Wrazie zakupu mebli oraz innych składników wyposażenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem łatwo można wykazać, że gdyby nie taki wydatek, nie byłoby przychodu z najmu.

Wydatek na sprzęty i meble

Nie jest regułą, iż wynajmuje się mieszkanie w pełni umeblowane. Strony umowy najmu mają pełną swobodę, by w tej materii zapisać w takiej umowie dowolną treścią. Zazwyczaj zresztą jest tak, że im większe mieszkanie, tym częściej umowa najmu dotyczy wynajęcia lokalu pustego, gdyż najemca (lokator) zazwyczaj posiada już własny majątek potrzebny do zagospodarowania takiego lokalu. Tak więc próby ograniczania praw podatników w zakresie wliczania w koszty najmu wydatków na meble i wyposażenie nie mają żadnych podstaw prawnych.

Jednakże nie ma też formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu mieszkalnego. Na okoliczność zakupu mebli i sprzętu nawet na drogie urządzenia typu audio-wideo i sprzęt komputerowy ze stałym łączem internetowym można zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy.

Ważne!

Kupując meble do mieszkania przeznaczonego na wynajem, trzeba wykazać, że bez tego wydatku nie doszłoby do umowy

Wówczas poza dyskusją pozostanie kwestia zaliczania w koszty wydatków na zakup takiego sprzętu. Gdy jego wartość jednostkowa nie przekracza 3,5 tys. zł, można wliczyć go bezpośrednio w koszty, a gdy przekracza, wlicza się go do kosztów za pośrednictwem amortyzacji, ale według stawek przewidzianych dla tej grupy środków, np. według rocznej stawki amortyzacji 30 lub 60 proc. dla sprzętu komputerowego, a nie 1,5 proc., jak to dotyczy mieszkania.

Amortyzacja jednego pokoju

Amortyzować można także część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu. Wówczas zastosowanie ma stawka amortyzacji w wysokości 1,5 proc. rocznie.

Nie ma też przeszkód, by w określonych przypadkach podatnik miał jednak prawo do skrócenia amortyzacji nawet do 10 lat (a więc stawki rocznej od 1,5 proc. do 10 proc.).

Po przewłaszczeniu

Często wątpliwości budzi taka oto sytuacja. Wynajmowany lokal jest amortyzowany, zaś w trakcie amortyzacji został przewłaszczony w związku z zabezpieczeniem kredytu. Czy powinno się przerwać amortyzację, skoro amortyzacja dotyczy tylko środków trwałych stanowiących własność podatnika?

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które zostały przewłaszczone w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu, dokonuje dotychczasowy właściciel, w tym pożyczkobiorca lub kredytobiorca.