Małżonkowie mają problem z ryczałtem od najmu

Nie zawsze małżonkowie oddają w najem składnik swojego odrębnego majątku dopiero od następnego miesiąca po tym, w którym przychody z wynajmu ich wspólnej nieruchomości przekroczą 200 tys. zł. Takie sytuacje są z reguły analizowane w interpretacjach dyrektora KIS, a życie bywa bardziej skomplikowane. Niejednokrotnie wynajem majątku wspólnego i odrębnego toczy się równolegle.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy oboje małżonkowie dysponują swoimi odrębnymi nieruchomościami, a oprócz tego wspólnym domem lub mieszkaniem (majątek wspólny) i wszystkie te nieruchomości wynajmują na okrągło przez cały rok.

Za każdym razem pytanie jest takie samo: kiedy płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (to jedyna forma opodatkowania przychodów z prywatnego najmu) według stawki 8,5 proc., a kiedy w wysokości 12,5 proc.

W związku z licznymi pytaniami naszych czytelników wystąpiliśmy do Ministerstwa Finansów z prośbą o odpowiedź. Jeszcze na nią czekamy, gdy ją dostaniemy, poinformujemy na łamach DGP. Niezależnie od tego przeanalizowaliśmy, co wynika z przepisów, a co z interpretacji dyrektora KIS.

Ryczałt - zasady ogólne

Zasadą jest, że ryczałt od przychodów z najmu prywatnego majątku wynosi 8,5 proc., a od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie – 12,5 proc. Tak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.). Zasada ta dotyczy również małżonków, z pewnymi jednak zastrzeżeniami.

Majątek tylko odrębny

Z najprostszą sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy małżonkowie mają rozdzielność majątkową. Wówczas każde z nich z osobna postępuje w myśl wspomnianej zasady ogólnej, czyli każde z nich płaci od prywatnego najmu swojego majątku ryczałt w wysokości:

• 8,5 proc. od przychodów do 100 tys. zł i
• 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.

Majątek tylko wspólny

Tak jest również wtedy, gdy małżonkowie mają wspólny majątek. Jedyny problem może dotyczyć tego, jak ustalić przychody każdego z nich z najmu tego wspólnego majątku. Nie jest to duży problem, ponieważ w takiej sytuacji przyjmuje się, że każdy z nich ma po połowie udziałów w przychodach (zgodnie z art. 12 ust. 6 w zw. z ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku).

Inaczej jest, gdy małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, złożą do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Wówczas podatek od całości przychodów z najmu wspólnego majątku rozlicza tylko jeden z nich – ten wskazany w oświadczeniu. W takiej sytuacji kwota przychodów, powyżej której ryczałt wynosi 12,5 proc., jest podwójna, stanowi 200 tys. zł (art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku). To oznacza, że ryczałt wynosi:

• 8,5 proc. od przychodów do 200 tys. zł i
• 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 200 tys. zł.

Majątek wspólny i odrębny

Schody zaczynają się wtedy, gdy małżonkowie mają wspólny majątek, a oprócz tego dysponują majątkiem odrębnym (osobistym), który również wynajmują.

– Niestety Krajowa Informacja Skarbowa nie prezentuje w tym zakresie jednorodnego stanowiska – mówi Natalia Kamińska-Kubiak, doradca podatkowy, menedżer w Grant Thornton.

W związku z tym ekspertka wskazuje kilka możliwych interpretacji art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku:

1) Pierwsza możliwość: limit przychodów objętych 8,5-proc. ryczałtem ma zastosowanie wyłącznie do przychodów z najmu nieruchomości wspólnych. Natomiast w odniesieniu do przychodów z najmu nieruchomości osobistych każdy z małżonków jest uprawniony do stosowania własnego limitu 100 tys. zł.

