Co do zasady – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych. Gdy mamy do czynienia ze współwłasnością, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach – wynika z art. 3 ust. 4 ustawy.

Jeżeli natomiast nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym, wówczas obowiązek podatkowy spoczywa na jej posiadaczu samoistnym (art. 3 ust. 3). Aby jednak można było mówić o posiadaniu samoistnym, konieczne jest – jak podkreślił NSA – jednoznaczne zamanifestowanie przez jednego ze współwłaścicieli zamiaru „wyzucia” z prawa własności pozostałych współwłaścicieli.

Dwóch współwłaścicieli nieruchomości

Chodziło o mężczyznę, któremu prezydent miasta nakazał zapłacić za 2020 r. prawie 7 tys. zł podatku od nieruchomości. Prezydent przyjął, że przedmiotem opodatkowania są grunty oraz budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Uznał, że były one faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (warsztat samochodowy).

Mężczyzna zakwestionował tę decyzję. Twierdził, że nieruchomość znajdowała się wyłącznie w posiadaniu drugiego współwłaściciela, a faktycznym użytkownikiem i osobą prowadzącą działalność gospodarczą (warsztat samochodowy) była jeszcze inna osoba.

Dodał, że złożył przeciwko tej osobie pozew. Nie wyraził bowiem zgody na wykorzystywanie nieruchomości w tym celu i nie czerpał z tego tytułu żadnych korzyści. Domagał się prawie 130 tys. zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego, a sąd okręgowy wydał taki nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Współwłaściciele płacą podatek solidarnie

Nie przekonało to jednak samorządowego kolegium odwoławczego. Kolegium stwierdziło, że drugi ze współwłaścicieli nie był samoistnym posiadaczem nieruchomości (a tylko wtedy obowiązek podatkowy dotyczyłby wyłącznie niego).

Jak podkreśliło SKO, nieruchomość od 1998 r. należy do dwóch osób, a sposób jej wykorzystywania był im znany i przez długi czas akceptowany. Co więcej, podatnik nie kwestionował wcześniej decyzji podatkowych obejmujących obu współwłaścicieli ani nie występował o ustalenie obowiązku podatkowego wyłącznie wobec drugiego mężczyzny.

Wobec tego obowiązek podatkowy spoczywa na współwłaścicielach solidarnie, niezależnie od tego, kto faktycznie korzysta z nieruchomości – stwierdził organ odwoławczy.

Nie było samoistnego posiadania nieruchomości

Podatnik przegrał w sądach obu instancji. Według WSA w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 707/23) w tej sprawie nie było żadnych przesłanek, które pozwalałyby uznać, iż podatek powinien uregulować wyłącznie drugi współwłaściciel. Aby do tego doszło, musiałby on jednoznacznie ujawnić wolę wyłącznego władania nieruchomością. A w 2020 r. nie nastąpiły żadne zdarzenia, które uzasadniałyby tezę o pozbawieniu skarżącego prawa współposiadania nieruchomością – podkreślił sąd.

Tego samego zdania był NSA. Stwierdził, że w świetle okoliczności faktycznych tej sprawy podatnik nie czuł się pozbawiony prawa własności nieruchomości, o czym świadczy chociażby złożony przez niego pozew przeciwko osobie trzeciej prowadzącej w tym miejscu warsztat samochodowy.

Według NSA, mimo zaistniałego konfliktu, nie doszło między współwłaścicielami do takiej zmiany stosunków posiadania, która pozwalałaby traktować jednego z nich jako posiadacza samoistnego.

W konsekwencji – jak podsumował sędzia Wojciech Stachurski – obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na obu współwłaścicielach tej nieruchomości, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Wyrok NSA z 7 sierpnia 2025 r., sygn. akt III FSK 539/24