Przedsiębiorca, który rozwiąże umowę z prywatnym najemcą i zawrze podobną z firmą, nie uniknie podatku od towarów i usług. Chyba że nadal chodzi o cel mieszkaniowy, a nie o biuro.

Tak wynika z interpretacji dyrektora katowickiej izby. Zwolnienie z VAT dla wynajmującego na cele użytkowe wchodzi w grę tylko wtedy, gdy jego roczny obrót nie przekracza 150 tys. zł rocznie.
Chodziło o kobietę, która początkowo wynajmowała część mieszkania na cele prywatne i płaciła z tego tytułu ryczałt w wysokości 8,5 proc. Korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (wynajem na cele mieszkaniowe).
Niezależnie od tego prowadziła działalność gospodarczą, ale tylko w zakresie architektury. Dopiero potem rozszerzyła ją o wynajem. Wprowadziła mieszkanie do firmowej ewidencji środków trwałych i zaczęła rozliczać się z dochodów z najmu w taki sam sposób, jak z działalności gospodarczej, czyli według skali podatkowej (18 i 32 proc.). Nie płaciła VAT z dwóch powodów: nadal wynajmowała lokal na cele mieszkaniowe, a poza tym jej obroty były na tyle niskie (poniżej 150 tys. zł rocznie), że korzystała ze zwolnienia dla małych podatników.
Kobieta rozważała jednak wymówienie umowy najemcy i zawarcie jej z firmą. Obawiała się, czy z tego powodu nie straci prawa do zwolnienia z VAT.
Dyrektor katowickiej izby wyjaśnił, że jeśli podatniczka wynajmie lokal firmie na cele użytkowe, to będzie mogła korzystać ze zwolnienia tylko, jeśli jej roczne obroty nie przekroczą 150 tys. zł. W przeciwnym razie będzie musiała płacić VAT według stawki 23 proc.
Dla pracowników przedsiębiorstwa
Przedsiębiorca może zachować preferencję w VAT, gdy wynajmie mieszkanie firmie, a ta wykorzysta je np. jako kwatery dla swoich pracowników.
To, że taki najem jest zwolniony z podatku ze względu na cel mieszkaniowy, potwierdzają interpretacje: dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 sierpnia 2014 r. (nr ITPP1/443-561/14/JP) i dyrektora IS w Łodzi z 22 lutego 2012 r. (nr IPTPP4/443-76/11-4/OS).
Inaczej mogłoby być w sytuacji, gdy najemcą byłby pośrednik, czyli firma, która następnie wynajęłaby tę samą nieruchomość kolejnej spółce, a ta dopiero zakwaterowałaby w niej swoich pracowników. Wtedy lokal nie byłby wynajęty na cele mieszkaniowe najemcy, tylko prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 września 2013 r. (sygn. akt I FSK 1012/12).
Janina Fornalik, menedżer w MDDP, zaleca więc wynajmującym, aby w umowie wynajmu pamiętali o sprecyzowaniu, w jakim celu najemca wykorzysta nieruchomość. Czy będą to cele mieszkaniowe, np. pracowników tej firmy.
Preferencja to także obowiązki
Nawet jeśli przedsiębiorca zachowa zwolnienie z VAT przewidziane dla wynajmu na cele mieszkaniowe, to nie ominą go inne obowiązki. Jeśli nie wystawia faktur, musi posługiwać się kasą fiskalną. Wynika to z par. 2 rozporządzenia ministra finansów z 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2014 r. poz. 1544). W świetle tego przepisu kasy nie muszą zakładać podatnicy wynajmujący prywatne nieruchomości, którzy dokumentują takie usługi fakturami.
Wynajmujący prywatne nieruchomości muszą także ujmować obrót z tego tytułu w ewidencji podatkowej i w składanych deklaracjach VAT. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 8 stycznia 2014 r. nr IPTPP4/443-777/13-2/UNR. Chodziło w niej o przedsiębiorcę, który wynajmował dwie nieruchomości w ramach swojej działalności, ale po pewnym czasie postanowił także wynająć odziedziczone prywatne mieszkanie na cele mieszkalne innych osób. Był przekonany, że przychodów z tego ostatniego najmu nie musi ujmować ani w ewidencji, ani w deklaracji VAT.
Dyrektor izby wyjaśnił jednak, że skoro pytający jest przedsiębiorcą, to wynajmując odziedziczone mieszkanie, również działa jako podatnik VAT. Wynagrodzenie, jakie otrzymuje z tego tytułu, jest wprawdzie zwolnione z VAT, ale ciągle stanowi obrót, który należy uwzględnić zarówno w ewidencji, jak i w poz. 20 deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną.
Interpretacja dyrektora IS w Katowicach z 3 marca 2015 r., nr IBPP3/443-1362/14/EJ
Firma zachowa preferencję, gdy wynajmie mieszkanie firmie, a ta wykorzysta je jako kwatery dla załogi