Ulga mieszkaniowa. Nadal jest spory problem przy umowach deweloperskich

Według sądów akt notarialny może zostać podpisany po upływie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dojdzie do sprzedaży mieszkania, szczególnie że niedochowanie tego terminu nie wynika z winy kupującego mieszkanie czy dom. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 1569/24). To samo wynika z wyroków: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 16 lipca 2025 r. (I SA/Gd 249/25), WSA we Wrocławiu z 16 lipca 2025 r. (I SA/Wr 234/24), WSA w Olsztynie z 26 czerwca 2025 r. (I SA/Ol 225/25) i WSA w Gdańsku z 4 marca 2025 r. (I SA/Gd 953/24). Wyroki sądów I instancji są jednak nieprawomocne.

– Ze względu na liczne spory i wydawane przez organy podatkowe niekorzystne rozstrzygnięcia uchylane następnie przez sądy najefektywniejszym rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie przepisów bądź wydanie interpretacji ogólnej – uważa Agnieszka Wnuk, doradczyni podatkowa i partnerka w Quide.

Jej zdaniem obecna sytua cja generuje niepotrzebne koszty administracyjne – nie tylko po stronie podatników, lecz także administracji i sądów (patrz: opinia w ramce).

Kłopot mają kupujący od dewelopera

Problem nie dotyczy wszystkich sprzedających swoje mieszkania. Przypomnijmy – ulga mieszkaniowa polega na tym, że nie płaci się podatku dochodowego, jeżeli do sprzedaży nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ta nieruchomość została nabyta lub wybudowana (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przed upływem pięciu lat trzeba zapłacić 19-proc. PIT od dochodu, chyba że podatnik wyda pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy. Może to być m.in. zakup nowego mieszkania lub domu od dewelopera.

Na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej podatnik ma trzy lata (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Przed 2019 r. były to tylko dwa lata, więc termin wydłużono o rok. Zmianę wprowadziła nowelizacja z 23 października 2018 r. (Dz.U. poz. 2159).

Ważny warunek dla zastosowania ulgi mieszkaniowej – przeniesienie własności

Wydłużenie z dwóch do trzech lat terminu na wydatkowanie środków to jednak niejedyna zmiana, jaka zaczęła obowiązywać od 2019 r. Drugiej dokonano w art. 21 ust. 25a. Z tego przepisu wynika, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem trzech lat „nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie”.

Celem tego przepisu było zmuszenie podatników i deweloperów do podpisywania w ciągu trzech lat umowy przenoszącej własność nieruchomości (tj. aktu notarialnego) – a nie tylko dokonywania wpłat na podstawie umowy deweloperskiej. Przed wdrożeniem tego przepisu w tym zakresie również toczyły się spory, które skończyły się wygraną podatników (np. wyrok NSA: z 8 listopada 2018 r., II FSK 3163/16; z 3 kwietnia 2019 r., II FSK 52/19; z 3 grudnia 2020 r., II FSK 2013/18).

Niekorzystna interpretacja

Dyrektor KIS nie pozwala skorzystać z ulgi mieszkaniowej, gdy do podpisania aktu notarialnego z deweloperem nie doszło w ciągu trzech lat. Przekonała się o tym podatniczka, która wystąpiła o interpretację z 18 sierpnia 2025 r. W 2021 r. sprzedała mieszkanie przed upływem pięciu lat od zakupu. Z tych środków chciała kupić dom od dewelopera. W tym samym roku podpisała umowę deweloperską. Prace budowlane deweloper miał zakończyć do 30 marca 2022 r., natomiast własność przenieść do 30 czerwca 2022 r. Tak się jednak nie stało. Przekazanie własności nastąpiło dopiero w lutym 2025 r. Jednak do 31 grudnia 2024 r. podatniczka przekazała deweloperowi ponad połowę ceny domu – w ratach na deweloperski bankowy rachunek powierniczy. Uważała, że ta kwota może zostać rozliczona w ramach ulgi na mieszkanie.

