Rozliczenie faktury wystawionej przez wykonawcę remontu nieruchomości (np. elewacji) przez przedsiębiorców będących właścicielami lokali użytkowych zależy od umowy ze wspólnotą mieszkaniową, bowiem to wspólnota jest zamawiającym usługę wykonania takiego remontu.

Jak mówi Tomasz Grunwald, doradca podatkowy, partner w KPMG, w takim przypadku to wspólnota powinna być adresatem faktury od wykonawcy remontu elewacji. Problem polega jednak na tym, że rozliczenia pomiędzy wspólnotą a jej członkami w ramach zarządu wspólnotą nie spełniają definicji dostawy towarów oraz świadczenia usług na podstawie ustawy o VAT (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Oznacza to, że nie podlegają podatkowi od towarów i usług.

Opodatkowane VAT są natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązku zarządu, np. obciążanie kosztami mediów osób niebędących członkami wspólnoty, świadczenie innych usług na zewnątrz wspólnoty lub też nawet usług na rzecz członków wspólnoty, ale spoza zakresu zarządu.

Według Tomasza Grunwalda, jeżeli zarówno wspólnota, jak i właściciele lokali użytkowych akceptują mechanizm odkupienia od wspólnoty części usług remontowych jako czynności spoza zwykłego zarządu, to należy przyjąć, że dochodzi tutaj do podlegającej VAT czynności refakturowania usług remontowych.

– W konsekwencji zarządca wspólnoty może wystawić faktury VAT na poszczególnych właścicieli lokali użytkowych, a ci mogą odliczyć wykazany na nich VAT naliczony – wyjaśnia Tomasz Grunwald.

W przypadku refakturowania faktura jest wystawiana przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą (wykonawcą remontu) a rzeczywistym nabywcą tej usługi (wspólnota), jednak ostateczne obciążenie rozliczenia spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku (właścicielach lokali użytkowych).