Historia (nie)jednej transakcji jest dowodem na to, jak elastyczna jest granica między odpłatnym zbyciem działki a profesjonalnym handlem. Punktem spornym jest wówczas podatek VAT.

Tak też było w przypadku małżeństwa, które w ramach wspólności majątkowej kupiło połowę działki rolnej. Drugą połowę nabył inny podatnik, z którym małżeństwo podzieliło prawa do całej działki po połowie. Grunt nie był objęty wówczas żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Cel zakupu działki był dla wszystkich właścicieli jasny: wybudować domy dla kolejnych pokoleń. W tym celu wystąpili do urzędu o wydanie warunków zabudowy dla tej inwestycji. Miało tam powstać 11 domów i droga dojazdowa. Okazało się jednak, że dzieci nie chcą mieszkać tak blisko rodziców, więc współwłaściciele zmienili swoje plany związane z nieruchomością i wspólnie podjęli decyzje o jej sprzedaży.

Sprzedaż działki, mimo wielu potencjalnych kupców, nie była obojętna skarbówce. Do współwłaścicieli już wcześniej zgłosił się potencjalny kupiec, który za ich zgodą wnioskował do urzędu o wydanie warunków zabudowy. Działka była też wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez jednego z właścicieli, który dostał nawet dopłatę z ARIMR. Żaden z właścicieli nie jest jednak podatnikiem VAT, a przynajmniej tak twierdził wnioskodawca.

Kiedy podatnik jest handlowcem? Kłopotliwy VAT od sprzedaży nieruchomości
Kiedy podatnik jest handlowcem? Kłopotliwy VAT od sprzedaży nieruchomości

Zobacz również

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził jednak, że taka transakcja to już biznes. Sprzedaż nosi znamiona działalności gospodarczej – czytamy w interpretacji.

W świetle ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i usług. W tę definicję wpisuje się także sprzedaż udziałów w nieruchomości i praw do zarządzania ziemią. Kto jest podatnikiem VAT? Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. KIS zaznacza też, że dana transakcja może stanowić część działalności gospodarczej pod warunkiem, że jest powtarzalna i ma charakter ciągły.

„Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej” – czytamy w interpretacji.

Okazjonalne transakcje nie czynią wiec z podatnika profesjonalnego handlowca. Spełnienie tego warunku nie było jednak wystarczające, by udowodnić, że podatnik nie prowadzi działalności.

Rozwód, podział majątku i sprzedaż mieszkania. Kiedy nie trzeba płacić PIT?
Rozwód, podział majątku i sprzedaż mieszkania. Kiedy nie trzeba płacić PIT?

Zobacz również

„Wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług” – stwierdza Dyrektor KIS.

Dla skarbówki nie liczy się nawet fakt, że ziemia została nabyta w celach prywatnych. Właściciele chcieli bowiem wybudować na niej domy dla swoich dzieci. Zgodnie z orzecznictwem fiskus interesuje się tym, jakie jest przeznaczenie działki po jej nabyciu.

„Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych” – czytamy w interpretacji.

KIS wskazuje dalej, że działania podjęte na działce od chwili jej nabycia miały charakter profesjonalny i przyczyniły się do uatrakcyjnienia grunty pod ewentualną sprzedaż ziemi. Do takich działań zaliczono m.in. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. W opinii organów skarbowych, w przedmiotowej sprawie podatnicy wykonali czynności, które mogłyby wskazywać na profesjonalny obrót ziemią.

„Poza wskazaniem, że nieruchomość została nabyta z zamiarem wybudowania domów, w żadnym okresie posiadania nieruchomość nie była wykorzystywana przez zainteresowanych na użytek prywatny” – wskazano.

KIS dodaje, że wszystkie wykonane na działce czynności doprowadziły do uatrakcyjnienia i przygotowania gruntu do sprzedaży. Czynności tj. wystąpienia z wnioskiem o plan zagospodarowania przestrzennego czy budowę sieci kanalizacyjnej sprawiają, że sprzedawcy w oczach organów skarbowych stają się podatnikami VAT.

Interpretacja indywidualna ws. opodatkowania czynności sprzedaży działek (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.270.2019.3.BJ)