Od lat nie ma mowy o tym, żeby podatnik, który udostępni nieruchomość na doby, miał prawo do 8,5-proc. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jest to możliwe przy umowach długoterminowych.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, najem krótkoterminowy to usługi związane z zakwaterowaniem (PKD 55.20.Z). Podatnik, który uzyskuje dochody z tego tytułu, powinien je rozliczyć w ramach działalności gospodarczej, płacąc podatek:
według skali podatkowej (18 i 32 proc. od dochodu), albo według stawki liniowej (19 proc. od dochodu), albo 17-proc. ryczałt od uzyskanego przychodu („usługi związane z zakwaterowaniem”, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne)
W tym drugim przypadku musi jednak w odpowiednim terminie powiadomić urząd skarbowy o chęci rozliczania ryczałtu i nie ma prawa do uwzględniania kosztów podatkowych.
Usługi długoterminowe
Inne reguły dotyczą najmu długoterminowego. Podatnik, który wynajmie prywatną nieruchomość mieszkalną albo użytkową, może płacić 8,5-proc. ryczałt od uzyskanego przychodu. Pod warunkiem jednak, że nie robi tego w ramach działalności gospodarczej. Problem polega najczęściej na rozróżnieniu, kiedy wynajmowane mienie należy jeszcze do majątku prywatnego, a kiedy do firmowego. To problem zwłaszcza dla przedsiębiorców.
Trudno przekonać fiskusa, że wynajem 17 garaży jest okazjonalnym najmem prywatnym, co potwierdza interpretacja dyrektora IS w Katowicach z 31 lipca 2014 r. (nr IBPBII/2/415-450/14/MZa).
Tak samo prawa do ryczałtu odmówiono mężczyźnie, który w 2008 r. kupił grunt, podzielił go na 35 parceli i zaczął aktywnie poszukiwać najemców. Co więcej, od 2016 r. założył nawet działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. To dodatkowo tylko utwierdziło dyrektora IS w Bydgoszczy, że w tym przypadku nie ma mowy o 8,5-proc. ryczałcie (interpretacja z 16 listopada 2016 r., nr ITPB1/4511-748/16-2/AK).
Nie ma też mowy o ryczałcie, gdy właściciel nieruchomości chce ją wynająć spółce, w której jest wspólnikiem. W takim wypadku będzie to już działalność gospodarcza – nie ma wątpliwości fiskus (interpretacja dyrektora IS w Warszawie z 8 lipca 2016 r., nr IPPB1/4511-553/16-4/MT).
Natomiast podatnik, który wynajmuje choćby nawet trzy mieszkania, a nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, może płacić 8,5-proc. ryczałt. Potwierdza to np. interpretacja dyrektora IS w Bydgoszczy z 28 września 2016 r. (nr ITPB1/4511-582/16-1/JŁ).
Pokoje z 8,5 proc.
O najem krótkoterminowy pytają najczęściej właściciele nieruchomości nadmorskich albo osoby, które zainwestowały w lokale w apartamentowcach. Taki wynajem nie trwa długo, najczęściej chodzi o kilka dób (czasem nawet godzin).
Jeszcze w 2010 r. zdarzały się interpretacje, gdzie fiskus pozwalał płacić w takiej sytuacji 8,5 proc. od uzyskanego przychodu, a nie 17 proc. Przykład to interpretacja dyrektora IS w Bydgoszczy z 29 września 2010 r. (nr ITPB1/415-672/10/WM). Pytanie zadała kobieta, która mieszkała wraz z synem w pięciopokojowym mieszkaniu. Zamierzała w okresie letnim wynajmować turystom dwa pokoje. Chciała w ten sposób dorobić do niskiego wynagrodzenia (1,4 tys. zł miesięcznie), które nie pozwalało jej utrzymać nieruchomości. Fiskus potwierdził, że w takiej sytuacji będzie to najem prywatny, a nie usługa związana z zakwaterowaniem. Kobieta może więc płacić 8,5-proc. PIT.