Jest to – jak mówi Natalia Kamińska-Kubiak – skrajnie korzystna interpretacja przepisów, która prowadziłaby do możliwości rozliczenia ryczałtu według stawki 8,5 proc.:

• przez żonę od przychodów do 100 tys. zł z najmu nieruchomości osobistych,
• przez męża od przychodów do 100 tys. zł z najmu nieruchomości osobistych, oraz

– przez jednego z małżonków przychodów do 200 tys. zł z najmu nieruchomości wspólnych.

2) Druga możliwość to wykładnia skrajnie przeciwna, prowadząca do wniosku, że:

• małżonek, który złożył oświadczenie, że będzie rozliczał podatek od całości przychodów z najmu wspólnego majątku, stosuje stawkę 8,5 proc. ryczałtu, a powyżej 200 tys. zł – stawkę 12,5 proc., natomiast
• mąż i żona – każde z osobna – sumują przychody z najmu nieruchomości osobistych z przychodami z nieruchomości wspólnych i jeżeli u każdego z nich z osobna suma przekroczy 200 tys. zł, to każde płaci od najmu nieruchomości osobistych ryczałt według stawki 12,5 proc.

3) Trzecia możliwość oznacza, że każdemu z małżonków przysługuje po 100 tys. zł limitu przychodów objętych stawką 8,5 proc. i jeżeli któryś z małżonków nie wykorzysta w pełni swojego limitu 100 tys. zł, to drugi małżonek może o tę różnicę „zwiększyć” swój limit, co w praktyce oznaczałoby, że u niego limit ten przekroczy 100 tys. zł i wyniesie np. 130 tys. zł.

Co na to dyrektor KIS?

W interpretacji z 6 listopada 2024 r. (0113-KDIPT2-1.4011. 611.2024.3.KD) dyrektor KIS stwierdził, że gdy oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego małżonek osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z najmu tego składnika płaci ryczałt w wysokości:

• 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz
• 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

Przy czym – jak zaznaczył dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej – „przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 tys. zł małżonek uwzględnia przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich”.

Zatem, jak czytamy w tej interpretacji:

• limit 200 tys. zł, o którym mowa w art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku, dotyczy przychodów małżonków z najmu ich majątku wspólnego,
• gdy oprócz przychodów z najmu majątku wspólnego małżonek osiąga również przychody z najmu składnika jego majątku odrębnego, to od przychodów z najmu tego składnika przysługuje mu odrębny limit przychodów do 100 tys. zł opodatkowanych stawką 8,5 proc. ryczałtu.

Dyrektor KIS nie zgodził się więc z tezą postawioną w pytaniu podatnika, że limit 200 tys. zł ma zastosowanie zarówno do przychodów z nieruchomości objętej małżeńską wspólnością majątkową, jak i nieruchomości stanowiącej majątek odrębny (osobisty).

Rozlicza tylko żona

Tak samo dyrektor KIS stwierdził w interpretacji z 9 kwietnia 2025 r. (0112-KDIL2-2.4011. 79.2025.2.WS). Podkreślił w niej, że ustawa o ryczałcie, ustalając dla małżonków limity (100 tys. zł i 200 tys. zł), nie narzuca małżonkom sposobu korzystania z tych limitów.

Jeżeli więc – jak wyjaśnił – żona złożyła oświadczenie, że będzie rozliczać podatek od całości przychodów z majątku wspólnego, to od przychodów z najmu:

• majątku wspólnego płaci ona ryczałt w wysokości 8,5 proc. od przychodów do 200 tys. zł oraz 12,5 proc. – od nadwyżki przychodów ponad 200 tys. zł,
• majątku odrębnego płaci ona ryczałt w wysokości 8,5 proc. od przychodów do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.

