Dzisiaj upływa termin składania deklaracji na podatek od nieruchomości. Prawidłowe jej wypełnienie pozwoli niekiedy obniżyć wysokość płaconej sumy.
Przedsiębiorcy płacący podatek od nieruchomości powinni co roku przed złożeniem deklaracji sprawdzić, czy w zakresie opodatkowania gruntów, budynków i budowli nic się nie zmieniło od ubiegłego roku. Czasami przeoczenie takiego zdarzenia powoduje, że będą przez rok płacić za wysoki podatek. W tym roku jest to szczególnie ważne, gdyż 1 stycznia 2016 r. weszła w życie ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1045), która wprowadziła wiele zmian w podatkach i opłatach lokalnych. Z kolei obowiązująca od końca czerwca 2015 r. ustawa z 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 443) zmieniła definicję obiektu budowlanego, co odbija się na rozliczeniach podatku od nieruchomości.
Reklama
Z tego względu prezentujemy najważniejsze zagadnienia z zakresu rozliczeń poszczególnych przedmiotów opodatkowania, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy określaniu podatku w deklaracji. Weryfikacja wskazanych obszarów może spowodować znaczne oszczędności w rocznym zobowiązaniu nie tylko w 2016 r., ale ze względu na majątkowy charakter podatku również za przeszłe okresy (co do zasady od 2011 r.) oraz na przyszłość.

Reklama
GRUNTY
KROK 1. Sprawdź kategorie ewidencyjne posiadanych gruntów
W zakresie gruntów istotne jest ustalenie kategorii ewidencyjnych posiadanych nieruchomości. Może się okazać, że grunty niewykorzystywane przez podatnika w prowadzonej działalności gospodarczej (niedawno nabyte i jeszcze niezajęte pod przyszłą działalność) są sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub lasy. W takiej sytuacji podlegają one (o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej) opodatkowaniu odpowiednio podatkiem rolnym lub leśnym (a nie podatkiem od nieruchomości), które są niższe od podatku od nieruchomości!
W tym obszarze od 2016 r. przepis podatkowy nie wymienia jako wyłączonych z opodatkowania gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych. Grunty te nie podlegają jednak nadal opodatkowaniu, ponieważ po zmianach w organizacji ewidencji gruntów i budynków użytki zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych są podkategorią w ramach użytków rolnych.
Weryfikacja klasyfikacji gruntów w ewidencji może być istotna także z perspektywy stosowania zwolnień podatkowych. Zwolnieniu podlegają nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione. Istotny ponownie jest warunek niezajęcia gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej – chodzi tu o faktyczne wykonywanie tej działalności, a nie po prostu posiadanie gruntu przez przedsiębiorcę.
KROK 2. Zweryfikuj tytuł prawny do gruntów
W praktyce zdarza się, że podatek deklaruje i płaci faktyczny posiadaczy, użytkownik gruntu (czy szerzej nieruchomości) zamiast właściciela. Tymczasem w zakresie podatku od nieruchomości co do zasady istotny jest tytuł własności, a nie posiadania zależnego (najmu, dzierżawy, użytkowania). Nawet zatem jeśli właściciel (użytkownik wieczysty) wydzierżawi grunt innemu podmiotowi, to nadal będzie on podatnikiem podatku od nieruchomości.
W większości przypadków nie ma w efekcie podstaw prawnych, aby płacić podatek od nieruchomości od dzierżawionych gruntów. Wyjątek dotyczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – w tych przypadkach podatek obciąża dzierżawcę, posiadacza zależnego.
KROK 3. Ustal, czy masz grunty niewykorzystywane ze względów technicznych
Do końca 2015 r. istniała możliwość opodatkowania gruntów niewykorzystywanych w działalności gospodarczej ze względów technicznych niższą stawką podatkową (dla tzw. gruntów pozostałych). Wprowadzone od 2016 r. zmiany wyłączyły taką możliwość w odniesieniu do gruntów (inny sposób opodatkowania obiektów niewykorzystywanych w działalności pozostał, choć w okrojonej formie, tylko w odniesieniu do budynków i budowli).
Należy zatem zweryfikować, czy w poprzednich rozliczeniach stosowana była stawka dla gruntów pozostałych (np. gruntów na terenach po eksploatacji złóż lub po zakończonej rekultywacji).
BUDYNKI
KROK 1. Zadeklaruj odpowiednią powierzchnię użytkową
Bardzo często w toku przeglądu okazuje się, że deklarowana przez podatnika powierzchnia użytkowa posiadanych budynków nie odpowiada rzeczywistości. Różnice są przy tym istotne – do 20 proc. podstawy opodatkowania wszystkich budynków. Dzieje się tak co najmniej z dwóch przyczyn.
