowizji bankowych może uznać za koszty bezpośrednio związane z przychodem, które powinny zostać rozpoznane w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży poszczególnych lokali i miejsc postojowych w garażu podziemnym (nie wcześniej jednak niż z datą ich zapłaty). Pozwoli to uniknąć problemów z rozliczeniem straty podatkowej. [przykład 4]
Analogicznie należy postąpić w przypadku pożyczki udzielonej przez wspólnika. Jednakże w tym przypadku spółka powinna pamiętać o sprawdzeniu, czy przepisy o tzw. niedostatecznej kapitalizacji (art. 16 ust. 1 pkt 60 ustawy o CIT) nie prowadzą do wyłączenia części lub całości odsetek z kosztów uzyskania przychodów.
Mając na uwadze, że spółka realizuje dwie inwestycje mieszkaniowe, powinna również pamiętać o tym, aby wspomniane wyżej koszty finansowania przyporządkować proporcjonalnie do każdej z nich zgodnie z postanowieniami umowy kredytu i pożyczki. Ponadto spłaty rat walutowego kredytu bankowego będą generowały konieczność rozpoznania podatkowych różnic kursowych (dodatnich lub ujemnych), które w przypadku kredytu przeznaczonego w całości na inwestycje mogą być traktowane analogicznie jak pozostałe koszty finansowania.
Decyzja o kwalifikacji wydatków na reklamę i marketing jako kosztów bezpośrednich lub pośrednich będzie uzależniona od charakteru konkretnego kosztu. Jeżeli koszty te dotyczą ogłoszeń w prasie, na billboardach, folderów, ulotek dotyczących konkretnej inwestycji, to spółka powinna być w stanie wykazać ich bezpośredni związek z przychodem ze sprzedaży lokali w tej inwestycji (mają bowiem na celu zachęcenie do zakupu lokali w tej właśnie inwestycji) i rozpoznać je w momencie osiągnięcia przychodów z ich sprzedaży w części proporcjonalnie przypadającej na koszt ich wytworzenia. Z kolei jeśli mamy do czynienia z wydatkami, których nie da się przyporządkować do danej inwestycji, a stanowią one reklamę samej spółki, np. gadżety reklamowe z logo spółki, to można również rozważyć uznanie ich za koszty pośrednie potrącalne w dacie poniesienia.
Na koniec należy zaznaczyć, że spółka celowa powołana do realizacji nie jednej, lecz dwóch inwestycji, w przypadku kosztów bezpośrednich, których nie jest w stanie w całości odnieść do konkretnej inwestycji, powinna zastosować klucz, według którego odpowiednie koszty przyporządkuje do każdej z nich (np. wg kryterium powierzchni prowadzonych inwestycji).
WAŻNE Inwestycja powstaje jako efekt działań dewelopera budującego z przeznaczeniem na sprzedaż. Powinna zostać zaklasyfikowana w księgach w ramach aktywów obrotowych, w pozycji zapasów
WAŻNE Kluczowe znaczenie dla deweloperów ma moment zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodów. Gdyż zbyt wczesne rozpoznanie kosztów może powodować, że nie cała strata podatkowa, jaką generuje proces inwestycyjny, może zostać rozliczona
! Wszelkie koszty zmierzające bezpośrednio do powstania produktu gotowego podlegają kapitalizacji. Powinny być jednak prawidłowo ewidencjonowane w podziale na realizowane projekty deweloperskie.
CYKL: NIERUCHOMOŚCI W RACHUNKOWOŚCI I PODATKACH
Dziś drugi odcinek cyklu, w którym radzimy księgowym, jak rozwiązać problemy związane z nieruchomościami. W dzisiejszym odcinku podpowiadamy, które koszty ponoszone na etapie powstawania inwestycji trzeba kapitalizować, a jakie ujmować w kosztach bieżącej działalności. Wszelkie bowiem koszty zmierzające bezpośrednio do powstania produktu gotowego podlegają kapitalizacji.
PRZYKŁAD 1
Różnice kursowe
Spółka deweloperska postanowiła zaciągnąć kredyt w wysokości 42 mln zł. Jednak ze względu na korzystniejsze oprocentowanie kredytów w walutach obcych zdecydowano o zawarciu umowy kredytowej na 10 mln euro. Kurs waluty na dzień bilansowy wynosi 4,50 zł/euro.
Waluta Kwota bazowa Oprocentowanie Koszt odsetek (rok) Kurs waluty Odsetki w PLN
PLN 42 000 000 4,0 proc. 1 680 000 1,00 1 680 000
EUR 10 000 000 2,5 proc. 250 000 4,50 1 125 000
Zysk odsetkowy 555 000
Różnice kursowe na wycenie pożyczki:
10 000 000 x (4,50 – 4,20) = 3 000 000
Przy założeniach przedstawionych powyżej spółka uzyskała zysk odsetkowy w wysokości 555 tys. złotych. Tak obliczona kwota stanowi granicę, powyżej której ewentualne koszty różnic kursowych nie mogą być kapitalizowane na wartości zapasów. Dlatego kwota 2 445 tys. zł powinna zostać ujęta w kosztach finansowych.
PRZYKŁAD 2
Charakter ogólny
Deweloper ponosi tzw. koszty ogólnego zarządu, w tym wynagrodzeń pracowników administracyjnych, obsługi księgowej, najmu pomieszczeń biurowych, a także płaci podatek od nieruchomości od gruntu przeznaczonego na realizację inwestycji.
Koszty te mają charakter ogólny, stały i mają związek z zapewnieniem ciągłości funkcjonowania spółki, ale jako niemające uchwytnego związku z inwestycją stanowią koszty pośrednie potrącalne w dacie poniesienia.
Podatek od nieruchomości również nie jest kosztem bezpośrednio związanym z inwestycją, ma bowiem charakter majątkowy w tym znaczeniu, że opodatkowaniu podlega posiadanie nieruchomości bez względu na to, czy deweloper realizuje na niej inwestycję, czy nie. ⒸⓅ
PRZYKŁAD 3
Bezpośrednie powiązanie
Deweloper realizuje inwestycję mieszkaniową. W związku z tym ponosi koszty prac geodezyjnych, projektowych i zakupu usług od generalnego wykonawcy. Wydatki te stanowią koszty, bez których niemożliwe byłoby zrealizowanie inwestycji. Stanowią więc koszty bezpośrednio związane z przychodem, jaki deweloper uzyska z jej sprzedaży. ⒸⓅ
PRZYKŁAD 4
Kredyt walutowy
Spółka deweloperska realizuje wieloetapową inwestycję mieszkaniową finansowaną kredytem walutowym. Wszystkie koszty finansowania inwestycji, takie jak koszty odsetek i prowizji bankowych oraz zrealizowane ujemne różnice kursowe, rozpoznaje jako koszt podatkowy na bieżąco na moment zapłaty lub odpowiednio realizacji. Proces inwestycyjny trwa w latach 2016-2018. Dopiero w 2019 r. po zakończeniu inwestycji spółka zawierać będzie umowy przenoszące na nabywców własność lokali. Stratę podatkową wygenerowaną w 2016 r., wynikającą z rozpoznawania na bieżąco kosztów finansowania, będzie w stanie rozliczyć najpóźniej do roku 2021 (począwszy od 2019 r., w którym zaczyna generować dochód z inwestycji), z tym że w każdym roku obniży uzyskany dochód o nie więcej niż 50 proc. straty.
Podstawa prawna
Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.).
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).