Opodatkowanie części dochodów zamkniętych funduszy inwestycyjnych sprawi, że z rynku znikną polskie podmioty, które inwestują w nieruchomości – alarmują przedstawiciele branży.
Nie wszyscy podzielają ten pogląd. Zdaniem części ekspertów zmiany, nad którymi pracuje parlament, są absolutnie potrzebne. Wbrew obawom zgłaszanym przez przedstawicieli funduszy inwestycyjnych nie grozi nam też załamanie rynku nieruchomościowego (patrz ramka).
Chodzi o skutki najnowszej wersji projektu nowelizacji ustaw o PIT i CIT, którą za tydzień (29 listopada br.) ma rozpatrzyć Senat. Projekt nie przewiduje likwidacji zwolnienia z CIT dla funduszy otwartych, natomiast fundusze zamknięte (FIZ) zapłacą podatek od niektórych dochodów, np. z udziału w spółkach transparentnych podatkowo (osobowych).
To zdaniem Sejmu postawi tamę praktyce wykorzystywania FIZ do agresywnej optymalizacji podatkowej. Nie wszyscy jednak tak uważają.
Ucierpią inwestorzy
– Najważniejszym skutkiem nowelizacji będzie eliminacja z polskiego rynku krajowych funduszy inwestujących w nieruchomości – komentuje Artur Rawski, wiceprezes zarządu Forum TFI.
Wyjaśnia, że obecnie fundusze nieruchomościowe są niejako zmuszane przez współfinansujące ich projekty banki do inwestowania za pomocą spółek osobowych. – Wykorzystanie takich podmiotów, transparentnych podatkowo, nie ma jednak nic wspólnego z tak zwaną agresywną optymalizacją, ponieważ uzyskiwane środki są albo reinwestowane, albo wypłacane inwestorom. Dopiero na tym ostatnim etapie pojawia się podatek – dodaje Artur Rawski.
Jego zdaniem ofiarą nowych przepisów będą zarówno fundusze z jednym inwestorem (często notowanym publicznie deweloperem), jak i z wieloma. Ucierpi więc rynek deweloperski, a przy okazji detaliczni inwestorzy, czerpiący stabilne zyski z projektów nieruchomościowych.
Wygrają REIT-y
Fundusze zamknięte mogą też zostać postawione w gorszej sytuacji wobec „spółek rynku wynajmu nieruchomości” (polskiego odpowiednika REIT-ów). Chodzi o spółki, których dochody – zgodnie z projektem Ministerstwa Finansów – mają być zwolnione z CIT. Będzie to dotyczyć zysków z lokowania kapitału akcjonariuszy w nieruchomości komercyjne.
Artur Rawski zwraca uwagę na to, że przedmiotem inwestycji REIT-ów będą mogły być nieruchomości generujące regularny dochód, np. biurowce czy centra handlowe. Z obszaru ich działalności będą natomiast wyłączone wszelkie projekty deweloperskie.
– Nawet jeśli REIT-y, działające w formie spółek publicznych, regularnie wypłacających dywidendę, będą stanowić atrakcyjną propozycję dla inwestorów, to i tak nie zastąpią funduszy zamkniętych, lokujących kapitał na rynku nieruchomości – uważa ekspert.
W jego przekonaniu inwestorzy na tym stracą, bo będą mieli mniejsze możliwości dywersyfikacji portfela oraz generowania zysków. Ucierpi też rynek deweloperski, bo ograniczone zostaną źródła finansowania nowych projektów. W dłuższej perspektywie może to doprowadzić do pogorszenia koniunktury czy wręcz kryzysu na rynku.
OPINIA
Obawy są mocno przesadzone
Nie podzielam obaw, że w związku z nowelizacją ustaw o podatkach dochodowych dojdzie do załamania w branży nieruchomościowej. Po pierwsze, zmiany zmierzają ku uszczelnieniu ewidentnej luki w systemie podatkowym. Transparentne podatkowo spółki celowe (za pośrednictwem spółek np. z Luksemburga) wraz z FIZ były wykorzystywane do celów agresywnej optymalizacji podatkowej, na czym tracił polski budżet. Po wejściu w życie klauzuli przeciw unikaniu opodatkowania takie struktury można skutecznie podważyć, a w konsekwencji wielu inwestorów już rozważało wycofanie się z nich. Po drugie, spora część branży zainwestowała środki w zagranicznych spółkach typu REIT. W moim przekonaniu wystarczy poprawić polski projekt, zgłoszony przez Ministerstwo Finansów, aby ściągnąć te podmioty do naszego kraju (np. zezwolić im częściowo na prowadzenie dzialalności deweloperskiej).
