– Mamy chaos – komentuje Janina Fornalik, doradca podatkowy i partner w MDDP. Zwraca uwagę na to, że podatnicy, którzy dostają korzystne interpretacje, mogą zaoferować niższą cenę najmu niż ci, którzy otrzymali niekorzystną wykładnię.

Konieczna jest interpretacja ogólna – postulują eksperci.

Zamęt w sprawie wynajmu mieszkań na potrzeby pracowników jest skutkiem wyroku NSA z 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16). I choć od jego wydania minął ponad rok, problem nadal istnieje, czego dowodem są zmienne interpretacje dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

– W efekcie podatnicy wciąż nie wiedzą, jak tego rodzaju najem jest opodatkowany – przyznaje Janina Fornalik.

Kogo dotyczy problem

Problem sprowadza się do tego, czy od wynajmu firmie mieszkania na potrzeby jej pracowników trzeba doliczyć VAT (według stawki 23 proc.), czy może taka usługa jest zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Chodzi zarówno o sytuacje, gdy usługę najmu świadczy inna firma, jak i gdy wynajmującym jest indywidualny przedsiębiorca, czyli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – nawet gdy na potrzeby podatku dochodowego płaci ryczałt (według stawki 8,5 proc. lub 12,5 proc.). Jak tłumaczy Janina Fornalik, wyjątek dotyczy korzystających ze zwolnienia podmiotowego ze względu na wielkość sprzedaży nieprzekraczającą 200 tys. zł rocznie. Tylko one nie muszą wystawiać faktury, bo nie rozliczają VAT (do kwoty 200 tys. zł). Pozostali – zarówno spółki, jak i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą indywidualnie – mają obowiązek wystawić fakturę. Pytanie tylko: z podatkiem czy bez niego.

Jaka różnica

Rozstrzygnięcie tej kwestii jest ważne zarówno dla właściciela (wynajmującego), jak i dla najemcy. Jeśli wynajmujący zastosuje zwolnienie, to dostanie od najemcy o 23 proc. mniej, ale sam też nie odprowadzi podatku do urzędu skarbowego.

Gdy faktura będzie z 23 proc. VAT, to najemca zapłaci o tyle więcej, z tym że odliczy później ten podatek (naliczony) od własnego podatku należnego. Natomiast sprzedawca wpłaci swój VAT należny do urzędu,

Problem pojawi się, gdy fiskus zakwestionuje te rozliczenia. Jeśli uzna, że wynajmujący powinien był naliczyć 23 proc. VAT (a zastosował zwolnienie), to fiskus może zażądać dopłaty podatku. Najemcy wtedy nic nie grozi.

Z kolei w sytuacji odwrotnej – gdy wynajmujący na fakturze wykaże 23 proc., a fiskus uzna, że prawidłowe było zwolnienie – w kłopocie może znaleźć się najemca. Fiskus zakwestionuje mu bowiem prawo do odliczenia podatku wynikającego z faktury. W grę wchodzą też ewentualne sankcje za niesłusznie odjęty VAT.

Na cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi „w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

– Przez lata organy podatkowe twierdziły, że zwolnienie to można stosować również w sytuacji, gdy najemcą jest firma, która wynajmuje mieszkanie, by udostępnić je swoim pracownikom – tłumaczy Ewelina Dumania, menedżer w PwC.

Problem powstał dopiero wskutek wyroku NSA z 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16). Sąd orzekł , że w takiej sytuacji nie ma zwolnienia z VAT, bo „to najemca powinien realizować w wynajmowanym lokalu własne cele mieszkaniowe”. A w tym wypadku najemcą jest firma, a nie jej pracownicy.

„Jeżeli zatem najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom, to lokale te wprawdzie realizują cel mieszkaniowy, ale nie jest to cel wyłączny. W takim przypadku wynajem jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, choć pośrednio zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników” – argumentował NSA.

Z wyroku jego oznaczało zatem, że w takim wypadku usługa najmu jest z 23 proc. VAT.

Za taką wykładnią NSA poszedł fiskus. Dyrektor KIS wydał w tym roku kilka niekorzystnych dla podatników interpretacji indywidualnych, m.in.: z 7 marca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA), z 29 stycznia 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.812.2018.2.BS).

– Wydawało się więc, że organy podatkowe na stałe już zmieniły swoje stanowisko – przyznaje Janina Fornalik.

Fiskus zmienia zdanie

Z najnowszych interpretacji wynika jednak, że nastąpił kolejny zwrot w fiskalnej wykładni. Wskazują na to najnowsze interpretacje indywidualne: z 1 sierpnia 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.314.2019.2.KOM oraz 0114-KDIP1-1.4012.269.2019.2.EW), z 15 lipca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.327.2019.1.IK), z 12 lipca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM).

Wszystkie dotyczą sytuacji, w której podatnik chce wynajmować mieszkanie (mieszkania) podmiotom gospodarczym (m.in. spółkom) w celu zakwaterowania tam pracowników tych podmiotów. Z zawieranych umów ma jednoznacznie wynikać, że dotyczą one mieszkania i że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe swoich pracowników.