To bardzo korzystna wykładnia, bo oznacza ona, że obowiązują dwa niezależne limity, mimo że dyrektor KIS zaczyna od przeciwnego stwierdzenia: „W praktyce musi pani zsumować przychody wspólne i przychody z pani odrębnego majątku i opodatkowywać je stawką 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł”. Zaraz jednak tłumaczy: „ Po przekroczeniu tej kwoty (czyli 100 tys. zł – red.) przychody z pani majątku odrębnego opodatkowuje pani już stawką 12,5 proc., natomiast przychody wspólne – stawką 8,5 proc. aż do momentu, kiedy znów przychody te nie przekroczą kolejnych 100 tys. zł. Po ich przekroczeniu również przychody z majątku wspólnego opodatkowuje pani stawką 12,5 proc.”.

W podsumowaniu dyrektor KIS stwierdza zatem:

• całość przychodów uzyskanych z majątku wspólnego opodatkowuje pani stawką ryczałtu w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 200 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 tys. zł;
• jednocześnie od przychodów z najmu składników majątku odrębnego (osiem lokali mieszkalnych) opłaca pani ryczałt w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

Rozliczają mąż i żona

W interpretacji z 3 kwietnia 2025 r. (0112-KDIL2-2.4011. 935.2024.2.AG) dyrektor KIS wyjaśnił, że samo złożenie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków nie oznacza automatycznie, że drugi małżonek zostaje pozbawiony limitu 100 tys. zł w odniesieniu do przychodów z najmu jego odrębnego majątku i że w związku z tym musi od początku płacić z tego najmu (majątku osobistego) ryczałt według stawki 12,5 proc. Tak jest wtedy – tłumaczy dyrektor KIS – gdy na skutek złożonego oświadczenia mąż, który rozlicza ryczałt od całości przychodów z najmu majątku wspólnego, osiągnął w danym miesiącu limit przychodów 200 tys. zł, od których zapłacił ryczałt według stawki 8,5 proc. podatku. Wówczas w kolejnym miesiącu:

• mąż płaci od przychodów z najmu majątku wspólnego ryczałt według stawki 12,5 proc. (bo przekroczony został limit 200 tys. zł, o którym mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku) i
• żona płaci od przychodów z najmu majątku odrębnego ryczałt według stawki 12,5 proc.

Jeżeli natomiast – jak czytamy dalej w tej samej interpretacji – przychody z najmu majątku wspólnego, rozliczane wyłącznie przez męża, sięgnęły w danym miesiącu 150 tys. zł, to:

• za ten miesiąc mąż płaci od przychodów z najmu majątku wspólnego ryczałt według stawki 8,5 proc. (bo nie został jeszcze przekroczony limit 200 tys. zł),
• żona ma prawo zapłacić w tym i kolejnym miesiącu 8,5-proc. ryczałt od kwoty 50 tys. zł, a od nadwyżki – ryczałt według stawki 12,5 proc. (bo suma obu przychodów przekroczyła 200 tys. zł).

„Jeżeli zatem suma przychodów z najmu nieruchomości będącej majątkiem wspólnym pani i męża oraz z najmu nieruchomości należącej do pani majątku odrębnego nie przekroczy 200 tys. zł, to ryczałt do tych przychodów wynosi 8,5 proc.” – czytamy w interpretacji.

Przed 2023 r.

Najmniej korzystne były przepisy przed 2023 r., ponieważ wtedy nie było jeszcze limitu 200 tys. zł przychodów dla małżonków. Obojga obowiązywał łączny limit 100 tys. zł, co potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 4 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011. 936.2024.2.MS2). Wyjaśnił, że ustawowy limit przychodów w wysokości 100 tys. zł dotyczy „łącznie obojga małżonków osiągających przychody m.in. z tytułu najmu prywatnego. Nie jest istotne, czy przedmiot najmu należy do majątku wspólnego, czy do majątków odrębnych małżonków. Ten limit przychodów dotyczy łącznie obojga małżonków, niezależnie od obowiązującego w małżeństwie ustroju majątkowego”.

Należy jednak podkreślić, że interpretacja ta dotyczyła stanu prawnego z 2022 r. ©℗