Po pierwsze, mimo zmian w zakresie powierzchni posiadanych budynków w wyniku rozbudowy lub częściowej likwidacji, deklarowana powierzchnia pozostaje bez zmian. Wynika to z tego, że podstawą ustalenia tej powierzchni jest pierwotna dokumentacja projektowa lub budowlana, która nie podlega następczej weryfikacji. W efekcie wobec części rozbudowanych budynków podatek może być zaniżony, w odniesieniu zaś do budynków zlikwidowanych częściowo możliwe są oszczędności podatkowe.
Po drugie, oparcie powierzchni użytkowej na dokumentacji projektowej lub budowlanej nie uwzględnia tego, że powierzchnia użytkowa określona dla celów podatku od nieruchomości ma charakter autonomiczny. Nie należy dla jej ustalenia posługiwać się dokumentacją i normami budowlanymi, ewidencją gruntów i budynków lub innymi przepisami prawa. Konieczne jest dokonanie fizycznego obmiaru nieruchomości.
KROK 2. Stosuj obniżone stawki i zwolnienia
Choć zasadą w zakresie opodatkowania budynków jest stosowanie stawki dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, w niektórych przypadkach przepisy pozwalają odstąpić od maksymalnego poziomu opodatkowania.
Co ważne, poza powyższymi przypadkami, co do zasady, nawet jeśli budynek lub jego część nie jest wykorzystywana w działalności, podlega opodatkowaniu stawką maksymalną.
Weryfikacji poddać należy także katalog zwolnień podatkowych. Pamiętać trzeba, że zwolnieniu podlegają m.in. budynki wpisane do indywidualnego rejestru zabytków (w zakresie części niezajętych na działalność gospodarczą) oraz budynki gospodarcze położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące działalności rolniczej (np. wydzierżawiane gospodarstwom rolnym).
KROK 3. Wyodrębnij budynki niewykorzystywane ze względów technicznych
Do końca ubiegłego roku istniała często wykorzystywana w praktyce możliwość opodatkowania budynków w złym stanie technicznym (np. z naruszoną konstrukcją, z wymontowanymi instalacjami, odłączonymi mediami), niewykorzystywanych z tych względów w działalności gospodarczej, niższą stawką podatkową (dla tzw. budynków pozostałych). Wprowadzone od 2016 r. zmiany znacznie ograniczyły tę możliwość. Stosowanie obniżonej stawki będzie możliwe wyłącznie w przypadku wydania decyzji nakazującej rozbiórkę budynku. Należy zatem zweryfikować, czy w poprzednich rozliczeniach stosowana była stawka dla budynków pozostałych.
BUDOWLE
KROK 1. Sprawdź, jakie masz instalacje w budynkach
Uchwalone jeszcze w 2015 r. zmiany prawa budowlanego wpłynęły na zmianę zakresu opodatkowania budowli. Część zagadnień podatkowych pozostała jednak nadal aktualna.
Dotyczy to zwłaszcza instalacji zapewniających możliwość korzystania z budynku zgodnie z przeznaczeniem, w szczególności sieci i rurociągów doprowadzających media (instalacje gazowe, wodociągowe, elektryczne, cieplne). Jak wynika z nowej definicji obiektu budowlanego, jeden obiekt stanowi budynek oraz instalacje zapewniające możliwość użytkowania tego budynku zgodnie z przeznaczeniem.
W efekcie, tak jak uprzednio, instalacje doprowadzające media stanowią jeden obiekt budowlany z budynkiem. W praktyce oznacza to, że instalacje lub ich części (konieczne jest ustalenie tej części) wewnątrz budynku nie podlegają opodatkowaniu jako budowle, są bowiem częścią budynku. Pozostałe urządzenia w budynku powinny zostać zweryfikowane pod kątem funkcji (przeznaczenia) budynku, a także definicji budowli w ustawie podatkowej i prawie budowlanym.
KROK 2. Ustal, czy posiadasz urządzenia i instalacje na fundamentach
Zwrócić należy także uwagę na opodatkowanie obiektów i instalacji posadowionych na fundamencie lub części budowlanej. Mimo wielu sporów (np. dotyczących opodatkowania elektrowni wiatrowych, paneli fotowoltaicznych), z przepisów prawa budowlanego wynika, że budowlą w takim przypadku jest wyłącznie fundament /część budowlana, a nie cała maszyna, urządzenie techniczne lub instalacja technologiczna. Dotyczy to w szczególności obiektów przemysłowych na zewnątrz budynków.
W takim przypadku konieczne będzie wydzielenie wartości fundamentu z wartości urządzenia.
