Deklaracje na podatek od nieruchomości za 2026 r. O co podatnicy pytają na szkoleniach

Trwały związek z gruntem

Odpowiedź: Wydanie interpretacji jest zaskakujące, gdyż do tej pory minister finansów nie korzystał z tej formy wyjaśniania przepisów w stosunku do przedmiotowych aspektów podatku od nieruchomości (PON). Ten obszar zostawiano gminom. Z drugiej strony nowa definicja „trwałego związku z gruntem” nie jest jasna i to już doprowadziło do różnych stanowisk organów podatkowych. Zdaniem niektórych wystarczało, że obiekt został postawiony na utwardzonym terenie i siłą grawitacji opierał się czynnikom atmosferycznym, aby ta przesłanka była spełniona. Ministerstwo słusznie objaśniło, że kluczowy jest też aspekt połączenia z gruntem, a więc musi wystąpić jakiś techniczny element spajający obiekt z gruntem (np. zabetonowanie, kotwy, śruby). Ma to kluczowe znaczenie dla takich obiektów jak kontenery. To one w ostatnim roku sprawiały najwięcej problemów. Należy zatem każdy przypadek rozpatrywać indywidualnie i oceniać zastosowaną technologię. Niemniej ta przesłanka dotyczy również innych obiektów: budynków; wolno stojących instalacji przemysłowych, tablic reklamowych, urządzeń reklamowych, przekryć namiotowych czy kiosków. Warto zatem przeprowadzić ponowną analizę takich obiektów przed złożeniem deklaracji na 2026 r.

Transformatory

Odpowiedź: Zagadnienie pozostaje niestety kontrowersyjne. Przypomnijmy, że przepisy są w tym zakresie nieprecyzyjne, transformatory nie są wymienione w załączniku nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) jako przykład budowli. Ale niektóre organy podatkowe widzą w transformatorach urządzenia budowlane. Sprawy z tym związane trafiły już do sądów administracyjnych, ale nie doczekaliśmy się jeszcze wyroków. Należy zakładać, że to właśnie linia orzecznicza będzie mieć wpływ na praktyczny wymiar kwalifikacji transformatorów, chyba że Ministerstwo Finansów zechciałoby również w tym wątku wydać interpretację ogólną. Niezależnie od tego, warto mieć na uwadze, że przepisy w tym zakresie zmieniły się istotnie od 2025 r. i zwłaszcza nieaktualny jest już argument powiązania z siecią elektroenergetyczną, która nie figuruje jako budowla w załączniku nr 4 do u.p.o.l., a definicja urządzenia budowlanego wymaga dowiedzenia, że transformator nie jest samodzielnym urządzeniem, lecz pełni rolę służebną wobec innych obiektów. To nie jest oczywiste i może wymagać uwzględnienia wiedzy technicznej. Poza tym transformatory mogą pełnić różne funkcje zależne od rodzaju przedsiębiorstwa i ich lokalizacji.

Ogrodzenia

Odpowiedź: Tak. Są wymienione w załączniku nr 4 do u.p.o.l. I warto podkreślić, że były one również opodatkowane przed 2025 r. Wszystkie budowle, w tym ogrodzenia, są opodatkowane, jeżeli są w posiadaniu przedsiębiorcy jako majątek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Związanie z prowadzeniem działalności gospodarczej

Odpowiedź W praktyce niewiele. Interpretacja potwierdziła dotychczasową powszechną praktykę dzielenia majątku na biznesowy i prywatny/statutowy. Ma ona zatem znaczenie dla podmiotów, które występują w różnych charakterach. Spółki z zasady prowadzą wyłącznie działalność gospodarczą, więc dla nich interpretacja ma marginalne znaczenie. Inaczej jest w przypadku podmiotów takich jak fundacje, stowarzyszenia czy osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą.

Infrastruktura kolejowa

Odpowiedź: Uchwała dotyczy bezpośrednio zwolnienia dla infrastruktury kolejowej w latach 2017–2021, a dokładniej mówiąc – zakresu gruntów podlegających opodatkowaniu. NSA nie zgodził się, aby zwolnieniu podlegały całe działki gruntów, lecz jedynie ich część zajęta na infrastrukturę kolejową. Uchwała nie dotyczy zatem aktualnego stanu prawnego, tj. zwolnienia w brzmieniu od 2022 r.

Uwaga! W treści uchwały NSA jest zawartych kilka wskazówek dotyczących tego, jak rozumieć „zajęcie”. To nie tylko zabudowanie infrastrukturą, lecz także pewne fragmenty działek funkcjonalnie służące danemu celowi.

To może być przydatne do stosowania aktualnego zwolnienia (choć jest ono istotnie ograniczone w stosunku do wcześniejszego stanu prawnego), jak również w innych miejscach, gdzie pojawia się przesłanka zajęcia, np. przy gruntach rolnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Hale namiotowe

Odpowiedź: Aktualnie przewłoki namiotowe są wymienione jako typ budowli, ale warunkiem jest, aby były trwale związane z gruntem. Niemniej, mając też na uwadze najnowszą interpretację ogólną MFiG, trudno zakładać, że może istnieć hala namiotowa, która nie byłaby trwale związana z gruntem, przynajmniej za pomocą kotew. W przeciwnym razie nie udałoby się z niej korzystać. Budowlą jest również konstrukcja wsporcza dla takiej przewłoki.

W niektórych przypadkach hale namiotowe mogą być uznane za budynki, która to kwalifikacja ma wręcz pierwszeństwo w ocenie. W takiej sytuacji niezbędne byłoby, aby hala posiadała własne fundamenty. Duże znaczenie może mieć również dokumentacja budowlana i ewentualny wpis w ewidencji gruntów i budynków, a także w ewidencji środków trwałych podatnika.

