Najważniejsze jest ustalenie, czy robimy to w ramach działalności gospodarczej, czy prywatnie. Jako formę opodatkowania można wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, z niską 8,5-proc. stawką, lecz trzeba być ostrożnym, bo nie zawsze się to opłaca.
Podatnik, osoba fizyczna, która wykorzystuje składniki swojego majątku (w tym nieruchomości) w celach zarobkowych, oddając je w używanie podmiotom trzecim w zamian za wynagrodzenie, uzyskuje przychód podatkowy.
Reklama
Tak jak w wielu innych przypadkach, tak i w tym dla dokonania prawidłowego rozliczenia podatkowego niezbędne jest umiejscowienie uzyskanego przychodu w odpowiednim źródle (przychodów). Alokacja taka powinna być dokonana przez samego podatnika.

Reklama
Świadoma decyzja
Mimo normatywnego charakteru podatków i dość restrykcyjnego przyporządkowywania przychodów do konkretnych źródeł przez samego ustawodawcę przychody osiągane przez osobę fizyczną w związku z wynajmem rzeczy mogą być umiejscowione w źródle:
najem, podnajem itp., lub
● pozarolnicza działalność gospodarcza.
Co ważne, to sami podatnicy kreują okoliczności, które przesądzają o alokacji przychodu, a w efekcie o zasadach jego rozliczenia, a nawet o rodzaju płaconego podatku.
Jeżeli przedmiot najmu wchodzi w skład przedsiębiorstwa (majątek wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej), to przychody uzyskiwane z tytułu jego oddania w odpłatne używanie zaliczane są do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.
Z kolei przypisanie uzyskanego przychodu z wynajmu do źródła najem, podnajem itp. możliwe jest wówczas, gdy wynajmowane są składniki majątku, które nie są związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.
Warto pamiętać, że wobec braku stosownych regulacji nic nie stoi na przeszkodzie, by podatnik, który wynajmując nieruchomość, uzyskiwał przychody alokowane w źródle najem, wprowadził je następnie do grupy składników majątku tworzących przedsiębiorstwo i w związku z tym rozliczał przychody z tytułu najmu w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza. Operacja przeprowadzona w drugą stronę, tj. wyprowadzenie nieruchomości z przedsiębiorstwa i jej wynajem prywatny, również jest możliwa, ale należy uznać ją za obarczoną dużym ryzkiem fiskalnym (chyba że ma miejsce zaprzestanie wykonywania działalności).
Przyporządkowanie przychodów do źródła na potrzeby podatku dochodowego czy wybór formy opodatkowania są całkowicie niezależne od klasyfikacji działalności polegającej na wynajmie na płaszczyźnie VAT
Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku (tj. najem prywatny – najem w ramach działalności) wynajmowana nieruchomość może, ale nie musi być wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Zaznaczyć należy, że w praktyce nie ma takiego obowiązku, a niewprowadzenie jej do ewidencji nie stanowi wyraźnego naruszenia prawa, jednak odbiera możliwość aktywacji w kosztach podatkowych odpisów amortyzacyjnych.
Warto przy tym zaznaczyć, że gdyby przedmiotem najmu była nieruchomość mieszkalna i podatnik zdecydował się ująć ją w ewidencji środków trwałych, to może wyznaczyć wartość początkową z wykorzystaniem wskaźnika 988 zł od metra wynajmowanego lokalu lub na zasadach ogólnych.
Jeżeli podatnik ponosi wydatki związane z nabyciem i używaniem wynajmowanej nieruchomości (np. odsetki od kredytu, koszty utrzymania, naprawy etc.), a przychód z najmu opodatkowuje podatkiem dochodowym ustalanym według ustawy o PIT, to wyznaczając dochód z najmu (bez względu na to, czy przychód zaliczany jest do źródła najem, czy pozarolnicza działalność gospodarcza), będzie mógł uwzględnić te wydatki w rachunku podatkowym po stronie kosztów.
Jak w małżeństwie
W przypadku gdy wynajmowana nieruchomość stanowi współwłasność małżonków, możliwe jest opodatkowanie dochodów zarówno przez oboje małżonków (każdy po połowie), jak i tylko przez jednego z nich.
Prawodawca podatkowy godzi się na to, aby w przypadku uzyskiwania przychodów ze składnika majątku stanowiącego wspólną własność małżonków całość przychodu rozliczał tylko jeden z nich. Konieczne jest wówczas złożenie do urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia. Stosowna informacja musi być przekazana najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy.
Co ważne, począwszy od 2015 r. oświadczenie, takie jest skuteczne aż do odwołania, tzn. nie ma potrzeby corocznego jego składania.
Jeżeli najem jest świadczony w ramach działalności gospodarczej jednego małżonka, wówczas to on dokonuje rozliczenia w całości. Gdyby działalność gospodarczą wykonywali oboje małżonkowie, wówczas podzieliliby się przychodami po połowie.
Warto wspomnieć, że w praktyce o tym, kto opodatkuje VAT najem, decyduje treść umowy najmu. I tak jeżeli według umowy lokal wynajmuje żona, to ona jest z tego tytułu podatnikiem VAT.