Pod tym kątem istotne są ponownie zmiany w prawie budowlanym. W dotychczasowych przepisach jako jeden obiekt traktowano budowlę (fundament) stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami. Pojęcie całości techniczno-użytkowej było używane jako uzasadnienie opodatkowania fundamentu wraz z urządzeniem. Zmodyfikowana treść definicji obiektu budowlanego nie odwołuje się już do pojęcia całości techniczno-użytkowej, co powinno ograniczyć kwestionowanie opodatkowania wyłącznie części budowlanych urządzeń technicznych. Opodatkowany powinien być wyłącznie fundament, co może przełożyć się na znaczne oszczędności po stronie przedsiębiorców. Korzystnej zmianie podlegać może także traktowanie obiektów złożonych (m.in. stacji paliw, stacji gazowych i transformatorowych, myjni samochodowych, kolei linowych, wyciągów narciarskich) – zmianie powinna ulec dotychczasowa praktyka opodatkowania zarówno elementów technicznych, jak i budowlanych wskazanych obiektów, na rzecz opodatkowania wyłącznie części budowlanych (fundamentów, wiat, podpór).
KROK 3. Uważaj na zmianę zasad przy budowlach ziemnych
Zmiany w prawie budowlanym dotyczą także traktowania budowli ziemnych. Nowa definicja obiektu budowlanego wprowadziła warunek wzniesienia obiektu budowlanego z wyrobów budowlanych. Ten element doprecyzowuje treść definicji na potrzeby prawa budowlanego, ale może również istotnie zmodyfikować zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Nowego warunku mogą nie spełniać obiekty (składowiska odpadów, odstojniki, studnie), które powstają wyłącznie w wyniku prac ziemnych, są wydrążane w powierzchni ziemi lub są efektem prac polegających na wyrównaniu terenu. W efekcie obiekty tego typy nie powinny podlegać opodatkowaniu (jako budowle). Podobne wątpliwości mogą dotyczyć obiektów instalowanych i montowanych, a nie wznoszonych w sposób analogiczny do budynków.
INNE ZAGADNIENIA
1. Obiekty oddane do użytkowania na przełomie 2015 i 2016 r.
Przepisy podatkowe przewidują szczególną preferencję dla nowo wybudowanych obiektów – budynków i budowli. Obowiązek podatkowy od takiej nieruchomości powstaje nie w roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem, lecz dopiero w kolejnym roku kalendarzowym.
Jeśli zatem inwestycja została zakończona w styczniu 2016 r., to co do zasady należy uwzględnić ją w deklaracji za 2017 r. W tym kontekście weryfikacji należy poddać dokumentację procesu budowlanego, w tym dzienniki budowy i decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Możliwa jest także sytuacja, gdy pomimo niezakończenia budowy rozpoczęto użytkowanie nieruchomości jeszcze w 2015 r. – w takim przypadku obiekt należy uwzględnić w składanej dziś deklaracji.
2. Podstawa opodatkowania w przypadku ulepszeń
Weryfikacji poddać należy także sposób traktowania obiektów podlegających w trakcie roku (w styczniu) ulepszeniom. Podstawę opodatkowania budowli stanowi bowiem wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku.
Jeśli zatem w trakcie roku podatkowego nastąpiło ulepszenie budowli, to będzie ono opodatkowane faktycznie od 1 stycznia następnego roku, gdyż wtedy możliwe będzie wskazanie jego nowej wartości na 1 stycznia roku podatkowego 2017. Na rok 2016 nadal aktualna będzie wartość z 1 stycznia.
3. Przepisy lokalne
W praktyce, zwłaszcza w przypadku przedsiębiorstw wielozakładowych, oprócz przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych konieczne jest przeanalizowanie uchwał rady gminy dotyczących podatku od nieruchomości (nie tylko w zakresie stawek).
Częstą praktyką jest bowiem uchwalanie dodatkowych zwolnień podatkowych (szczególnie w ramach pomocy de minimis) dla niektórych preferowanych kategorii obiektów (np. związanych oczyszczaniem ścieków) lub nowych inwestycji. Skorzystanie ze zwolnienia wymaga spełnienia warunków określonych w uchwale – najczęściej sprowadza się to do złożenia dodatkowego wniosku o przyznanie pomocy.
Rada gminy może także różnicować wysokość stawek dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, stan techniczny, przeznaczenie i sposób wykorzystywania a także rodzaj prowadzonej działalności nieruchomości. Warto więc to sprawdzić.
Prawidłowy pomiar
Przy dokonywaniu pomiaru należy w szczególności uwzględnić, że:
● obmiarowi podlega powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian;
● do powierzchni użytkowej budynków nie wlicza się powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych;
● powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.
Obniżone stawki
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje obniżone stawki podatkowe m.in. dla:
● budynków mieszkalnych (np. zajętych na mieszkania pracownicze, wynajmowanych pracownikom),
● budynków związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych (np. przychodni pracowniczych, wynajmowanych pod gabinety medyczne).
Podstawa prawna
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.).