rozwiń ›

Wydana przez niego interpretacja ogólna jest potwierdzeniem korzystnej dla przedsiębiorców linii orzeczniczej Trybunału Konstytucyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Co orzekły trybunał i NSA

Już 12 grudnia 2017 r. (sygn. akt SK 13/15) trybunał orzekł, że nie wystarczy samo posiadanie przez przedsiębiorcę gruntu, aby grunt ten był objęty podatkiem według najwyższej stawki.

Taką wykładnię TK potwierdził potem 24 lutego 2021 r. (SK 39/19) już w szerszym zakresie – dotyczącym nie tylko gruntów, ale też budynków i budowli „związanych” – jak mówi przepis - „z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Z tego wyroku również wynikało, że wyższa stawka podatku dotyczy wyłącznie nieruchomości faktycznie wykorzystywanych w biznesie.

W najnowszej interpretacji ogólnej minister finansów odniósł się wyłącznie do wyroku TK z 2017 r. Przywołał natomiast również wyrok NSA z 15 grudnia 2021 r. (III FSK 4061/21), z którego płyną identyczne wnioski.

Trybunał i NSA odrzuciły więc prosty schemat, którym w przeszłości kierował się fiskus - że jeśli nieruchomość jest w rękach przedsiębiorcy, to już z samego tego faktu wynika najwyższa stawka podatku.

Przedsiębiorca płaci więcej

Na taki profiskalizm pozwalała – jak wskazał minister w interpretacji ogólnej – wykładnia językowa przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy mowa jest o najwyższej stawce podatku od „budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”.

Stawka podatku od nich jest ponad 30 razy wyższa niż ta, która dotyczy budynków mieszkalnych i ich części (mieszkań).

Kiedy grunty, budynki lub budowle są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej? Odpowiedź znajdziemy w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. Są to „grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą”.

Fiskus wyciągnął więc z tego wniosek, że przedsiębiorcy powinni płacić najwyższy podatek od każdej posiadanej przez siebie nieruchomości. Było to błędne podejście – przyznał minister w interpretacji ogólnej.

Podatek może być niższy

Minister wyjaśnił, że taki automatyzm w wyciąganiu wniosków jest niezgodny z „celem, jaki przyświecał ustawodawcy, który przewidział wyższe opodatkowanie majątku wykorzystywanego gospodarczo, dostrzegając uzasadnienie dla takiego podejścia w korzyściach, które wynikają z prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem tego majątku”.

Innymi słowy, nie liczy się to, że przedsiębiorca posiada daną nieruchomość, tylko to, czy i jak wykorzystuje ją w prowadzonej działalności. Należy zatem w każdym przypadku „wziąć pod uwagę status podatnika i charakter jego działalności lub sposób wykorzystywania jego przedmiotów opodatkowania” – czytamy w interpretacji. Minister wskazał w niej na trzy możliwe sytuacje.

Nieruchomości podatników CIT

W pierwszej przedsiębiorca zajmuje się wyłącznie prowadzeniem działalności gospodarczej. Są to przede wszystkim spółki prawa handlowego i inne osoby prawne, których „jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej”. Wszystkie grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu takiego podatnika „należy uznać za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od skali intensywności ich wykorzystywania do tej działalności. Czasowe wyłączenie z działalności nie wpływa na zmianę ich kwalifikacji dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości” – wyjaśnił minister.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

W drugim scenariuszu wskazał głównie na przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, a zarazem posiadających nieruchomości prywatne, wchodzące w skład majątku osobistego. Ale scenariusz ten dotyczy także m.in. spółek i fundacji wykorzystujących posiadane nieruchomości również w innych celach niż działalność gospodarcza (np. do działalności rolniczej). W takiej sytuacji najwyższa stawka podatku dotyczy nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane do działalności gospodarczej lub też mogą być w ten sposób wykorzystane, bo przedsiębiorca aktywnie przygotowuje je do takiego celu.

„Jeżeli u podatnika można wyodrębnić działalność gospodarczą i taką, która nie spełnia definicji z art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, to – jak wyjaśnił minister – prowadzenie przez takiego podatnika działalności gospodarczej „nie uzasadnia uznania wszystkich posiadanych przez niego gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy, a jedynie tych, które w tej działalności są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane”.

Oddanie nieruchomości w posiadanie przedsiębiorcy

Ostatni wskazany przez ministra scenariusz dotyczy osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które oddają swoją nieruchomość w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, a same nie wykorzystują tego majątku do działalności gospodarczej. To - według ministra – może oznaczać zakwalifikowanie takiej nieruchomości jako związanej z działalnością gospodarczą, a więc uzasadnia opodatkowanie jej według najwyższej stawki podatku.

Interpretacja ogólna ministra finansów i gospodarki z 27 listopada 2025 r., sygn. DPL2.8401.3.2025