Pan Jan stracił w wypadku samochodowym obie nogi. Z tego względu postanowił sprzedać dopiero co kupione mieszkanie na trzecim piętrze w kamienicy bez windy i jak najszybciej nabyć nowy lokal, na parterze. Z pieniędzy, które otrzymał za stary, zapłacił już zaliczkę deweloperowi. Ten nie widzi przeszkód, by czytelnik wykończył mieszkanie jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, tak by po jego podpisaniu mógł się od razu wprowadzić. Pan Jan pyta, czy przeznaczone na remont pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania będą zwolnione z podatku jako wydatek na własny cel mieszkaniowy
Reklama
Niestety nie. Kolejność jest taka, że czytelnik powinien najpierw podpisać akt notarialny, by stać się formalnym właścicielem mieszkania, i dopiero wtedy przystąpić do prac wykończeniowych. W przeciwnym razie fiskus z pewnością każe mu zapłacić PIT od równowartości wydatków przeznaczonych na wykończenie lokalu.
Zasada jest taka, że podatnicy, którzy sprzedadzą nieruchomość przed upływem pięciu lat od nabycia, są zobowiązani uregulować 19 proc. PIT od osiągniętego dochodu. Podatek trzeba zapłacić do 30 kwietnia następnego roku, chyba że przy składaniu rocznego zeznania PIT-39 zadeklaruje się chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Na jej realizację są dwa lata od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana. Skorzystanie z ulgi oznacza, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na własny cel mieszkaniowy, którym zgodnie z przepisami jest:
● nabycie innej nieruchomości mieszkalnej lub lokalu mieszkalnego;
budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizacja własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu;
● adaptacja budynku na cele mieszkalne;
● spłata kredytu mieszkaniowego lub konsolidacyjnego (nie tylko na nowe mieszkanie, lecz także i to sprzedawane).
Wielu osobom wydaje się, że remont mieszkania po podpisaniu umowy przedwstępnej jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy i uprawnia do preferencji. Fiskus jest jednak innego zdania. Uważa, że podatnik powinien wstrzymać prace remontowe do czasu podpisania aktu notarialnego. Argumentem skarbówki jest to, że przepis mówi, iż wydatkiem na cel mieszkaniowy jest remont własnego mieszkania, a w okresie przed podpisaniem aktu, a po podpisaniu umowy przedwstępnej nieruchomość nie należy jeszcze do nowego nabywcy. Praktyka pokazuje, że prawo do ulgi straci również ten, kto zapłaci deweloperowi zaliczkę w ramach umowy przedwstępnej, ale nie sfinalizuje transakcji w ciągu dwóch lat.
To jednak niejedyne haczyki na podatników. Fiskus kwestionuje także wiele innych działań. Ulga nie przysługuje np. tym, którzy wydadzą pieniądze na nową nieruchomość, zanim sprzedadzą starą. Zgodnie z przepisami preferencja dotyczy bowiem wydatków poniesionych od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości (i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku, w którym do niego doszło), a nie tych wcześniejszych.
Trzeba także zwrócić uwagę na to, że cel mieszkaniowy musi być własny. Jeśli np. rodzice kupią mieszkanie na kredyt i darują je córce, a ta przystąpi do kredytu i sprzeda lokal, przeznaczając pieniądze na spłatę zobowiązania wobec banku, to nie zrealizuje celu mieszkaniowego. Dlaczego? Bo to rodzice, a nie ona, zaciągnęli kredyt i w związku z tym to oni realizowali cel mieszkaniowy – także po przystąpieniu kobiety do umowy kredytowej. Wydatek musi też być bezpośredni. Jeśli np. ktoś przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na pożyczkę, a w ramach jej spłaty w ciągu dwóch lat od sprzedaży otrzyma dom, to również nie będzie miał prawa do ulgi.
Okazuje się także, że osoba, która np. kupi nieruchomość niemieszkalną po to, by w niej zamieszkać, skorzysta z ulgi tylko dla tej części wydatków, które przeznaczy na adaptację. Przykładowo jeśli nieruchomością tą będzie domek letniskowy, to zwolnione z PIT będą środki przeznaczone na doprowadzenie prądu, założenie szamba i ocieplenie, wymianę okien, ale te wydane na sam zakup domku już nie.
Trzeba też uważać przy spłacie kredytu. Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że preferencja przysługuje tylko dla tej części pieniędzy, które zostaną przeznaczone na spłatę kredytu pozostałego po sprzedaży nieruchomości. To, co zostało spłacone wcześniej (wtedy, gdy dom był własnością podatnika), nie jest objęte ulgą.
Dobrą wiadomością dla podatników jest natomiast to, że nie trzeba spłacać kredytu fizycznie. Prawa do ulgi nie straci ten, kto sprzeda mieszkanie nowemu nabywcy z pozostałym kredytem i zamiast wziąć od niego część pieniędzy na spłatę zobowiązań, po prostu przepisze je na nowego właściciela. Warto pomyśleć o tym rozwiązaniu, bo sprzedającemu pozwala ono uniknąć prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu, a kupującemu – prowizji od udzielenia nowego.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 30e, art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).