Ulga mieszkaniowa niestety nie dla wszystkich. Wiele osób już z niej nie skorzysta

Taka zmiana ma się znaleźć w projekcie nowelizacji ustaw o PIT i CIT, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów. Na razie nie ma jeszcze projektu, zostały już natomiast opublikowane założenia do nowelizacji. Wynika z nich, że rząd przyjmie projekt jeszcze w III kw. 2025 r., choć do zakończenia tego kwartału zostały już tylko dwa tygodnie. Potem projekt trafi do Sejmu.

Na czym polega ulga w PIT

Jedna z najważniejszych zmian czeka podatników, którzy sprzedadzą swoją nieruchomość (dom, mieszkanie, grunt) przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym ją kupili, dostali w darowiźnie albo wybudowali.

Przypomnijmy, że co do zasady sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania wiąże się z obowiązkiem zapłaty 19-proc. PIT od dochodu. Sprzedający może jednak uniknąć podatku, jeżeli w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, czyli np. na zakup nowego mieszkania, jego remont, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości. Na tym właśnie polega ulga mieszkaniowa, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pełną listę wydatków uprawniających do jej skorzystania można znaleźć w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Kilka mieszkań? Dziś to nie przeszkoda

Obecnie nie ma ograniczeń co do tego, ile nieruchomości może mieć podatnik, który chce skorzystać z tej preferencji. Można więc mieć wiele domów, mieszkań i nadal skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Potwierdził to sam Naczelny Sąd Administracyjny i to już przed laty, w wyroku z 17 maja 2017 r. (sygn. akt II FSK 1053/15). NSA orzekł wtedy korzystnie w sprawie mężczyzny, który odziedziczył udział w mieszkaniu po babci, a następnie szybko go sprzedał. Za uzyskane pieniądze i nowo zaciągnięty kredyt kupił dwa kolejne mieszkania.

Nie zapłacił podatku od dochodu ze sprzedaży udziału po babci, bo zadeklarował, że pieniądze przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Fiskus zażądał jednak PIT, bo – jak zauważył - mężczyzna ma już gdzie mieszkać, a nowe lokale zamierza wynajmować.

Podatnik wygrał w sądach. Przypomniał, że ulgę wprowadzono po to, by wspierać różne formy budownictwa mieszkaniowego „poprzez zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1–3 ustawy o PIT”. Zwolnienie mieszkaniowe miało więc pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu w nowe inwestycje mieszkaniowe.

Sądy i fiskus pozwalają

Obecnie potwierdza to również dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Z licznych wydawanych przez niego interpretacji wynika, że w nowym lokum można na początku mieszkać tylko sporadycznie, albo nawet od razu - z przyczyn losowych - wynająć je na jakiś czas, a planować zamieszkanie w nim dopiero na emeryturze (patrz interpretacja z 13 stycznia 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.900.2022.2.DJ). Ważne, żeby zakup służył realizacji własnych celów mieszkaniowych, a nie innych osób, np. dzieci, wnuków.

Argumentem dla takiej liberalnej wykładni jest także inny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - z 29 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 3126/14). NSA orzekł wtedy, że czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie kupionych mieszkań nie może samo w sobie przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w nich własnych celów mieszkaniowych. Nie ma w ustawie o PIT zastrzeżenia, że własny cel mieszkaniowy ma być realizowany nieprzerwanie od daty nabycia nieruchomości.

Potwierdza to jedna z najnowszych interpretacji dyrektora KIS - z 25 sierpnia 2025 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.589.2025.3.MJ). Chodziło o kobietę, która sprzedała jedno mieszkanie i kupiła drugie, w którym mieszkała tylko przez chwilę. Dostała bowiem ofertę pracy za granicą i postanowiła je wynająć. Dyrektor KIS potwierdził, że ulga mieszkaniowa jej się należy.

To się zmieni w uldze mieszkaniowej

Teraz jednak Ministerstwo Finansów doszło do wniosku, że takie rozumienie „własnych celów mieszkaniowych” jest za szerokie. Dlatego resort chce „doprecyzować zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej”. W praktyce będzie to oznaczać znaczące ograniczenie prawa do ulgi.

Nie będzie już można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli z pieniędzy ze sprzedaży jednej nieruchomości podatnik kupi inną, ale sam będzie już miał dom, mieszkanie czy choćby grunt. W założeniach ujęto bowiem warunek szeroko: „jeżeli podatnik nie ma innej nieruchomości, lokalu mieszkalnego”.

Z ulgi nie skorzystają więc ci, którzy kupują po kilka mieszkań na wynajem, nawet ci, którzy twierdzą, że przeprowadzą się tam na emeryturze, jeżeli obecnie mieszkają w innym domu lub mieszkaniu będącym ich własnością.

Z preferencji nie skorzystają też ci, którzy chcą na stałe wprowadzić się do nowego lokum, ale posiadają już inne nieruchomości, również te, które wynajmują innym osobom (podmiotom).

Etap legislacyjny

Założenia do nowelizacji ustaw o PIT i CIT oraz niektórych innych ustaw – w wykazie prac Rady Ministrów (nr UD116)