Co na to fiskus

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jednak w przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności – zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT – wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

(...) jeżeli wskazany we wniosku lokal użytkowy, będący składnikiem majątku wnioskodawcy wykorzystywanym w prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej, zostanie z tej działalności skutecznie wycofany, a dotyczące go umowy najmu zostaną zawarte poza działalnością, którą wnioskodawca zamierza zlikwidować (przedmiotem tych umów nie będzie już składnik majątku wykorzystywany w działalności), to przychody uzyskane z umowy najmu lokalu użytkowego będą mogły zostać opodatkowane (zgodnie z wolą wnioskodawcy) na zasadach określonych w ustawie o PIT albo na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5-proc., o ile wnioskodawca, w terminie określonym w art. 9 ust. 1 i 4 ww. ustawy, złoży pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 6 maja 2015 r., nr IBPBII/2/4511-188/15/NG

Dla sposobu opodatkowania przez wnioskodawcę przychodu z najmu trzech lokali w formie zryczałtowanego podatku dochodowego decydujące znaczenie ma fakt, że w budynku nie ma wyodrębnionych prawnie lokali. Innymi słowy w świetle prawa nie istnieje lokal użytkowy, w którym wnioskodawca prowadzi gabinet, istnieje natomiast budynek, w którym wnioskodawca prowadzi gabinet. W rezultacie fakt wykorzystywania przez wnioskodawcę w tym budynku jednego pomieszczenia w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oznacza, że to budynek jest wykorzystywany na potrzeby prowadzonej przez wnioskodawcę działalności. W końcu lokal użytkowy w świetle prawa nie istnieje. Istnieje wyłącznie budynek. Nie ma przy tym znaczenia, że budynek nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nie jest amortyzowany w działalności wnioskodawcy. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT nie wyłącza prawa do zaliczenia do tego źródła przychodów z najmu w zależności od tego, czy składnik majątku podatnika jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych ani nawet amortyzowany, lecz wyłącznie od tego, czy składnik majątku jest związany z działalnością gospodarczą podatnika, czy też nie. Wystarczy zatem wykazać związek składnika majątkowego z działalnością gospodarczą podatnika. W rozpatrywanej sprawie taki związek jest. Składnikiem majątku podatnika jest bowiem budynek, a nie poszczególne lokale, a więc budynek jest związany z działalnością gospodarczą wnioskodawcy, gdyż w tym samym budynku wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Skoro tak, to przychody uzyskiwane z najmu trzech pomieszczeń znajdujących się w budynku będącym składnikiem majątku związanym z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, stanowią przychód z tej działalności, a to wyklucza ich możliwość opodatkowania przez wnioskodawcę ryczałtem. O takim rozstrzygnięciu sprawy przesądza art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT mówiący wprost, że źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Brak wyodrębnienia lokali w budynku, w którym wnioskodawca prowadzi działalność, oznacza, że cały budynek jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, gdyż w budynku tym wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 13 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-52/15/JG
Stawka 8,5-proc. jest niska, ale nie można odliczać kosztów
Jeżeli przychody z najmu nie będą pochodzić z pozarolniczej działalności gospodarczej, to mogą być opodatkowanie w formie ryczałtu
