Polskie spółki inwestujące w wynajem nie zapłacą CIT. Projekt, wbrew wcześniejszym zapowiedziom, nie dotyczy budynków i lokali mieszkalnych.
Tworzenie spółek „rynku wynajmu nieruchomości” (REIT) to realizacja jednego z punktów Programu Budowy Kapitału ogłoszonego przez Mateusza Morawieckiego, wicepremiera i ministra rozwoju i finansów. Chodzi o spółki zajmujące się lokowaniem kapitału akcjonariuszy w nieruchomości komercyjne i zapewniające im określony zwrot z tego kapitału. Dotyczy to jednak wyłącznie nieruchomości, jak wynika z ustawowej definicji – niemieszkaniowych.
Dziś – jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu do projektu – polski rynek wynajmu nieruchomości jest zdominowany przez podmioty zagraniczne. Często korzystają one z preferencji przyznawanych przez kraje ich siedziby, jako spółki typu REIT. Takie przepisy ma 16 państw unijnych, m.in. Holandia, Belgia, Francja, Wielka Brytania, Niemcy, Hiszpania, Włochy. Teraz podobne rozwiązania mają obowiązywać też w Polsce. W założeniu wesprze to krajowy rynek nieruchomości i umożliwi inwestowanie na nim indywidualnym inwestorom.
Reklama
– Wielką wygraną może być Giełda Papierów Wartościowych, której kapitalizacja może dzięki temu tylko wzrosnąć – uważa Piotr Paśko, prawnik w kancelarii Ożóg Tomczykowski. Spółki będą musiały być bowiem publiczne, czyli notowane na giełdzie. Mają w nie inwestować nie tylko indywidualni gracze, ale też np. deweloperzy, którzy chcą zdywersyfikować swoją działalność.
Nowe zwolnienia

Reklama
Z projektu wynika, że spółki typu REIT będą objęte zwolnieniem z podatku dochodowego (CIT). Wolne od daniny mają być przede wszystkim przychody z najmu nieruchomości (komercyjnych). Najem ma dotyczyć co najmniej trzech nieruchomości (lub ich części).
REIT-y w innych krajach / Dziennik Gazeta Prawna
Zwolnienie ma wyeliminować obecne podwójne opodatkowania, typowe dla spółek kapitałowych, w których regułą jest, że podatek płaci zarówno spółka, jak i wspólnicy.
Zwolnione z CIT będą też przychody:
● ze sprzedaży nieruchomości,
● zbycia udziałów lub akcji należących do spółek zależnych lub do innych spółek typu REIT,
● przychody z dywidend wypłacanych przez spółki zależne na rzecz spółek REIT.
Nie dla wszystkich
Preferencje obejmą tylko spółki publiczne z kapitałem co najmniej 60 mln zł i z siedzibą lub zarządem na terenie Polski. Co najmniej 70 proc. ich aktywów muszą stanowić nieruchomości komercyjne (lub akcje nieruchomościowe spółek zależnych), a 70 proc. przychodów netto ma pochodzić z najmu nieruchomości komercyjnych lub ich sprzedaży.
– Ten ostatni limit może utrudnić funkcjonowanie spółek holdingowych posiadających nieruchomości za pośrednictwem podmiotów zależnych, na rzecz których świadczą różnego rodzaju usługi (np. zarządcze lub księgowe) – uważa Maciej Kacymirow, doradca podatkowy z Greenberg Traurig Grzesiak.
Kolejnym kryterium przewidzianym w projekcie jest, aby minimum 90 proc. zysku z najmu lub sprzedaży nieruchomości (lub akcji spółek zależnych) było wypłacane w formie dywidendy.
– To dość wysoki poziom, ale ma swoje uzasadnienie w unijnych regułach pomocy publicznej – tłumaczy Maciej Kacymirow.
Spółki zależne i nowe
Zwolnienie podatkowe nie obejmie samych spółek REIT, ale też podmioty zależne zlokalizowane w Polsce. One też będą musiały spełniać niektóre warunki określone dla REIT-ów (struktury aktywów, poziomu przychodów, sposobu dystrybucji zysku). Co najmniej 95-proc. udział w kapitale zakładowym podmiotu zależnego musiałaby posiadać spółka wynajmu rynku nieruchomości.
Preferencje przewidziano również dla spółek rozpoczynających działalność. W pierwszym roku nie musiałyby one spełniać kryteriów przewidzianych dla spółek REIT, dotyczących m.in. wysokości kapitału, struktury aktywów, przychodów, dystrybucji zysku. Warunkiem byłoby natomiast uzyskanie przychodów z najmu co najmniej jednej nieruchomości lub jej części do końca pierwszego roku podatkowego. Taka spółka musiałaby do końca drugiego roku podatkowego natomiast spełnić komplet warunków określony dla REIT-ów. W przeciwnym razie musiałaby zapłacić podatek za poprzednie okresy.
Zdaniem Piotra Woźniaka, radcy prawnego w kancelarii EY Law, trudno określić projekt jako gotowy do uchwalenia. W jego przekonaniu trzeba doprecyzować co najmniej cztery kwestie. Chodzi o określenie zakresu przeważającej działalności REIT-ów, limity koncentracji kapitału w rękach jednego podmiotu lub podmiotów powiązanych, poziom obrotu giełdowego i strukturę źródeł osiąganych przychodów.
OPINIA
Aleksy Miarkowski ekspert podatkowy w Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego / Dziennik Gazeta Prawna
Niestety projekt, który przedstawiło Ministerstwo Finansów, choć godny uwagi, nie jest rozwiązaniem, które przyczyni się do zaangażowania inwestorów detalicznych w rynek wynajmu nieruchomości. Po pierwsze, brak jest określenia minimalnego progu dla akcjonariatu rozproszonego (tzw. free float). W państwach UE, w których wprowadzono podobne rozwiązania, ze zwolnienia podatkowego mogą skorzystać jedynie te podmioty, w których np. minimum 15 lub 30 proc. należy do takiego rodzaju akcjonariatu. Takie rozwiązanie zmusza REIT do pozyskania dużej ilości małych inwestorów indywidualnych. Po drugie, nie określono w projekcie żadnych limitów na poziomie pojedynczego akcjonariusza. Po trzecie projekt nie przewiduje żadnych sankcji (np. utraty prawa do zwolnienia podatkowego) za niewypłacenie dywidendy. Poza tym, projekt ten zakłada z jednej strony uprzywilejowanie podmiotów zagranicznych, którzy skorzystają ze zredukowanej stawki podatku od dywidendy na podstawie umów międzynarodowych, a z drugiej strony zawiera element dyskryminujący na tle prawa UE, ponieważ REIT może być notowany tylko na giełdzie polskiej.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości – w konsultacjach