Tego samego zdania był dyrektor IS w Katowicach w interpretacji z 15 stycznia 2009 r. (nr IBPBII/415-10/08/ASZ). Wtedy również chodziło o wakacyjny wynajem pokoi w nieruchomości mieszkalnej.
Do podobnych wniosków doszedł dyrektor IS w Bydgoszczy w interpretacji z 26 października 2010 r. (nr ITPB1/415-757/10/AD). Chodziło o kobietę, która chciała krótkoterminowo wynajmować turystom „przybudówkę” do nieruchomości mieszkalnej.
Usługi z 17 proc.
Od kilku już lat fiskus prezentuje jednak o wiele bardziej restrykcyjne stanowisko – krótkoterminowe usługi związane z zakwaterowaniem nie mogą być rozliczane w ramach najmu prywatnego, a tylko jako działalność gospodarcza. Potwierdza to interpretacja dyrektora IS w Bydgoszczy z 17 stycznia 2017 r. (nr 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK).
Chodziło o mężczyznę, który planował wynajmowanie krótkoterminowo apartamentów za pośrednictwem internetowych serwisów ogłoszeniowych albo przy pomocy wyspecjalizowanych firm pośredniczących.
Sądził, że skoro będzie to działalność okazjonalna, ma prawo do 8,5-proc. ryczałtu. Fiskus uznał jednak, że będą to usługi związane z zakwaterowaniem, od których stawka ryczałtu wynosi 17 proc. (ewentualnie podatnik może płacić PIT od dochodu).
Ten sam organ odmówił także prawa do niskiego ryczałtu podatnikowi, który chciał na krótki okres wynajmować nadmorskie apartamenty turystom (interpretacja nr 0461-ITPB1.4511.999.2016.1.AK).
Podobnie restrykcyjne były interpretacje z 13 stycznia 2017 r. (nr 0461-ITPB1.4511. 980.2016.1.AK i 0461-ITPB 1.4511.897.2016.1.AK). W pierwszym przypadku chodziło o kobietę, która wraz z mężem była właścicielką trzech apartamentów i planowała je wynajmować krótkoterminowo turystom. W drugiej sytuacji pytanie zadał mężczyzna, który w okresie letnim, spodziewając się trudności w szybkim znalezieniu nowego najemcy, postanowił udostępnić lokal odpłatnie turystom.
Prawa do 8,5-proc. ryczałtu odmówił też dyrektor IS w Warszawie w interpretacji z 29 sierpnia 2016 r. (nr IPPB1/4511-609/16-4/KS). Chodziło o kobietę, która kupiła dom w atrakcyjnej nadmorskiej lokalizacji i również planowała wynajmować go okazjonalnie w okresie letnim.
Podnajem na doby
Według niskiej stawki ryczałtu może natomiast rozliczać się podatnik, który wynajmie lokal z prawem podnajmu. W takim wypadku ewentualny dalszy podnajem nieruchomości, choćby nawet na doby, nie ma znaczenia. Potwierdzają to interpretacje dyrektora IS w Katowicach z 10 lutego 2017 r. (nr 2461-IBPB-1-1.4511.630.2016.2.WRz) i dyrektora IS w Łodzi z 4 stycznia 2017 r. (nr 1061-IPTPB1.4511.913.2016.2.KU).
W pierwszym przypadku chodziło o przedsiębiorcę budowlanego rozliczającego się z działalności gospodarczej według 19-proc. stawki liniowej PIT. Przedsiębiorca wynajął swoje prywatne mieszkanie firmie na trzy lata z prawem podnajmu. Ta z kolei krótkoterminowo podnajmowała je dalej turystom. Mężczyzna planował kupić drugi lokal i tak samo na nim zarabiać. W obu przypadkach może płacić 8,5-proc. ryczałt – potwierdził dyrektor katowickiej izby.
W drugim przypadku chodziło o kobietę, która planowała kupić lokal w kompleksie apartamentowców i wynająć go na 10 lat deweloperowi. Ten podnajmowałby go dalej w ramach działalności gospodarczej (zajmowała się działalnością hotelową). Tu również fiskus nie znalazł przeszkód do rozliczania się przez podatniczkę z 8,5-proc. ryczałtu.
