Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Koniec roku to moment, kiedy przedsiębiorcy, którzy zakończyli lub oddali w użytkowanie w ostatnich 11 miesiącach nowe budynki lub budowle, muszą przygotować się do ich rozliczenia z organem podatkowym. Chodzi m.in. o odpowiednie zaliczenie takich nieruchomości do środków trwałych oraz analizę powstałych obiektów z perspektywy rozliczeń w podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy w tym zakresie powstaje bowiem od początku następnego roku, po roku, w którym budowa została zakończona. Oznacza to, że w sytuacji zakończenia budowy w 2017 r. podatek od nieruchomości trzeba zacząć płacić od 1 stycznia 2018 r.
Koniec roku to zatem najlepszy, ale też ostatni moment, aby prawidłowo ustalić, co podlega opodatkowaniu, a co nie. Niezbędne jest właściwe zakwalifikowanie nieruchomości – przede wszystkim potrzebna jest ocena, czy powstałe obiekty w ogóle podlegają opodatkowaniu, a jeżeli tak – to czy są budynkami, czy budowlami (co determinować będzie podstawę opodatkowania). Kolejny krok to analiza zmian w prawie, najnowszych interpretacji podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Przejście przez wszystkie te punkty pozwoli na zapewnienie prawidłowości, a przy tym efektywności rozliczania podatku od nieruchomości.
Odpowiednia kwalifikacja nieruchomości do ustalenia zakresu opodatkowania w podatku od nieruchomości przy nowych inwestycjach to jedna strona medalu. Drugą, o której przedsiębiorcy zwyczajnie zapominają, jest konieczność przeprowadzania przeglądu płaconego podatku od budynków i budowli już istniejących i rozliczanych w firmie. Zmiana w przepisach bądź w wykładni dotychczasowych regulacji może bowiem powodować, że w jednym roku przedsiębiorca od danej nieruchomości płaci podatek, np. jak od budowli (stawka wynosi aż 2 proc. wartości nieruchomości), a w kolejnym roku od tej samej nieruchomości podatek może być już płacony jak od budynku związanego z działalnością (maksymalna stawka w 2018 r. wynosi 23,10 zł za mkw.). Może też okazać się, że dany obiekt w ogóle nie powinien podlegać opodatkowaniu. Różnice w wysokości podatku z powodu takich zmian mogą być naprawdę znaczące. Warto o tym pamiętać i weryfikować swoje rozliczenia przynajmniej raz w roku. Grudzień to bardzo dobry moment na taką analizę – to okres rozliczania zakończonych inwestycji, co właśnie najlepiej połączyć z przygotowaniem deklaracji na kolejny rok (składanej do końca stycznia).
Górne stawki podatku od nieruchomości w 2018 r.
Rada gminy określa, w drodze uchwały, wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie:
● od budynków mieszkalnych (lub ich części) – 0,51 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,27 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od pozostałych budynków (lub ich części), w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 5,78 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budowli – 2 proc. ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 i 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych,
● od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,62 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,58 zł od 1 ha powierzchni,
● od pozostałych gruntów, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,30 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynęły 4 lata, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,00 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.
Jak kwalifikować nieruchomości
Przedstawmy proces analizy nieruchomości pod względem podatkowym na kilku, dość popularnych przykładach.
STAN FAKTYCZNY: U przedsiębiorcy w ramach zakończonej w 2017 r. inwestycji – rozbudowy zakładu – powstały cztery obiekty: wiata do składowania towarów, budynek magazynowy, dodatkowy zbiornik na wodę oraz transformator na fundamentach. Każdy z tych obiektów należy poddać oddzielnej analizie, aby efektywnie i prawidłowo rozliczyć podatek od nieruchomości.
WIATA DO SKŁADOWANIA TOWARÓW
W pierwszej kolejności należy przeanalizować, czym jest ten obiekt. Czy będzie budynkiem, budowlą czy też stanowi obiekt, który nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Jeśli mamy do czynienia z wiatą, czyli obiektem niewydzielonym w przestrzeni za pomocą przegród ze wszystkich stron (w skrócie można powiedzieć: nieposiadającym ścian ze wszystkich stron), to taki obiekt najprawdopodobniej nie będzie stanowił budynku, ale może stanowić budowlę. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jednocześnie wiaty są wymienione w prawie budowlanym jako budowle i mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako tego rodzaju obiekty. Stawka od budowli – w naszym przypadku wiaty – to 2 proc. od jej wartości określonej przez podatnika.
Jeśli zatem wartość wiaty podatnik określił np. na 200 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 4000 zł rocznie.
WAŻNA DEFINICJA: Budowlą (zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) jest obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei w prawie budowlanym wiaty wymienione są w katalogu XVIII kategorii obiektów budowlanych.
BUDYNEK MAGAZYNOWY
W tym przypadku, po upewnieniu się, że obiekt ten spełnia wszystkie cechy budynku, należy obliczyć jego powierzchnię użytkową, specyficznie na potrzeby podatkowe. Zgodnie z wytycznymi z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Warto wiedzieć również to, że za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. To ponowne przeliczenie ma bardzo istotne znaczenie, bo powierzchnia użytkowa z dokumentacji budowlanej często nie uwzględnia zacytowanych tu wytycznych dla celów podatkowych.
Jeśli założymy, że budynek magazynowy ma np. 1000 mkw., a podatek na 2018 r. w gminie, w której podatnik prowadzi działalność, wynosi 23,10 zł (to obecna maksymalna stawka podatku od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w 2018 r.), podatek do zapłaty od takiej powierzchni w 2018 r. wyniesie 23 100 zł.
WAŻNA DEFINICJA: Budynkiem (zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych) będzie taki obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomoca? przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
DODATKOWY ZBIORNIK NA WODĘ
Zbiornik najprawdopodobniej nie będzie spełniał definicji budynku, dlatego konieczna będzie analiza, czy stanowi on budowlę. Prawo budowlane wśród obiektów uznawanych za budowle wymienia m.in. zbiorniki. Podatek i w tym przypadku płacony będzie od wartości nieruchomości w wysokości 2 proc.
Jeśli zatem wartość zbiornika podatnik określił np. na 500 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 10000 zł rocznie.
WAŻNA DEFINICJA: Budowlą (zgodnie z prawem budowlanym) będzie każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
TRANSFORMATOR NA FUNDAMENTACH
Katalog budowli określony w prawie budowlanym wymienia również fundamenty pod maszyny i urządzenia. To oznacza, że fundament pod transformator będzie stanowił budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, a w konsekwencji będzie opodatkowany podatkiem od nieruchomości. Natomiast urządzenie posadowione na takim fundamencie nie powinno podlegać opodatkowaniu. Podatek w tym przypadku płacony jest od wartości fundamentu, określonej przez podatnika, w wysokości 2 proc.
Jeśli zatem wartość fundamentu podatnik określił np. na 80 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 1600 zł.
WAŻNA DEFINICJA: Budowla z prawa budowlanego (jak przy zbiorniku na wodę).
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1785 ze zm.).
Obwieszczenie ministra rozwoju i finansów z 28 lipca 2017 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2018 r. (M.P. z 2017 r. poz. 800).
