Przepisy podatkowe mogą skutecznie zniechęcić do oddania nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Także jej sprzedaż może budzić wątpliwości w związku z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Najkorzystniejsze wydaje się dokonanie zwykłej darowizny. Problemy ze sprzedażą nieruchomości bądź jej oddaniem w drodze dożywocia zawsze dotyczą sytuacji, w których minęło mniej niż pięć lat od wcześniejszego nabycia
Czy od umowy dożywocia może być podatek
Jestem starszą, schorowaną kobietą, która od roku mieszka w dużym domu. Wtedy darował mi go były mąż. Od niedawna opiekuje się mną córka znajomych. Postanowiłam, że przepiszę na nią własność nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Znajoma przestrzega mnie jednak i mówi, że zapłacę wysoki podatek. Czy to prawda?
Organy podatkowe i większość sądów administracyjnych zgadzają się, że zawarcie umowy dożywocia ma takie skutki, jak zwykła sprzedaż nieruchomości. A wtedy w podobnej sytuacji fiskusowi należy się danina od uzyskanego dochodu. W tym przypadku istnieje jednak problem z określeniem, w jaki sposób powinna być wyliczona podstawa opodatkowania, od której zapłaci pani PIT. Jest on na tyle duży, że w praktyce pojawiły się już trzy stanowiska. Niektóre sądy administracyjne chcą, aby podatek liczony był od wartości świadczeń, jakie otrzyma pani od nowego właściciela nieruchomości (zgodnie z kodeksem cywilnym chodzi o zapewnienie wyżywienia, ubrania, umożliwienie dalszego mieszkania w zbytej nieruchomości, dostarczanie światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie pogrzebu na własny koszt). Takie stanowisko zaprezentował m.in. Naczelny Sąd Administracyjny. Część organów podatkowych uważa, że daninę należy liczyć od rynkowej wartości zbywanego mieszkania. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 11 kwietnia 2014 r. Inne sądy administracyjne uważają, że jest to forma odpłatnego zbycia nieruchomości, ale nie ma technicznej możliwości wyliczenia podatku od uzyskanego dochodu. W związku z tym starsza osoba PIT płacić nie powinna. Takiego zdania był m.in. NSA w orzeczeniu z 25 lutego 2014 r. Sprawa budzi duże kontrowersje, a stanowisko sądów administracyjnych ujednolicić ma uchwała poszerzonego składu siedmiu sędziów spodziewana w drugiej połowie roku. Do tego czasu jednak zawierający umowę dożywocia w podobnej jak czytelniczka sytuacji musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Inaczej byłoby, gdyby od nabycia domu na własność minęło więcej niż pięć lat. Wtedy zgodnie z ogólną regułą dotyczącą rozliczania sprzedaży prywatnych nieruchomości nie płaciłoby się daniny.
Podstawa prawna
Art. 908–916 ustawy – Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy od sprzedaży wywłaszczonego gruntu jest PIT
Mam 63 lata i właśnie odzyskałem zabudowaną działkę z domem, w którym mieszkali moi rodzice. Przed paroma miesiącami wstąpiłem w prawa strony postępowania po mojej zmarłej matce. W latach 70. miasto wywłaszczyło nas z nieruchomości, na której miało zbudować muzeum. Nigdy tego nie uczyniło i na tej podstawie udało nam się ją odzyskać. Dziś chciałbym ją jak najszybciej sprzedać, nie czekając na okres pięciu lat. Czy zapłacę PIT?
Natomiast z dużym prawdopodobieństwem narazi się pan na spór sądowy z fiskusem, który konsekwentnie twierdzi, że w takiej sytuacji należy odczekać pięć lat, aby nie zapłacić daniny. Uważa, że doszło w ten sposób do nabycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o PIT. Na więcej zrozumienia można liczyć w sądach administracyjnych. Te przypominają przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że jeżeli nieruchomość nie została wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, to jej poprzedni właściciel lub spadkobierca może żądać jej zwrotu, pod warunkiem że odda odszkodowanie albo nieruchomość, które otrzymał w zamian. Skoro tak, to dochodzi do przywrócenia stanu prawnego sprzed wywłaszczenia z nieruchomości, a nie jej nabycia. Nie trzeba więc czekać pięciu lat, bo te dawno minęły. Potwierdzają to m.in. nieprawomocne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi odpowiednio z 12 grudnia 2013 r. i 7 maja 2014 r. Zdarzają się też orzeczenia prawomocne jak WSA w Opolu z 14 listopada 2012 r. i w Warszawie z 9 lipca 2008 r.