W taki sposób opodatkowane mogą być bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Tylko prywatny
Zaznaczyć należy, że dla zastosowania takiej formuły opodatkowania niezbędne jest, aby przychód był uzyskiwany poza działalnością gospodarczą (tj. aby nie był umiejscawiany w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza). Prawodawca wprost wskazał bowiem w ustawie podatkowej, że opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie stosuje się do podatników osiągających przychody z tytułu świadczenia usług wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czyniąc przy tym zastrzeżenie, że ryczałt ma zastosowanie jedynie w przypadku najmu „prywatnego”.
Ryczałt od przychodów z najmu „prywatnego” wyznaczany jest przy zastosowaniu stawki 8,5-proc., a jeżeli kwota przychodu wynika z zawartej przez podatnika pisemnej umowy, to nie musi on prowadzić nawet ewidencji przychodów.
O wyborze trzeba poinformować
Decydując się na opłacanie podatku w formie ryczałtu, podatnik powinien poinformować o takim wyborze organ podatkowy, składając do urzędu skarbowego (według miejsca zamieszkania) pisemne oświadczenie w terminie do 20 stycznia. Jeżeli rozpoczyna osiąganie przychodów w trakcie roku, informację składa do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu.
Gdyby chciał zrezygnować z ryczałtu, może to uczynić od kolejnego roku, informując o tym naczelnika urzędu skarbowego do 20 stycznia tego roku. Jeżeli oświadczenie nie zostanie złożone, kontynuowane jest opodatkowanie przychodów według ryczałtu.
Co korzystniejsze
Jak już wiemy, podatnik może – poprzez swoje działanie – decydować o tym, w jakim źródle zostanie umiejscowiony przychód z najmu. Przyporządkowanie takie ma kluczowe znaczenie wówczas, gdy w ramach najmu prywatnego podatnik chciałby stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub w ramach działalności gospodarczej podatek liniowy.
Decyzja o przyporządkowaniu do odpowiedniego źródła, jak również wybór między PIT (czyli podatkiem płaconym na podstawie ustawy o PIT) a ryczałtem, powinny być podyktowane w szczególności spodziewaną wielkością kosztów (im ich mniej, tym bardziej korzystny jest ryczałt), a także przewidywaną wysokością uzyskiwanych przychodów.
Wybór ryczałtu umożliwia zastosowanie atrakcyjnej 8,5-proc. stawki, jednak jest ona liczona od przychodu, a nie od dochodu, czyli bez pomniejszania o koszty uzyskania.
Z kolei przypisanie przychodów do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza umożliwia rozliczenie kosztów uzyskania, ale wiąże się ze stosowaniem odpowiedniej stawki PIT (19 proc. lub 18 i 32 proc.).
Ponadto przed podjęciem decyzji w konkretnym przypadku należałoby zbadać, czy podatnik stosuje lub zamierza stosować podatek liniowy, a także inne okoliczności fiskalne mogące mieć wpływ na wysokość podstawy opodatkowania przy zasadach ogólnych, takie jak straty lat ubiegłych do rozliczenia etc. [przykład 1]

PRZYKŁAD 1

Duże nakłady i straty

Osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą i uzyskująca przychody ze stosunku pracy postanowiła wynająć odziedziczony lokal mieszkalny. Dla oddania lokalu w najem konieczne było przeprowadzenie prac remontowych.

Podejmując decyzję o wynajmie, osoba ta zaczęła zastanawiać się nad wyborem sposobu opodatkowania najmu, skłaniając się ku najmowi prywatnemu i opłacaniu ryczałtu. Okazało się jednak, że wymagany jest generalny remont, który pochłonie dość duże środki. Wybór ryczałtu uniemożliwiłby rozliczenie poniesionych wydatków w kosztach podatkowych.

