Jestem współwłaścicielem nieruchomości. Chcę zażądać zniesienia współwłasności. Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości? I jaki podatek będę musiał zapłacić?
W pierwszej kolejności współwłaściciele powinni podjąć próbę zgodnego przeprowadzenia zniesienia współwłasności, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić. Zgodny wniosek współwłaścicieli wiąże sąd w granicach określonych w art. 622 par. 2 k.p.c. (zob. w tym zakresie wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2016 r., sygn. akt I CSK 702/15, Legalis).
Pierwszy sposób to podział nieruchomości. Oznacza on wydzielenie z obecnej nieruchomości trzech osobnych części. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli po podziale będzie właścicielem osobnej nieruchomości. Podział nieruchomości będzie się wiązał najczęściej również z obowiązkiem ustanowienia odpowiednich służebności (np. przechodu i przejazdu). W świetle art. 211 k.c. i art. 212 par. 2 k.c. oraz art. 623 k.p.c. podział fizyczny rzeczy jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności (zob. postanowienie SN z 9 września 2011 r., sygn. akt I CSK 674/10, Legalis). Są jednak sytuacje, w których podział nieruchomości jest niedopuszczalny. Na przykład wtedy, gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Reklama
Innym sposobem wyjścia ze współwłasności jest przyznanie własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, z tym że nowy właściciel ma obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. Nowy właściciel może takie rozwiązanie zaproponować dotychczasowym współwłaścicielom, wskazując kwotę spłat, które byłby gotowy przekazać na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli nie może nastąpić wbrew jego woli (por. postanowienie SN z 16 września 2016 r., sygn. akt IV CSK 763/15, Legalis). Ponadto należy uwzględnić również przedstawione przez tego współwłaściciela warunki przejęcia tej rzeczy, w szczególności odnoszące się do jej wartości, decydujące zarazem o wysokości spłat (postanowienie SN z 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 459/12, Legalis). Natomiast bez znaczenia jest ewentualny sprzeciw pozostałych współwłaścicieli. Sąd związany byłby jedynie wolą współwłaścicieli, gdyby wszyscy oni zgodnie wskazali konkretną osobę z grona współwłaścicieli, której ma być przyznana własność rzeczy przez sąd. Jeżeli nie jest możliwy podział rzeczy, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów postępowania cywilnego. Ten sposób zniesienia współwłasności należy traktować jako ostateczność, a zatem powinien być zastosowany jedynie wtedy, gdy również przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli nie byłoby możliwe (bo np. żaden ze współwłaścicieli nie chce rzeczy dla siebie albo żaden nie jest w stanie ponieść ciężaru spłat) albo byłoby ze szkodą dla niektórych współwłaścicieli, albo żądają tego wszyscy współwłaściciele. Środki uzyskane ze sprzedaży rzeczy są dzielone między współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów. Sądowe zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej powoduje ustanie współwłasności tej nieruchomości z chwilą jej sprzedaży (por. uchwałę SN z 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89, OSNCP 1990, nr 2, poz. 25).
Poza aspektami prawnymi należy również pamiętać o aspektach podatkowych mogących wystąpić w wyniku zniesienia współwłasności. W szczególności aspekty te będą miały ogromne znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. Najczęstszą formą zniesienia takiej współwłasności jest przeniesienie własności nieruchomości na jednego współwłaściciela z obowiązkiem spłaty pozostałych. W kontekście podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), zazwyczaj obowiązek podatkowy będzie dotyczył wartości rynkowej przenoszonego udziału i wyniesie on 2 proc. Zobowiązanym do zapłaty tego podatku będzie współwłaściciel, na którego udział ten zostanie przeniesiony.
Przeanalizujmy ten aspekt na przykładzie. Załóżmy, że współwłaścicielami nieruchomości o wartości rynkowej 3 mln zł jest trzech braci, którzy posiadają w nieruchomości udziały równe. Dwóch braci postanowiło znieść współwłasność, przekazując swoje udziały trzeciemu z nich za jego zgodą. W takim wypadku PCC wyniesie 40 000 zł. Jako że zniesienie współwłasności będzie w tym wypadku wymagało formy aktu notarialnego, podatek ten będzie miał obowiązek pobrać notariusz. Gdyby zaś dwóch braci postanowiło nieodpłatnie przekazać swoje udziały we wskazanej nieruchomości trzeciemu z nich, podatek PCC nie będzie miał zastosowania, zaś w jego miejsce zniesienie współwłasności będzie opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. W naszym przykładzie podatek ten wyniesie zero, jako że mamy do czynienia z osobami z zerowej grupy opodatkowania, a więc w najbliższej rodzinie. Warunkiem braku opodatkowania jest oczywiście zawiadomienie właściwego urzędy skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od daty zniesienie współwłasności. Gdyby zaś współwłaściciele nieruchomości nie byli w ten sposób spokrewnieni, wysokość podatku zależałaby od grupy podatkowej, do której byliby oni zakwalifikowani. Nie można też zapominać, że w określonych przypadkach zniesienie współwłasności nieruchomości z obowiązkiem spłaty współwłaścicieli przekazujących swoje udziały może spowodować obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanie się tak, gdy przekazanie tych udziałów nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Stawka podatku w takim wypadku wyniesie 19 proc.
Podstawa prawna
Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626 ze zm.).
Ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.).
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).