Wagi samochodowe

Odpowiedź: Do końca 2024 r. status podatkowy urządzeń technicznych w postaci wag samochodowych nie był klarowny, w szczególności nie były one wymienione jako przykład budowli w prawie budowlanym. Orzecznictwo też nie było jednoznaczne. Dominowało podejście wskazujące, że samo urządzenie techniczne wagi samochodowej nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości do końca 2024 r. Ale mogła istnieć konieczność opodatkowania części budowlanych w postaci np. fundamentów wag samochodowych (choć nie wszystkie tego typu urządzenia mają części budowlane).

Uwaga! Od 2025 r. jest jasne, że wszystkie wagi samochodowe i kolejowe podlegają opodatkowaniu. Kluczowe zatem są okoliczności faktyczne (specyfikacja) konkretnego urządzenia. Nie można wciąż wykluczyć sporów podatników i organów podatkowych na tle wcześniejszego stanu prawnego.

Nowy właściciel nieruchomości

Odpowiedź: Zacznijmy od tego, że przy nabyciu zabudowanej nieruchomości – jeśli nie jest to budynek, którego budowa zakończyła się w 2025 r. – obowiązek podatkowy za ten budynek i istniejące budowle spoczywa na podatniku od początku kolejnego miesiąca. Dlatego zakładając, że nabycie nie nastąpiło w grudniu 2025 r., należało złożyć deklarację jeszcze na 2025 r.

Zgodnie z utartą praktyką, nowy właściciel deklarując po raz pierwszy podatek od nieruchomości, przepisuje dane z deklaracji poprzedniego właściciela. Jest to niestety działanie obarczone dużym ryzykiem i zazwyczaj błędne. Narażamy się bowiem na powielanie ewentualnych błędów, co może być dla nowego właściciela odczuwalne w postaci zaległości plus odsetek, o które organ może upomnieć się np. dopiero za pięć lat.

Uwaga! Za każdym razem trzeba przeanalizować, nie tylko jakie obiekty budowlane, lecz także urządzenia techniczne, które nabyliśmy w ramach transakcji, podlegają opodatkowaniu PON.

W przypadku obiektów biurowo-magazynowych zazwyczaj będą to poza samym budynkiem:

• place i drogi wewnętrzne;
• infrastruktura podziemna (np. rurociągi, przewody kablowe, wybrane urządzenia wodno-kanalizacyjne);
• ogrodzenie.

Warto też sprawdzić istnienie obiektów kontenerowych, namiotowych, oświetlenia zewnętrznego, zbiorników przeciwpożarowych itp. Zakres budowli podlegających opodatkowaniu jest naprawdę szeroki, dlatego trzeba uczulić przed wypełnianiem deklaracji na podstawie danych poprzedniego właściciela.

Budowle

Odpowiedź: Budowle podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości tylko, jeśli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dlatego owszem, można nie płacić za budowle podatku, jeśli jesteśmy osobą fizyczną lub właścicielem budowli jest osoba prawna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Trzeba mieć przy tym na uwadze sytuacje, że w przypadku oddania takiej budowli w najem/dzierżawę może pojawić się obowiązek zapłaty podatku. Takich sytuacji dotyczy interpretacja ogólna MF z 27 listopada 2025 r. w sprawie definicji „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Powierzchnia budynku

Odpowiedź: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa własną definicję powierzchni użytkowej, którą należy zgłosić do opodatkowania. Zgodnie z nią za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ponadto trzeba pamiętać, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

W sytuacji opisanej w pytaniu proponuję zacząć od wyjaśnień kierownika budowy, skąd wynika tak duża różnica w stosunku do dokumentacji budowlanej. Przedstawiona sytuacja teoretycznie nie powinna wystąpić, dlatego być może istnieje zamienny projekt budowlany, do którego państwo jeszcze nie dotarliście. Po tych ustaleniach należałoby zweryfikować, czy taka finalna powierzchnia użytkowa obejmuje klatki schodowe/szyby windowe i czy uwzględniona została redukcja wysokości pomieszczeń poniżej 2,20 m w świetle. Jeśli nie, należy przeprowadzić kalkulacje i dopiero wtedy wpisać wynik do deklaracji podatkowej.

Stawki podatku

Odpowiedź: Stawki podatku od nieruchomości dla budynków i gruntów są rzeczywiście dużo wyższe w przypadku przedsiębiorców niż osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Różnica może być nawet 30-krotna na niekorzyść przedsiębiorców. Poza tym osoby fizyczne co do zasady nie płacą podatku od budowli, które w przypadku osób prawnych nierzadko generują największą część obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości.

Powodem takiego ukształtowania systemu opodatkowania nieruchomości w Polsce było przeświadczenie ustawodawcy, że nieruchomości należące do przedsiębiorców powinny generować zysk, który pozwoli na zapłatę tego podatku bez istotnego pogorszenia sytuacji finansowej podatnika. W praktyce nie zawsze tak jest, a podatek od nieruchomości – jako podatek majątkowy – trzeba płacić niezależnie od osiągniętego dochodu.

Warto wspomnieć, że pozostałe wymienione w pytaniu podatki i obciążenia zasilają głównie budżet państwa. Natomiast podatek od nieruchomości to jeden z niewielu podatków, które w całości trafiają do budżetu samorządów, co pozwala im na finansowanie usług publicznych w danym mieście lub gminie. ©℗