Podstawa prawna
Art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy od darowizny mieszkania dla dzieci jest danina
Niedawno przeszłam na emeryturę i postanowiłam zamieszkać w małej kawalerce w Gdańsku. Mam też dom, który odziedziczyłam przed dwoma laty, ale chciałabym oddać go dzieciom. Nie minęło jeszcze pięć lat i nie chcę płacić PIT. Czy muszę płacić daninę, jeśli dokonam darowizny?
Po pierwsze, obowiązek podatkowy w takiej sytuacji ciążyć będzie nie na pani, a na dzieciach jako nabywcach nieruchomości. Powstanie w chwili, w której dokona pani darowizny w akcie notarialnym. Po drugie, mogą one skorzystać ze zwolnienia z daniny przewidzianego dla najbliższej rodziny. Dla takiej preferencji co do zasady istnieje jeden warunek – dzieci musiałyby zgłosić darowiznę w ciągu sześciu miesięcy do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Nie dotyczy to jednak aktu notarialnego, w którym przekaże im pani nieruchomość i wynika to wprost z ustawy. Fiskus próbował kwestionować takie stanowisko, ale prawomocnie przegrywał przed sądami, m.in. NSA z 9 lipca 2013 r. oraz WSA w Rzeszowie z 25 lipca 2011 r.
Podstawa prawna
Art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2, art. 5–6 ustawy o podatku od spadków i darowizn z 28 lipca 1983 r. (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 ze zm.).
Czy sprzedaż domu jest z PIT
Mam 64 lata i chciałbym zbyć dwa domy, które posiadam odpowiednio od 30 i od 2 lat. Potem planuję wyjechać z Polski. Czy od uzyskanego dochodu zapłacę daninę?
Ustawa jasno mówi, że sprzedaż prywatnej nieruchomości po pięciu latach od jej nabycia nie podlega daninie. W takiej sytuacji fiskus nie powinien robić żadnych problemów. Nawet jeśli nie minie pięć lat (druga nieruchomość), też można ją zbyć i uniknąć PIT pod warunkiem przeznaczenia dochodu w ciągu dwóch lat np. na kupno nowego domu również położonego w innym kraju unijnym lub na inne własne cele mieszkaniowe, których katalog zapisany jest w ustawie. Urząd musi być o tym powiadomiony i skontroluje ten warunek. Preferencja dotyczy tylko pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży swojej nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy przy dożywociu skorzystam z ulgi mieszkaniowej
Odziedziczone rok temu mieszkanie przepisałem przed paroma dniami na syna w zamian za dożywotnią opiekę. Znajomy ostrzegł mnie, że urząd skarbowy potraktuje to jako sprzedaż nieruchomości i zażąda daniny. Ale przecież mogę skorzystać z ulgi, bo mam gdzie mieszkać, więc spełniłem warunek dotyczący własnych celów mieszkaniowych. Czy to prawda?
Katalog celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie z ulgi, znajduje się w ustawie o PIT. Warunkiem uniknięcia podatku jest w praktyce przeznaczenie w ciągu dwóch lat środków ze sprzedaży (bądź dożywocia) na takie właśnie cele. W katalogu nie ma mowy o dalszym mieszkaniu w zbytej nieruchomości ani w ogóle o umowie dożywocia. Fiskus interpretuje takie przepisy ściśle, więc niestety konieczne będzie zapłacenie podatku. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 20 lutego 2014 r.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131 art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy sprzedaż po rozwiązaniu dożywocia jest z PIT
W 1996 r. zawarłem z synem porozumienie o dożywotniej opiece. Okazał się on jednak niewdzięczny i nie zapewnił mi pomocy. Rok temu rozwiązałem umowę przed sądem i chcę natychmiast sprzedać mieszkanie obcym ludziom. Czy zapłacę podatek od dochodu?
Zdaniem fiskusa, zawierając pierwszą umowę, zbył pan swoje mieszkanie, a obecnie znów je pan nabył. Trzeba więc odczekać pięć lat przed sprzedażą bądź zawarciem kolejnej umowy dożywocia. Tylko w pierwszym przypadku można skorzystać z ulgi mieszkaniowej w ciągu dwóch lat. Takie restrykcyjne stanowisko zaprezentował fiskus m.in. w interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 maja 2014 r. oraz w interpretacjach: z 31 grudnia 2013 r. i 5 listopada 2014 r. Eksperci podatkowi uczulają także, że istnieje duże prawdopodobieństwo, że fiskus nie pozwoli przy sprzedaży nieruchomości rozpoznać wydatków na jej nabycie jako kosztów podatkowych. Będą nimi co najwyżej wydatki na zawarcie samej umowy zmierzającej do rozwiązania dożywocia. W efekcie trzeba będzie zapłacić większy podatek, bo przy sprzedaży trzeba rozpoznać wyższy dochód do opodatkowania.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