Majątek osobisty
Taka preferencja przysługuje też podatnikom, którzy zlikwidowali działalność gospodarczą albo wycofali z niej nieruchomość, a następnie wynajmują ją w ramach majątku zarządem prywatnym.
Potwierdzają to interpretacje: dyrektora IS w Rzeszowie z 8 listopada 2016 r. (nr 2461-IBPB-1-1.4511.503.2016.2.WRz) oraz dyrektora IS w Bydgoszczy z 8 listopada 2016 r. (nr 0461-ITPB1.4511.755.2016.2.AK), z 12 grudnia 2016 r. (nr 0461-ITPB1.4511.838.2016.2. HD), z 15 grudnia 2016 r. (nr 0461-ITPB1.4511.822.2016.2.AK).
Do takich samych wniosków doszedł dyrektor IS w Warszawie w interpretacjach z: 2 czerwca 2016 r. (nr IPPB1/4511-289/ 16-4/KS), z 29 grudnia 2016 r. (nr 1462-IPPB1.4511.1100.2016. 1.KS) i z 17 stycznia 2017 r. (nr 1462-IPPB1.4511.1101.2016.2.KS).
Bez optymalizacji
Ten ostatni nie pozwolił natomiast na niski ryczałt przedsiębiorcy, który chciał wycofać z działalności osiem nieruchomości, a następnie wynajmować je prywatnie. Fiskus uznał, że w takim wypadku skala działalności, jej zorganizowanie i ciągłość wykluczają prawo do 8,5-proc. ryczałtu (interpretacja z 2 czerwca 2016 r., nr IPPB1/4511-289/16-4/KS).
Do podobnych wniosków dyrektor IS w Warszawie doszedł w interpretacji z 6 października 2016 r. (nr IPPB1/4511-863/16-4/RK). Chodziło o kobietę, która posiadała w firmie nieruchomość, którą wynajmowała na rzecz innej firmy. Odliczyła VAT od nakładów związanych z jego budową i przez kilka lat go amortyzowała. Potem planowała wycofać nieruchomość do majątku prywatnego i nadal wynajmować temu samemu najemcy, ale już rozliczając 8,5 proc. ryczałt.
W obu przypadkach organy uznały, że wycofanie nieruchomości z firmy ma służyć jedynie zmniejszeniu obciążeń podatkowych. Podatnicy wynajmując nieruchomości ciągle działaliby jak przedsiębiorcy, a nie tylko zarządzali prywatnym majątkiem – nie miał wątpliwości fiskus.
Na 8-5 proc. PIT nie zgodził się też dyrektor IS w Bydgoszczy w interpretacji z 10 stycznia 2017 r. (nr 0461-ITPB1.4511.875.2016. 2.AK). Pytanie zadała kobieta, która chciała kontynuować najem nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej. W interpretacji przyznała jednak, że taki najem spełni definicję działalności gospodarczej, bo będzie zorganizowany i ciągły.
W tej sytuacji fiskus nie miał wątpliwości, że kobieta nie może rozliczać się z podatku jak od przychodów z odrębnego źródła (najmu). Wyjaśnił, że skoro sama przyznała, iż wynajmując nieruchomość spełni definicję działalności gospodarczej, to nie może myśleć o niskim ryczałcie.
Ryczałt nie dla odszkodowania
Prawa do 8,5-proc. ryczałtu nie będzie miał też podatnik, który otrzyma odszkodowanie za brak możliwości wynajmu mieszkania. Taką właśnie rekompensatę otrzymał mężczyzna, który na skutek błędów urzędniczych (mowa była nawet o przestępstwie) przez kilka lat nie mógł dysponować mieszkaniem. W listopadzie 2015 r. wygrał sprawę w sądzie okręgowym i uzyskał od Skarbu Państwa ponad 1,2 mln zł odszkodowania. Ponad połowa tej kwoty (około 730 tys. zł) obejmowała utracone przez niego korzyści z najmu. Mężczyzna wiedział, że od tych pieniędzy powinien zapłacić PIT na zasadach ogólnych.