Aby podjąć decyzję, osoba ta skorzystała z pomocy doradcy podatkowego. Ten ustalił, że działalność gospodarcza klienta przyniosła w przeszłości duże straty podatkowe. Analiza całości okoliczności wykazała, że ze względu na to, iż podatnik ma do rozliczenia straty z ubiegłych lat, remont pochłonie duże kwoty, a podatnik jest zgłoszony w PIT jako opłacający podatek liniowy, z uwzględnieniem spodziewanych przychodów z najmu w perspektywie najbliższych czterech lat zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem jest umiejscowienie przychodów z najmu w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza.

O sposobie rozliczeń decyduje zawarta umowa
Z wynajmem nieruchomości mamy do czynienia również w przypadku oddawania w używanie apartamentów czy domków wakacyjnych w ramach najmu krótkotrwałego
Mówiąc o wynajmie nieruchomości, zwłaszcza w ramach tzw. najmu prywatnego, najczęściej wyobrażamy sobie sytuację, w której zawierana jest umowa na kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt miesięcy, a nawet na czas nieokreślony. Tymczasem wynajem to nie tylko takie przypadki. Czasem może chodzić tylko o kilka czy kilkanaście dni urlopowych.
Jest jednak „ale”
Świadczący musi zawiązać z korzystającym umowę najmu apartamentu czy domku wakacyjnego. Z treści tej umowy musi wyraźnie wynikać, że intencją stron było zawiązanie umowy najmu, a nie świadczenie usługi zakwaterowania! Ma to wręcz kluczowe znaczenie!
Taka klasyfikacja usługi świadczonej przez wynajmującego otwiera mu drogę do zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu. Podobnie jak i w innych przypadkach kluczowe znaczenie ma to, czy wynajem nieruchomości nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę, jaki jest zakres świadczenia, tzn. czy polega ono wyłącznie na udostępnieniu w ramach umowy najmu apartamentu, domku, pokoju, czy może w jego ramach wykonywane są jeszcze inne usługi. Gdyby pojawiły się dodatkowe składowe, np. serwowanie wyżywienia, wówczas – niestety – może to przesądzić o konieczności klasyfikowania świadczenia jako wykraczającego poza najem i wykonywanego w ramach działalności gospodarczej podatnika. To z kolei dyskwalifikowałoby możliwość stosowania ryczałtu.
Przedsiębiorca, choć nie zawsze
Sam fakt, że osoba wynajmująca nieruchomości wakacyjne (apartamenty, domki, pokoje) wykonuje, niezależnie od takiej aktywności, działalność gospodarczą, nie musi automatycznie oznaczać, iż również najem powinien być klasyfikowany jako świadczony w ramach takiej działalności.
W przypadku takiego zbiegu aktywności decydujące znaczenia ma to, czy wynajmowana nieruchomość nie jest wykorzystywana na potrzeby funkcjonowania przedsiębiorstwa. Jeżeli najem nie będzie wykonywany w ramach działalności (na płaszczyźnie podatku dochodowego – VAT nie ma tutaj żadnego wpływu na podatek dochodowy), a jednocześnie w nieruchomości nie są podejmowane czynności osoby fizycznej jako przedsiębiorcy, wówczas w dalszym ciągu można klasyfikować najem jako prywatny, w tym płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu.
Podsumowując, aby najem apartamentów, domków wakacyjnych pozostał poza działalnością gospodarczą, należy zadbać o to, by zawierana była umowa wynajmu takich obiektów i by był to sam (tylko) najem, a nie usługa zakwaterowania/hotelowa, np. ze sprzątaniem, posiłkami etc., oraz aby w tym samym obiekcie podatnik nie wykonywał działalności gospodarczej.

Co na to fiskus...

Najem może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub jako odrębne źródło przychodów, tzw. najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy). Istotne jest więc rozróżnienie tych dwóch źródeł przychodu. Na podstawie przeanalizowanych regulacji prawnych stwierdzić należy, że świadczone przez Panią czynności udostępniania lokali nie stanowią wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowiących majątek własny (tzw. najmem prywatnym).

