Przedsiębiorcy, którzy w 2017 r. oddali do użytku nowe obiekty budowlane, od początku 2018 r. będą musieli rozliczać podatek od nieruchomości. Dobry plan może przynieść firmie spore oszczędności.
Koniec roku to moment, kiedy przedsiębiorcy, którzy zakończyli lub oddali w użytkowanie w ostatnich 11 miesiącach nowe budynki lub budowle, muszą przygotować się do ich rozliczenia z organem podatkowym. Chodzi m.in. o odpowiednie zaliczenie takich nieruchomości do środków trwałych oraz analizę powstałych obiektów z perspektywy rozliczeń w podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy w tym zakresie powstaje bowiem od początku następnego roku, po roku, w którym budowa została zakończona. Oznacza to, że w sytuacji zakończenia budowy w 2017 r. podatek od nieruchomości trzeba zacząć płacić od 1 stycznia 2018 r.
Reklama
Koniec roku to zatem najlepszy, ale też ostatni moment, aby prawidłowo ustalić, co podlega opodatkowaniu, a co nie. Niezbędne jest właściwe zakwalifikowanie nieruchomości – przede wszystkim potrzebna jest ocena, czy powstałe obiekty w ogóle podlegają opodatkowaniu, a jeżeli tak – to czy są budynkami, czy budowlami (co determinować będzie podstawę opodatkowania). Kolejny krok to analiza zmian w prawie, najnowszych interpretacji podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Przejście przez wszystkie te punkty pozwoli na zapewnienie prawidłowości, a przy tym efektywności rozliczania podatku od nieruchomości.

Reklama
Odpowiednia kwalifikacja nieruchomości do ustalenia zakresu opodatkowania w podatku od nieruchomości przy nowych inwestycjach to jedna strona medalu. Drugą, o której przedsiębiorcy zwyczajnie zapominają, jest konieczność przeprowadzania przeglądu płaconego podatku od budynków i budowli już istniejących i rozliczanych w firmie. Zmiana w przepisach bądź w wykładni dotychczasowych regulacji może bowiem powodować, że w jednym roku przedsiębiorca od danej nieruchomości płaci podatek, np. jak od budowli (stawka wynosi aż 2 proc. wartości nieruchomości), a w kolejnym roku od tej samej nieruchomości podatek może być już płacony jak od budynku związanego z działalnością (maksymalna stawka w 2018 r. wynosi 23,10 zł za mkw.). Może też okazać się, że dany obiekt w ogóle nie powinien podlegać opodatkowaniu. Różnice w wysokości podatku z powodu takich zmian mogą być naprawdę znaczące. Warto o tym pamiętać i weryfikować swoje rozliczenia przynajmniej raz w roku. Grudzień to bardzo dobry moment na taką analizę – to okres rozliczania zakończonych inwestycji, co właśnie najlepiej połączyć z przygotowaniem deklaracji na kolejny rok (składanej do końca stycznia).
Górne stawki podatku od nieruchomości w 2018 r.
Rada gminy określa, w drodze uchwały, wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie:
● od budynków mieszkalnych (lub ich części) – 0,51 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budynków (lub ich części) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,27 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od pozostałych budynków (lub ich części), w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 5,78 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od budowli – 2 proc. ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 i 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych,
● od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,62 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,58 zł od 1 ha powierzchni,
● od pozostałych gruntów, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,30 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej,
● od gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynęły 4 lata, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,00 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.
Jak kwalifikować nieruchomości
Przedstawmy proces analizy nieruchomości pod względem podatkowym na kilku, dość popularnych przykładach.
STAN FAKTYCZNY: U przedsiębiorcy w ramach zakończonej w 2017 r. inwestycji – rozbudowy zakładu – powstały cztery obiekty: wiata do składowania towarów, budynek magazynowy, dodatkowy zbiornik na wodę oraz transformator na fundamentach. Każdy z tych obiektów należy poddać oddzielnej analizie, aby efektywnie i prawidłowo rozliczyć podatek od nieruchomości.
WIATA DO SKŁADOWANIA TOWARÓW
W pierwszej kolejności należy przeanalizować, czym jest ten obiekt. Czy będzie budynkiem, budowlą czy też stanowi obiekt, który nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Jeśli mamy do czynienia z wiatą, czyli obiektem niewydzielonym w przestrzeni za pomocą przegród ze wszystkich stron (w skrócie można powiedzieć: nieposiadającym ścian ze wszystkich stron), to taki obiekt najprawdopodobniej nie będzie stanowił budynku, ale może stanowić budowlę. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jednocześnie wiaty są wymienione w prawie budowlanym jako budowle i mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako tego rodzaju obiekty. Stawka od budowli – w naszym przypadku wiaty – to 2 proc. od jej wartości określonej przez podatnika.
Jeśli zatem wartość wiaty podatnik określił np. na 200 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 4000 zł rocznie.
WAŻNA DEFINICJA: Budowlą (zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) jest obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei w prawie budowlanym wiaty wymienione są w katalogu XVIII kategorii obiektów budowlanych.
BUDYNEK MAGAZYNOWY
W tym przypadku, po upewnieniu się, że obiekt ten spełnia wszystkie cechy budynku, należy obliczyć jego powierzchnię użytkową, specyficznie na potrzeby podatkowe. Zgodnie z wytycznymi z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Warto wiedzieć również to, że za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. To ponowne przeliczenie ma bardzo istotne znaczenie, bo powierzchnia użytkowa z dokumentacji budowlanej często nie uwzględnia zacytowanych tu wytycznych dla celów podatkowych.
Jeśli założymy, że budynek magazynowy ma np. 1000 mkw., a podatek na 2018 r. w gminie, w której podatnik prowadzi działalność, wynosi 23,10 zł (to obecna maksymalna stawka podatku od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w 2018 r.), podatek do zapłaty od takiej powierzchni w 2018 r. wyniesie 23 100 zł.
WAŻNA DEFINICJA: Budynkiem (zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych) będzie taki obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomoca? przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
DODATKOWY ZBIORNIK NA WODĘ
Zbiornik najprawdopodobniej nie będzie spełniał definicji budynku, dlatego konieczna będzie analiza, czy stanowi on budowlę. Prawo budowlane wśród obiektów uznawanych za budowle wymienia m.in. zbiorniki. Podatek i w tym przypadku płacony będzie od wartości nieruchomości w wysokości 2 proc.
Jeśli zatem wartość zbiornika podatnik określił np. na 500 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 10000 zł rocznie.
WAŻNA DEFINICJA: Budowlą (zgodnie z prawem budowlanym) będzie każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
TRANSFORMATOR NA FUNDAMENTACH
Katalog budowli określony w prawie budowlanym wymienia również fundamenty pod maszyny i urządzenia. To oznacza, że fundament pod transformator będzie stanowił budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, a w konsekwencji będzie opodatkowany podatkiem od nieruchomości. Natomiast urządzenie posadowione na takim fundamencie nie powinno podlegać opodatkowaniu. Podatek w tym przypadku płacony jest od wartości fundamentu, określonej przez podatnika, w wysokości 2 proc.
Jeśli zatem wartość fundamentu podatnik określił np. na 80 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 1600 zł.
WAŻNA DEFINICJA: Budowla z prawa budowlanego (jak przy zbiorniku na wodę).
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1785 ze zm.).
Obwieszczenie ministra rozwoju i finansów z 28 lipca 2017 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2018 r. (M.P. z 2017 r. poz. 800).