W wydanych interpretacjach dyrektor KIS potwierdził, że w takiej sytuacji spełnione będą przesłanki zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

O co toczą się spory

źródło: DGP

„Nie jest istotnym, że pracownicy spółki z o.o. nie są stroną wynajmu, bowiem w ich imieniu występuje najemca, zatem sens wynajmu stanowi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników w czasie, w którym pełnią oni obowiązki służbowe. Ponadto, z wniosku nie wynika, że spółka z o.o. prowadzi w wynajętych lokalach mieszkalnych działalność gospodarczą. Okoliczności tej nie zmienia również fakt, że najem dokonany jest na rzecz spółki prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Istotny jest cel, na jaki lokale mieszkalne są wynajmowane przez wnioskodawcę – wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (co wynika z zawartych umów). Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT” – czytamy w interpretacji z 12 lipca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM).

Tak samo dyrektor KIS stwierdził m.in.: 22 maja br. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS), 21 lutego br. (sygn. 0112-KDIL2-3.4012.676.2018.2.WB) oraz 8 lutego br. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP).

Za każdym razem kluczowy – zdaniem organu – jest cel najmu. A ostatecznym celem oddania w najem mieszkań jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników firmy, a nie jej samej.

Podatnicy skonsternowani

Problem polega na tym, że jednym pewnym wyznacznikiem jest tu orzecznictwo NSA. A nawet eksperci mają kłopot ze wskazaniem, która wykładnia jest prawidłowa.

– Można wskazać argumenty zarówno w jedną, jak i w drugą stronę – przyznaje Janina Fornalik. Tak samo uważa Ewelina Dumania. – W rozstrzygnięciu, która interpretacja jest prawidłowa, nie pomaga nawet dyrektywa VAT – mówi ekspertka. Wyjaśnia, że dyrektywa pozwala państwom unijnym wprowadzić dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu zwolnienia z opodatkowania usług dzierżawy i wynajmu nieruchomości. Interpretację tych warunków pozostawia organom krajowym.

Potrzebna interpretacja ogólna

Dlatego, zdaniem ekspertek, minister finansów powinien wydać interpretację ogólną. W opinii Janiny Fornalik sprawę załatwiłaby też nowelizacja przepisów lub objaśnienia podatkowe, które dają ochronę wszystkim podatnikom, którzy się do nich zastosują. – Dla wyrównania sytuacji na rynku konieczna byłaby też zmiana wydanych wcześniej interpretacji indywidualnych, aby wszyscy mieli takie same stanowiska fiskusa – uważa ekspertka MDDP.

Co mogą zrobić podatnicy

Co do tego czasu? Zdaniem Eweliny Dumanii podatnicy (wynajmujący i najemcy), którzy chcą mieć pewność, że postępują prawidłowo, powinni wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej, czyli we własnej sprawie.

– Warto również w zawieranych umowach zadbać o zapisy, z których wprost będzie wynikać, że umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i że może on być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych – radzi ekspertka PwC. ©℗

Co innego, gdy najemca może podnająć

Z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika jednoznacznie, że inna jest sytuacja, gdy najemca nie udostępnia wynajętego mieszkania swoim pracownikom, lecz podnajmuje je osobom trzecim. Nawet jeśli byłyby to osoby fizyczne, które tam faktycznie zamieszkają, to najem pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą (głównym) jest opodatkowany (23 proc. VAT).

Wskazują na to interpretacje m.in. z 26 lipca 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4012.296.2019.2.AKR) i z 19 lipca br. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.362.2019.1.IK). Pierwsza z nich dotyczyła spółki, która zamierzała podnajmować mieszkanie osobom niebędącym jej pracownikami. Dyrektor KIS uznał, że w takiej sytuacji nie będzie spełniony warunek zwolnienia z VAT. „Planowana usługa najmu lokalu mieszkalnego na rzecz spółki do celów jej działalności gospodarczej, polegającej na dalszym wykorzystywaniu przedmiotowego lokalu do celów najmu (spółka podnajmować będzie wynajęte jej mieszkanie tylko i wyłącznie z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (…), lokal mieszkalny podnajmowany będzie osobom nie będącym pracownikami spółki) nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy” – wyjaśnił organ.

Podobnie stwierdził w drugiej interpretacji, z 19 lipca br. Wyjaśnił, że „ bezpośrednim celem w tym przypadku nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celu gospodarczego, w tym zarobkowego. Dopiero zakwaterowane w lokalu przez przedsiębiorcę osoby fizyczne realizują cel mieszkaniowy”. Dyrektor KIS dodał, że w takiej sytuacji nie można również zastosować stawki 8 proc. Powód? „Zawarta umowa wskazuje na wykorzystanie lokalu przez najemcę do celów działalności gospodarczej (dalszego podnajmu) w celu świadczenia usługi najmu na rzecz osób fizycznych”.