Kupujący nieruchomość może zapłacić PCC od ceny ustalonej na kilka lat wstecz – potwierdził WSA w Poznaniu.
Zasada jest taka, że umowy sprzedaży nieruchomości są opodatkowane 2-proc. podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Daninę płaci kupujący w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa.
Reklama
Przepisy nie precyzują natomiast, czy ma to być wartość rynkowa z umowy przedwstępnej, czy z dnia podpisania aktu notarialnego. Na tym właśnie tle toczą się spory podatników z fiskusem, zwłaszcza gdy cena nieruchomości w umowie przedwstępnej jest niższa od wartości rynkowej w dniu przeniesienia własności.

Reklama
Z umowy przedwstępnej
Korzystny wyrok zapadł 16 grudnia 2015 r. przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu w sprawie podatnika, który w 2005 r. podpisał umowę przedwstępną (sygn. akt III SA/Po 1924/14), ale nieruchomość nabył dopiero po pięciu latach.
W 2005 r. wartość rynkowa działki z warsztatem i budynkiem mieszkalnym wynosiła 300 tys. zł, co potwierdził biegły rzeczoznawca. Umowa sprzedaży za tę cenę miała zostać zawarta zaraz po tym, jak sprzedający nabędzie brakujący udział w nieruchomości.
Jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości przyszły nabywca rozpoczął remont, m.in. ocieplił budynek, pomalował elewację, wymienił bramę wjazdową. Wskutek tego wartość nieruchomości wzrosła.
W 2010 r. doszło do podpisania umowy sprzedaży. Notariusz pobrał od kupującego 2 proc. PCC. Za postawę przyjął cenę ustaloną w umowie przedwstępnej.
Naczelnik urzędu skarbowego wezwał jednak kupującego do zmiany wartości nieruchomości, a gdy ten odmówił, powołał rzeczoznawcę. Biegły wycenił nieruchomość na 450 tys. zł. Na tej podstawie fiskus wymierzył podatnikowi należną daninę.
Decyzję naczelnika potwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu. Uznał, że cena ustalona w umowie przedwstępnej nie może być podstawą obliczenia PCC, bo do sprzedaży doszło 5 lat później, gdy wartość nieruchomości wzrosła o 1/3.
Podatnik wygrał przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu. Sąd stwierdził, że nie ma przeszkód, aby podatek został pobrany od ceny ustalonej w umowie przedwstępnej skoro odpowiada ona wartości rynkowej nieruchomości z tamtego okresu. Zwrócił uwagę na to, że przez lata wartość może nie tylko wzrosnąć, ale i się obniżyć, a wówczas przedstawiona wykładnia nie będzie korzystna dla podatników.
Z umowy sprzedaży
Wyrok poznańskiego sądu jest na razie nieprawomocny, a wykładnia dyrektora IS w Poznaniu nie była odosobniona. Podobny pogląd wyraził dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 23 stycznia 2015 r. (nr IBPBII/1/436-333/14/MZ).
Chodziło o podatnika, który w 2008 r. podpisał przedwstępną umowę w sprawie kupna działki. Zaraz po tym rozpoczął na niej budowę domu. Dopiero kilka lat po wybudowaniu budynku miało dojść do zawarcia umowy sprzedaży gruntu. Notariusz poinformował wówczas, że będzie musiał pobrać podatek od wartości działki po wybudowaniu budynku mieszkalnego.
Kupujący nie chciał się z tym zgodzić. Uważał za niedopuszczalne, aby wybudowany za jego własne pieniądze dom miał zwiększyć wartość działki, od której będzie musiał zapłacić podatek.
Fiskus potwierdził jednak, że wartość rynkową będącą podstawą opodatkowania PCC ustala się dopiero na moment sprzedaży, a nie na dzień zawarcia umowy przedwstępnej.