Rachunki przydadzą się na wypadek ewentualnej przyszłej sprzedaży mieszkania. Tylko bowiem faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na utrzymanie i opiekę pomniejszą przychód ze sprzedaży.

Wymóg ten nie dotyczy podatników, którzy sprzedają nieruchomość po pięciu latach od zawarcia umowy dożywocia, oraz tych, którzy – zbywając ją wcześniej – deklarują zarazem, że w ciągu dwóch lat przeznaczą pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Na co wydatki

W świetle art. 908 kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości, zawierając umowę dożywocia, równocześnie zobowiązuje się ponosić wydatki na wyżywienie i ubranie dożywotnika, zapewnienie mu światła i opału, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie (często dożywotnikami są osoby starsze) oraz opłacenie pogrzebu.

W praktyce oznacza to – jak wyjaśnia Grzegorz Grochowina, menedżer w dziale doradztwa podatkowego w KPMG w Polsce – że nabywca mieszkania powinien zbierać wszelkie rachunki, które będą dokumentować poniesione przez niego wydatki. W szczególności chodzi o rachunki za energię, ogrzewanie, wodę, wydatki na opiekę medyczną, zakup lekarstw i niezbędnego sprzętu medycznego czy też za usługi pogrzebowe.

Ekspert zastrzega, że taka zasada dotyczy kosztów rzeczywiście poniesionych, a nie szacowanych. Tym samym może powstać problem np. z wydatkami na jedzenie bądź ubrania, ponieważ w tym wypadku trudno będzie udowodnić, że służyłoby one tylko dożywotnikowi, a nie także nabywcy mieszkania – podkreśla Grzegorz Grochowina.

Podatkowym kosztem takiej transakcji na pewno nie będzie natomiast rynkowa wartość nieruchomości nabytej w drodze umowy o dożywocie. Wynika to z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14). Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w niej, że taka wartość nie jest przychodem dożywotnika. A skoro nie jest jego przychodem, to nie jest też kosztem przy dalszej sprzedaży.

Sprzedaż ze stratą

Na ten argument powoływał się dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w sprawie mężczyzny, który w styczniu 2013 r. nabył od swojej macochy, na podstawie umowy dożywocia, dom wart 300 tys. zł.

Rok później kobieta zmarła, w związku z czym właściciel postanowił sprzedać nieruchomość. Wiązało się to z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, ponieważ od zawarcia umowy dożywocia nie minęło jeszcze pięć lat, a mężczyzna nie planował także korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Mężczyzna był jednak przekonany, że od ceny sprzedaży domu (253 tys. zł) ma prawo odjąć wartość rynkową, po której tę nieruchomość nabył (czyli 300 tys. zł). To oznaczałoby, że na transakcji poniósłby stratę i nie musiałby płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powołał się także na pismo Ministra Finansów z 8 sierpnia 2013 r. (nr RPO/732443/13/V/620.1 RZ), w którym zwrócono uwagę na odpłatny charakter umowy dożywocia.

Tylko policzalne

Dyrektor katowickiej izby powołał się jednak na uchwałę NSA z 17 listopada 2014 r. i uznał, że skoro rynkowa wartość nieruchomości nie była przychodem macochy w związku z zawarciem umowy dożywocia, to nie może być teraz kosztem przy sprzedaży domu. Koszty nabycia nieruchomości muszą być policzalne – stwierdził dyrektor izby.

Wyjaśnił, że dochodem ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dożywocia będzie różnica pomiędzy uzyskaną ceną rynkową a kosztami podatkowymi ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

W praktyce kosztem uzyskania przychodu nie będzie wartość nieruchomości określona w umowie o dożywocie, lecz faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki, jakie właściciel mieszkania poniósł na rzecz dożywotnika – podsumował dyrektor.

Interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 17 marca 2015 r., nr IBPBII/2/415-1142/14/MW

Skoro wartość rynkowa nie jest przychodem, to nie jest też kosztem przy dalszej sprzedaży