Z tym jednak nie zgodził się dyrektor KIS. Podkreślił, że brak umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości. Tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o PIT.

„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości” – wyjaśnił dyrektor KIS.

Inaczej przepisy interpretują sądy

Z takim podejściem nie zgadzają się sądy. NSA w tegorocznym wyroku zwrócił uwagę, że kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.

Sąd zgodził się z tym, że od 1 stycznia 2019 r. warunkiem skorzystania z ulgi jest także uzyskanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. „Jednak w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne, zależne od podatnika, to niespełnienie warunku o charakterze czysto formalnym – nie z winy podatnika – nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi” – orzekł sąd kasacyjny. Jego zdaniem odmienne stanowisko byłoby przejawem nadmiernego formalizmu. ©℗

Potrzebne albo doprecyzowanie przepisów, albo interpretacja ogólna

Interpretacja z 19 sierpnia 2025 r. jest przykładem nadmiernego formalizmu organów podatkowych, często obserwowanego m.in. w sytuacjach, gdy dany przypadek nie został jasno przewidziany w przepisach. Powołanie się przez dyrektora KIS na literalne brzmienie przepisów prowadzi do skutków, których ustawodawca prawdopodobnie nie przewidział, i dlatego sytuacja nie została uregulowana.

Dla skorzystania ze zwolnienia zasadą jest konieczność wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na nabycie własności innej nieruchomości w terminie trzech lat od końca roku, w którym dokonano zbycia. Ustawa wskazuje rodzaje nieruchomości i praw do nieruchomości, nie wyłączając przy tym możliwości nabycia własności nieruchomości od dewelopera w związku z zawarciem umowy deweloperskiej. Jeśli podatnik dopełnił obowiązków – tzn. zawarł w odpowiednim czasie umowę, zgodnie z którą własność nieruchomości miała zostać na niego przeniesiona przed upływem trzyletniego terminu – lecz nie stało się tak z przyczyn niezależnych od niego, a co więcej, taki stan prawny został osiągnięty po tym terminie – tj. podatnik finalnie wydatkował przychód ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości na nabycie własności kolejnej – to organ podatkowy nie powinien odmawiać możliwości zastosowania ulgi.

Słuszność takiego stanowiska potwierdza wiele orzeczeń sądów administracyjnych, w tym NSA, a jednak dyrektor KIS nie przychylił się do tego racjonalnego podejścia, pozwalającego spojrzeć na sytuację podatnika z perspektywy gospodarczej, nie tylko ściśle formalnej. Ze względu na liczne spory i wydawane przez organy podatkowe niekorzystne rozstrzygnięcia, uchylane następnie przez sądy, najefektywniejszym rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie przepisów bądź wydanie interpretacji ogólnej.

Dochodzi bowiem do kuriozalnych sytuacji. Po pierwsze – podatnicy z obawy przed negatywnymi konsekwencjami występują z wnioskami o interpretacje indywidualne, nawet mając świadomość, że o swoje prawa będą musieli walczyć przed sądem i potrwa to kilka lat. Po drugie – dyrektor KIS wydaje negatywne rozstrzygnięcia, uznając, że tak nakazuje brzmienie przepisów (bez analizy okoliczności ekonomicznych), a następnie sprawy są rozstrzygane przez sądy. Stanowi to w mojej ocenie istotną systemową nieefektywność. Generowane są niepotrzebne koszty administracyjne – nie tylko po stronie podatników, lecz także administracji i sądów, terminy na rozstrzygnięcie spraw są niepotrzebnie wydłużane, a po stronie osób sprzedających nieruchomości jest niepewność co do tego, jakie będą ostatecznie skutki podatkowe transakcji. Z pewnością nie to było celem ustawodawcy wprowadzającego ulgę w takim brzmieniu. ©℗