Opisany we wniosku wynajem w sezonie wakacyjnym 9 pokoi to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej.

Świadczone przez Panią usługi najmu noszą znamiona ww. usług hotelarskich, wśród których znajdują się usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Świadczy o tym brak zawierania umów najmu, a także to, że goście przyjmowani są na zasadzie wpisu ich danych do księgi meldunkowej.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28 lutego 2013 r., nr ITPB1/415-1312/12/PSZ

Wynajem w sezonie wakacyjnym domków letniskowych, będących własnością wnioskodawczyni, gościom, bez zawierania z nimi indywidualnych umów najmu tego składnika majątku, to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej.

Zważyć przy tym należy, iż zakwalifikowanie uzyskiwanych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie jest uzależnione od zgłoszonego do urzędu skarbowego źródła osiąganych przychodów, lecz od rodzaju i charakteru podejmowanych działań.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. d [obecnie lit. e – red.] tej ustawy [o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – red.], ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 17 proc. przychodów ze świadczenia usług hoteli (PKWiU grupa 55.1), świadczonych przez obiekty noclegowe turystyki oraz inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU grupa 55.2).

Stosownie do art. 3 pkt 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 223, poz. 2268 ze zm.) usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych, oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 września 2010 r., nr IPPB1/415-648/10-2/EC
...i sąd

