rozwiń ›

Chodzi o umorzenie części zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego. Podatnicy liczą na to, że od umorzonej kwoty nie zapłacą podatku dochodowego, bo skorzystają z rozporządzenia, w którym minister finansów zaniechał poboru PIT od umorzonych wierzytelności (kapitału, odsetek i prowizji) z tytułu kredytu mieszkaniowego.

Umorzenie kredytu hipotecznego a podatek PIT. Zaniechanie poboru przez ministra

Chodzi o rozporządzenie z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 102). Początkowo dotyczyło ono lat 2022–2024, ale obecnie obejmuje również kwoty umorzone w latach 2025 i 2026. Tak wynika z rozporządzenia zmieniającego z 11 marca 2024 r. (Dz.U. poz. 1912).

Nie każdy jednak podatnik może z tej preferencji skorzystać. Problem mają zwłaszcza ci, którzy zaciągnęli kredyt na refinansowanie innych zobowiązań.

Nie mają go osoby, które zastąpiły kredyt mieszkaniowy kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę zaciągnęły kredyt konsolidacyjny. Wtedy również nie ma PIT od umorzonej przez bank kwoty (w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego). Wynika to wprost z par. 1 ust. 4 rozporządzenia z 11 marca 2022 r.

Refinansowanie wkładu własnego a obowiązek podatkowy

Kłopot mają podatnicy, którzy nie mieli pieniędzy na wkład własny, więc wzięli kredyt na refinansowanie tego wkładu. Dyrektor KIS wyraźnie odróżnia posiłkowanie się w tym celu kredytem hipotecznym od zaciągnięcia kredytu na refinansowanie (zastąpienie) wcześniej zaciągniętego zobowiązania.

W interpretacji z 6 maja 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.46.2025.4.ACZ) stwierdził, że zaniechanie poboru PIT jest wtedy, gdy umorzony został kredyt refinansowy zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego. Zaniechanie nie dotyczy natomiast kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na zakup nieruchomości bądź jej remont. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT – zwrócił uwagę organ.

Uznał więc, że ta część umorzonej przez bank wierzytelności jest dla podatnika przychodem w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o PIT. Jest to przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń, zaliczany do przychodów z tzw. innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT). To oznacza, że podatnik musi z tego tytułu zapłacić podatek dochodowy – wyjaśnił organ.

Refinansowanie zaliczki i kosztów dodatkowych. Kiedy PIT trzeba zapłacić?

To samo dotyczy kredytu zaciągniętego na refinansowanie:

  • kosztów zadatku wpłaconego na poczet ceny zakupu mieszkania,
  • składki z tytułu ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego,
  • opłat notarialnych.

Umorzona w tym zakresie przez bank kwota jest opodatkowana, bo nie dotyczy żadnego z wydatków wskazanych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT – stwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2025 r. (0115-KDST2-2.4011.355.2025.2.PR). Dlatego uznał, że od tej części umorzenia podatnik musi zapłacić podatek dochodowy.

Nie zapłaci go natomiast od umorzonej kwoty dotyczącej prowizji należnej bankowi od udzielenia kredytu, bo prowizje zostały wprost wymienione w rozporządzeniu – potwierdził dyrektor KIS.

Zwrot rat kredytowych. Brak przychodu podatkowego

O podatek dochodowy nie muszą się martwić osoby, które wskutek ugody z bankiem dostały zwrot rat kapitałowo-odsetkowych. To tylko zwrot pieniędzy, które kredytobiorca nienależnie wpłacił do banku. Taka wypłata jest neutralna podatkowo – stwierdził dyrektor KIS w interpretacjach z 22 sierpnia 2022 r. (0115-KDST2-1.4011.307.2025.4.MR) i z 31 lipca 2025 r. (0115-KDST2-2.4011.301.2025.2.KK).

Kredyty i pożyczki hipoteczne – zasady opodatkowania

Za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia ona warunki określone w par. 3 ust. 1 rozporządzenia z 11 marca 2022 r. Obecnie wynika to wprost z przepisu (par. 3 ust. 2 rozporządzenia), ale wcześniej tak nie było, co prowadziło do sądowych sporów.

Jeden z nich rozstrzygnął w nieprawomocnym na razie wyroku z 27 listopada 2024 r. WSA w Bydgoszczy (I SA/Bd 647/24). Orzekł, że pojęcie kredytu hipotecznego użyte w rozporządzeniu ministra finansów obejmuje zarówno kredyty, jak i pożyczki hipoteczne.

Zakup lokalu niemieszkalnego a podatek dochodowy od umorzonego kredytu

Jeżeli natomiast podatnik wziął kredyt na zakup i remont lokalu niemieszkalnego, to od umorzonej przez bank kwoty musi zapłacić PIT, nawet jeżeli pożyczone pieniądze wydał na przystosowanie lokalu do celów mieszkalnych. W interpretacji z 22 sierpnia 2025 r. (0115-KDST2-1.4011.307.2025.4.MR) dyrektor KIS uznał za nieważne to, że:

  • w umowie sprzedaży zbywca oświadczył, iż lokal może mieć przeznaczenie mieszkalne,
  • lokal był wykorzystywany w celach mieszkaniowych zarówno przed sprzedażą, jak i po transakcji,
  • lokal został przekształcony w 2011 r. w mieszkanie.

Kluczowe jest to, że w chwili zakupu (w 2008 r.) jego przeznaczenie było niemieszkalne – stwierdził dyrektor KIS. Uznał, że w tej sytuacji podatnik nie spełnił warunku określonego w par. 3 pkt 3 rozporządzenia z 11 marca 2024 r., bo nie poniósł żadnego z wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.