Pan Michał jest posiadaczem dużej działki. Zastanawia się, czy nie wydzielić z niej sześciu mniejszych, po 1000 mkw. każda, poszukać nabywców i sprzedać. W tej chwili są to grunty rolne, ale niedługo ma się zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co spowoduje, że staną się gruntami budowlanymi. – Czy do ceny sprzedaży każdej z tych działek będę musiał doliczyć VAT – pyta czytelnik.
Sprawy opodatkowania VAT sprzedaży działek przez osoby fizyczne należy traktować indywidualnie. Nie ma bowiem jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy sprzedaż kilku działek przez osobę fizyczną jest opodatkowana, czy pozostaje poza VAT. Wiele zależy bowiem od tego, jakie działania podejmuje podatnik w związku z chęcią zbycia nieruchomości.
Podstawowe wskazówki dotyczące opodatkowania takich transakcji, jakie chce przeprowadzić pan Michał, dał Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby/Kuć). Przede wszystkim wyjaśnił, że jeśli sprzedaż jest jedynie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, to nie ma znaczenia, ile działek podatnik zbywa. Nie można wtedy mówić o opodatkowaniu VAT. Ponadto, gdy rolnik użytkował działkę, a następnie ją sprzedaje i w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zmienia się przeznaczenie gruntu na takie, które pozwala na zabudowę, to nie można uznać go za podatnika VAT, o ile sprzedaż następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.
Najczęściej sprawy dotyczące opodatkowania VAT działek odnoszą się do gruntów rolnych, które po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stają się gruntem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę. Zmiana przeznaczenia skutkuje wzrostem wartości działki. Problem w tym, że podatnik nie ma na nią wpływu, chociaż jest jej beneficjentem, bo za sprzedaż działki pod zabudowę dostanie więcej pieniędzy niż za grunt rolny.
Trybunał wskazał również, że jeżeli w celu dokonania sprzedaży działki podejmuje się aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, to należy uznać taką osobę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą i podatnika VAT.
Z wyroku trybunału wynika więc, że nie powinno mieć znaczenia, ile działek sprzedaje podatnik, ważne jest to, czy są jego prywatną własnością i czy sprzedaż dotyczy jego prywatnego majątku, czy też działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy.
Powyższymi wskazówkami kierowały się polskie sądy administracyjne przy rozstrzyganiu różnych spraw, podkreślając jednak, że każdą z nich należy rozpatrywać indywidualnie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach zwraca uwagę na kilka elementów, które mogą świadczyć o tym, czy sprzedawca działki działa w charakterze producenta, handlowca czy usługodawcy. Przykładowo, NSA w wyroku z 30 grudnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 2106/13) wyjaśnił, że znaczenie ma: ile działek kupił sprzedawca, czy kontynuował sprzedaż w kolejnych latach, czy jego działania nastawione były na osiągnięcie zysku, czy podejmował czynności podobne do profesjonalistów przed sprzedażą, a więc np. zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży w internecie. NSA zwrócił uwagę również na to, że prowadził działalność w zakresie usług geodezyjnych wraz z pośrednictwem obrotu nieruchomościami (co mogło świadczyć o tym, że działa jak profesjonalista), ubiegał się o zezwolenie na budowę na niektórych działkach i osiągał znaczne korzyści finansowe ze swojej działalności. Sąd wskazał, że te wszystkie okoliczności razem wzięte prowadzą do wniosku, że działał jak handlowiec i był podatnikiem VAT. Jego aktywność nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
W innych wyrokach NSA zwracał uwagę, że o prowadzeniu działalności gospodarczej może świadczyć podejmowanie czynności w sposób zorganizowany i ciągły, profesjonalne podejście do sprzedaży, podział gruntu, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie działek w media – prąd, wodę, gaz (tak orzekał NSA np. w wyrokach o sygn. akt I FSK 1244/13 oraz I FSK 916/13). W kolejnym wyroku (sygn. akt I FSK 1290/13) sąd przyznał, że sprzedaż nieruchomości nie będzie mieściła się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, gdy w sprawie występują łącznie takie okoliczności jak: krótki odstęp czasu między zakupem i sprzedażą, duża różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży, dokonywanie podobnych transakcji w następnych latach, zaangażowanie znacznych środków finansowych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, posiadanie np. z racji wykonywanego zawodu – wiedzy na temat możliwości zakupu i sprzedaży gruntów, ich wartości i przeznaczenia.
Korzystne dla podatników wyroki są wydawane wtedy, gdy np. sprzedający wykaże, że zbywał działki okazjonalnie i nie podejmował czynności podobnych do profesjonalistów – będzie to świadczyło, że nie musi doliczać podatku VAT do kwoty sprzedaży (np. wyrok o sygn. akt I FSK 955/13). Również wtedy, gdy osoba prywatna zaczyna budowę domu na własne potrzeby, ale z jakichś przyczyn rezygnuje z inwestycji i sprzedaje działkę z niedokończoną nieruchomością, może nie doliczać VAT. Tak uznał np. WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 3903/14).
Z orzecznictwa sądów wynika więc, że pan Michał może zostać uznany przez organy podatkowe za podatnika VAT, jeśli podzieli działki, będzie aktywnie szukał nabywców (np. przez ogłoszenia w prasie lub internecie) i dodatkowo je np. uzbroi. Natomiast gdyby był w stanie wykazać, że działki kupił do majątku prywatnego, zamierzał na nich prowadzić działalność rolniczą, nie podjął żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy, a następnie je sprzedał, organy podatkowe mogłyby uznać, że zarządzał jedynie prywatnym mieniem i nie musi doliczać VAT.
Zwróćmy również uwagę, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wyjaśnił dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 13 listopada 2015 r. (nr IPPP3/4512-738/15-4/WH), zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A zatem w przypadku dostawy działek niezabudowanych ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie korzystają tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego planu nie ma – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, są zwolnione od podatku VAT.
Aby rozwiać wątpliwości związane z opodatkowaniem, przed zawarciem pierwszej transakcji sprzedaży powinno się wystąpić do dyrektora izby skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej, aby uchronić się przed ryzykiem błędnego rozliczenia VAT.
To, czy trzeba doliczyć VAT, zależy m.in. od działań związanych z zamiarem zbycia nieruchomości
Podstawa prawna
Art. 15 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. poz. 1054).