Słusznie również zauważył organ, że gdyby był to zwykły najem dla celów prywatnych, strona wówczas zabezpieczyłaby się spisaniem odpowiedniej umowy w formie pisemnej, w której strony szczegółowo określiłyby swoje prawa i obowiązki. Ogólna umowa najmu, jaką przedstawili skarżący organowi, nie spełnia tych wymogów przewidzianych przepisami ustawy – Kodeks cywilny, co podważa wiarygodność takiego dowodu w sprawie.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 15 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 990/11
Jest działalność, jest status podatnika VAT
Nawet jeżeli najem ma charakter prywatny według przepisów podatkowych dotyczących podatku dochodowego, nie ma to znaczenia na płaszczyźnie podatku od towarów i usług
Tutaj reguły są jasne: jeżeli podatnik wykonuje działalność gospodarczą w (szerokim) znaczeniu VAT, to – czy tego chce, czy nie chce – ma status podatnika VAT.
Oczywiście nie zawsze jest czynnym podatnikiem, ale ogólnie podatnikiem jak najbardziej.
Zgodnie z regulacjami w zakresie VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jeżeli zatem osoba fizyczna oddaje w odpłatne używanie nieruchomość, to bez względu na to, czy jest to składnik jego przedsiębiorstwa, czy majątku prywatnego, aktywność taka stanowi działalność gospodarczą i czyni świadczącego podatnikiem VAT.
Oczywiście jeżeli podatnik wynajmie lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, to świadczenie takie korzysta ze zwolnienia o VAT.
W przypadku gdy jest to jedyny przejaw aktywności gospodarczej podlegający VAT, to podatnik nie ma obowiązku dokonania rejestracji jako czynny podatnik VAT, składania deklaracji etc. Gdyby jednak ta sama osoba była już czynnym podatnikiem z tytułu wykonywania innej działalności gospodarczej i jako taki składałaby deklaracje VAT, wówczas w deklaracji takiej musiałaby ujmować również sprzedaż zwolnioną z tytułu świadczenia usługi najmu. [przykład 2]
Jaka stawka
O ile nie może budzić wątpliwości to, że świadczenie usługi wynajmu apartamentów i domków wakacyjnych stanowi przejaw działalności gospodarczej według VAT, o tyle kłopot pojawić się może przy wyznaczeniu stawki VAT. Problem bowiem w tym, czy jest to najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe zwolniony od VAT, czy jednak usługa zakwaterowania krótkotrwałego z VAT obliczanym według stawki 8 proc.
Abstrahując od rozważań prowadzonych na potrzeby PIT, należy stwierdzić, że w przypadku wynajmu apartamentów i domków wakacyjnych na czas urlopu, długiego weekendu itp., jednym słowem – nie na cele zaspokajania zwykłych potrzeb mieszkaniowych, brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia od VAT. W praktyce bowiem przyjmuje się, że krótkotrwały pobyt o charakterze turystycznym bądź biznesowym nie zawiera się w pojęciu celu mieszkaniowego.
Decydujące znaczenie ma to, że nawet gdyby usługa została uznana za najem, nie można uznać jej za świadczoną na cele mieszkaniowe. Pozostaje zatem pytanie, czy w takim razie właściwa jest stawka VAT 8 proc.
Zasadniczo tak, 8-proc. stawka VAT ma bowiem zastosowanie w przypadku świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. Uwaga – w praktyce zastosowanie takiej stawki może stanowić dla organów podatkowych dodatkowy argument przemawiający za tym, że jednak na płaszczyźnie podatku dochodowego świadczenie należy sklasyfikować jako wykonywaną w ramach działalności gospodarczej usługę inną niż najem.
Oczywiście niekłopotliwe byłoby zastosowanie stawki podstawowej (23 proc.) jako dla najmu lokalu mieszkalnego, ale na cele inne niż mieszkalne, jednak rozwiązanie takie jest zdecydowanie mało atrakcyjne finansowo.
Ważne: stawka 23 proc. ma zastosowanie również wówczas, gdy właściciel wynajmuje swój lokal firmie (np. pokój w hotelu), która za jego pomocą świadczy następnie usługi zakwaterowania (popularny od pewnego czasu model hoteli w systemie współdzielonym).
W nieco lepszej sytuacji znajdują się ci podatnicy, którzy nie mają statusu czynnego podatnika VAT dzięki temu, że wartość ich rocznej sprzedaży opodatkowanej nie przekracza 150 000 zł. Ci zastosują zwolnienie nawet wówczas, gdy wynajmą nieruchomość mieszkalną na cele inne niż mieszkaniowe.
Kasa rejestrująca
Podatnik świadczący usługi na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych musi mieć świadomość, że może u niego powstać obowiązek stosowania kasy rejestrującej.
W przypadku wykonywania usług najmu w łatwy sposób można wyeliminować taki problem, gdyż prawodawca podatkowy przewidział zwolnienie z obowiązku stosowania kasy rejestrującej dla usług najmu. Dla zastosowania zwolnienia niezbędne jest jednak, aby sprzedaż była dokumentowana za pomocą faktury. Ważne przy tym jest to, że fakturę muszą wystawiać podatnicy nawet wówczas, gdy korzystają ze zwolnienia z VAT!
Gdyby okazało się, że podatnik nie wykonuje usługi najmu, lecz zakwaterowania (patrz powyżej), wówczas nie miałoby zastosowania zwolnienie przedmiotowe (przewidziane dla konkretnych świadczeń). W takiej sytuacji mógłby jedynie skorzystać z ogólnego zwolnienia w ramach limitu 20 000 zł (o ile wartość sprzedaży dla osób fizycznych nie przekracza w roku 20 000 zł).

PRZYKŁAD 2

Konieczna korekta deklaracji

Osoba fizyczna wykonuje działalność w zakresie świadczenia usług księgowych i z tego tytułu jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Podatnik składa kwartalne deklaracje podatkowe w VAT. Od kwietnia 2015 r. osoba ta wynajęła jeden z lokali mieszkalnych, których jest właścicielem. Lokal wynajęto na cele mieszkaniowe w ramach najmu prywatnego.

Składając deklarację za I kwartał 2015 r., podatnik wykazał wyłącznie sprzedaż opodatkowaną 23-proc. VAT, podejmowaną w ramach działalności biura rachunkowego. W czasie szkolenia podatkowego, w którym podatnik uczestniczył w czerwcu, prowadzący uświadomił mu, że najem prywatny jest również usługą wykonywaną w ramach działalności gospodarczej wg regulacji VAT i sprzedaż taka musi być prezentowana w deklaracji podatkowej. Po powrocie ze szkolenia podatnik niezwłocznie skorygował deklarację za I kwartał, wykazując w niej również świadczenia zwolnione – najem prywatny lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.). Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).