Niektórzy Polacy, którzy wynajmowali w 2024 r. swoje nieruchomości w Hiszpanii, muszą od osiągniętego tam przychodu zapłacić w naszym kraju patek - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. A to za sprawą tzw. Konwencji MLI, która zmieniła umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią w 2023 r.

- Metoda proporcjonalnego odliczenia zastąpiła metodę wyłączenia z progresją, która oznaczała, że dochód osiągnięty w Hiszpanii był wyłączony z podstawy opodatkowania w Polsce – tłumaczy Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton.

To oznacza – jak dodaje ekspertka – że podatnicy są zobowiązani doliczyć przychody z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii do przychodów z najmu w Polsce. Następnie podatnik może pomniejszyć podatek do zapłaty w Polsce o podatek zapłacony za granicą, ale tylko proporcjonalnie, przez co nie zawsze w całości.

Opodatkowane ryczałtem

Chodzi o najem prywatny, czyli poza działalnością gospodarczą. W Polsce nie można płacić od niego PIT według skali podatkowej, tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tak wynika z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

To oznacza, że wynajmujący nie potrącają kosztów uzyskania przychodu, np. remontu czy zakupu wyposażenia do mieszkania. Ryczałt płaci się bowiem od przychodów, bez pomniejszania ich o jakiekolwiek koszty. Jego stawka wynosi 8,5 proc., a po przekroczeniu progu przychodów 100 tys. zł – 12,5 proc.

Przychody z tego tytułu za 2024 r. trzeba rozliczyć w deklaracji PIT-28 do końca kwietnia br.

Można odliczyć podatek

Metoda proporcjonalnego odliczenia oznacza – jak już powiedzieliśmy – że podatek do zapłaty w Polsce można pomniejszyć o podatek zapłacony za granicą.

- Wydawać by się mogło, że dzięki temu nie będzie podatku do dopłaty w Polsce, bo danina w Hiszpanii wynosi 19 proc. – mówi Małgorzata Samborska i tłumaczy to na prostym przykładzie:

Przykład 1

Podatnik osiągnął w 2024 r. przychody z najmu prywatnego z nieruchomości położonej w Hiszpanii. W przeliczeniu na złote było to 50 tys. zł, a koszty wyniosły 20 tys. zł. Dochód z tego tytułu wyniósł 30 tys. zł.

Podatek w Hiszpanii według stawki 19 proc. wyniósł 5,7 tys. zł.

W Polsce podatnik nie uzyskał innych dochodów z najmu, w związku z tym bierze pod uwagę tylko „hiszpański” przychód 50 tys. zł. W Polsce 8,5-proc. ryczałt od tego przychodu wynosi 4 250 zł.

Podatnik odlicza jednak podatek zapłacony w Hiszpanii. Jest on wyższy od podatku w Polsce, więc można go odjąć w całości. W rezultacie nie dopłaci podatku w Polsce.

[koniec przykładu]

Nie zawsze jednak tak być musi. W Polsce może się pojawić podatek do dopłaty, jeżeli wynajmujący ponosi duże koszty utrzymania nieruchomości. Takie koszty pozwalają zmniejszyć daninę w Hiszpanii, ale nie w Polsce, bo tu podatek płaci się od przychodu.

Tylko proporcjonalnie

Jest jeszcze inny powód, dlaczego czasem trzeba będzie dopłacić w Polsce podatek. Odliczenie hiszpańskiego podatku jest możliwe tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na przychód uzyskany w Hiszpanii.

To oznacza, że nie zawsze będzie można odliczyć cały podatek zapłacony w Hiszpanii. Małgorzata Samborska pokazuje to na przykładzie:

Przykład 2

Podatnik, oprócz przychodów z najmu nieruchomości w Hiszpanii (tak jak w przykładzie 1), osiągnął dodatkowe przychody z najmu w Polsce. Było to 100 tys. zł, od czego odprowadził podatek 8,5 tys. zł (według stawki 8,5 proc.). Płacąc w Polsce ryczałt w ciągu roku, podatnik nie uwzględniał przychodu hiszpańskiego, chociaż powinien.

W związku z tym:

- przychód z najmu w Hiszpanii – 50 tys. zł,

- przychód z najmu w Polsce – 100 tys. zł,

- łączny przychód z najmu - 150 tys. zł,

- podatek należny w Polsce od łącznych przychodów z najmu – 14 750 zł (według stawki 8,5 proc. oraz 12,5 proc.),

- podatek zapłacony w Polsce w trakcie roku - 8,5 tys. zł,

- podatek zapłacony w Hiszpanii – 5 700 zł.

Limit podatku hiszpańskiego, który podatnik może odjąć od polskiego podatku:

(50 tys. zł : 150 tys. zł) x 14 750 zł = 4 917 zł.

W związku z tym w Polsce podatek:

- należny wyniesie 9 833 zł (14 750 zł podatek od całego przychodu - 4 917 zł część hiszpańskiego podatku),

- do dopłaty wyniesie 1 333 zł = (9 833 zł cały podatek do zapłaty w Polsce – 8,5 tys. zł zapłacone w Polsce w trakcie roku).

Podsumowanie: podatnik będzie musiał zapłacić w Polsce 1 333 zł od przychodu z najmu nieruchomości w Hiszpanii.

[koniec przykładu]

I tylko zapłacony

Zatem tylko gdy podatek zapłacony w Hiszpanii będzie wyższy od podatku do zapłaty w Polsce, nie trzeba będzie dopłacić w Polsce daniny od wynajmu swoich nieruchomości w Hiszpanii. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej np. w interpretacji z 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ).

Dodał, że hiszpański podatek można odliczyć tylko wówczas, gdy jest już uregulowany. Nie wystarczy, że podatnik wie, jaką kwotę będzie musiał zapłacić hiszpańskiemu fiskusowi, albo że podatek ten jest już należny do zapłaty w określonym terminie.