Skutki tej zmiany są odczuwalne dla obu stron transakcji, ale przede wszystkim dla nabywców.

Jak wyjaśnia Paweł Toński, doradca podatkowy i partner w Crido Taxand, gdy sprzedaż nieruchomości, stanowiącej główny lub jedyny majątek zbywcy, była traktowana jako dostawa towaru, była ona opodatkowana VAT (chyba że w grę wchodzi zwolnienie, ale w transakcjach komercyjnych to rzadkie przypadki). – Sprzedawca doliczał więc podatek i odprowadzał do urzędu skarbowego.

Nabywca natomiast go odliczał lub występował o zwrot nadwyżki. Często były to duże kwoty (sięgające nawet milionów złotych), więc urzędy skarbowe weryfikowały zasadność zwrotów. Po kontroli oddawały VAT nabywcy.

Rozliczenia VAT sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

Rozliczenia VAT sprzedawcy i nabywcy nieruchomości

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Obecnie się to zmieniło, mimo że przepisy nie zostały w tym zakresie znowelizowane.

Zmiana stanowiska

Fiskus uważa teraz, że jeżeli nieruchomość komercyjna jest głównym lub jedynym aktywem firmy, to jej zbycie oznacza sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A taka transakcja w ogóle nie podlega VAT. W konsekwencji organy uznają, że nabywca nieruchomości nie ma prawa do odliczenia VAT, i odmawiają zwrotu podatku.

Skąd ta zmiana? Piotr Andrzejak, radca prawny i partner kierujący zespołem VAT w Kancelarii SK&S, tłumaczy, że zgodnie z kodeksem prawa cywilnego w przypadku sprzedaży budynku wraz z nim dochodzi do przeniesienia umów najmu powierzchni (biurowej, komercyjnej). Przedmiotem transakcji w wielu przypadkach mogą być także inne aktywa towarzyszące zwyczajowo takiemu budynkowi (np. budowle i urządzenia, wyposażenie, kaucje najemców, prawa z umów architektonicznych, inne prawa majątkowe). W niektórych przypadkach zbywany budynek stanowi kluczowy, a niekiedy jedyny istotny składnik majątkowy przedsiębiorstwa zbywcy.

– W efekcie w niektórych przypadkach organy podatkowe kwalifikują zbywane nieruchomości nie jako towar, ale przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, a ich sprzedaż nie podlega VAT – wyjaśnia Piotr Andrzejak.

Interpretacje nie chronią

– Są obawy, że organy zakwestionują również przeszłe rozliczenia. Dla nabywców nieruchomości może to oznaczać poważne kłopoty, bo nikt nie generuje marży na poziomie 23 proc., która pokryłaby podatek – zwraca uwagę Paweł Toński.

Eksperci dodają, że organy podatkowe kwestionują też wydawane dotychczas interpretacje indywidualne, z których wynikało, że sprzedaż nieruchomości komercyjnej będącej głównym aktywem spółki jest dostawą towaru opodatkowaną VAT.

– Organy podatkowe twierdzą obecnie, że interpretacje indywidualne nie chronią nabywcy, bo stan faktyczny różni się od opisanego we wniosku o jej wydanie. Na przykład podatnik nie wskazał we wniosku, że wraz z budynkiem przeniesiona zostanie na niego procedura zarządzania centrum handlowym albo że w ramach umowy due diligence zapoznał się z tajemnicą przedsiębiorstwa – tłumaczy Paweł Toński.

W jego przekonaniu wszystkie te elementy stanu faktycznego nie powinny wpływać na ocenę, czy transakcja dotyczyła towaru, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Piotr Andrzejak dodaje, że w przypadku wynajętych budynków komercyjnych stan faktyczny może się zmienić nawet w niewielkim zakresie pomiędzy dniem złożenia wniosku o interpretację a dniem transakcji. – W tym czasie siłą rzeczy mogą nastąpić pewne zmiany w strukturze zbywanej nieruchomości, wynikające choćby z bieżących remontów, modernizacji czy rozliczeń z najemcami. Okoliczności te mogą być potencjalnie wykorzystane przez organy skarbowe jako podstawa do stwierdzenia, że transakcja różniła się od tej opisanej we wniosku o interpretację – stwierdza ekspert.

Nie ma VAT, jest PCC

Obecne stanowisko fiskusa oznacza, że po stronie nabywcy powstaje automatycznie zobowiązanie (lub zaległość) w podatku od czynności cywilnoprawnych – zwraca uwagę Piotr Andrzejak.

Sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa – jako nieobjęta VAT – podlega bowiem podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako sprzedaż rzeczy i praw majątkowych. Stawka podatku wynosiłaby więc: 2 proc. dla rzeczy oraz 1 proc. wartości rynkowej przenoszonych praw majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Koszt tego podatku nie podlega zwrotowi.

– W przypadku dużych kwot zaległego podatku nie można wykluczyć także odpowiedzialności karnej skarbowej osób odpowiedzialnych za rozliczenia podatkowe nabywcy – stwierdza Piotr Andrzejak.

Jego zdaniem problemy mogą mieć również sprzedawcy. – Teoretycznie zbywca budynku, który w trakcie budowy nie wykazał żadnych czynności opodatkowanych, mógłby mieć problem z zasadnością odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych, skoro zbycie takiego budynku również nie podlegało VAT – tłumaczy ekspert. Uważa jednak, że takie ryzyko dotyczyłoby zupełnie wyjątkowych przypadków.

Rozstrzygną sądy

Zdaniem Pawła Tońskiego spory o transakcje nieruchomościowe nieuchronnie trafią do sądów. Sędziowie będą więc musieli rozstrzygnąć, czy transakcja była dostawą towaru, czy nabyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zbadają również, czy wydane wcześniej interpretacje indywidualne chroniły podatników.

– Spodziewam się korzystnych orzeczeń, zwrotów z dużymi odsetkami. Pytanie tylko, ilu podatników przetrwa. Część będzie miało do tego czasu poważne problemy finansowe – stwierdza Paweł Toński.