Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w wydanej interpretacji indywidualnej uznała, że najem użyczonego lokalu mieszkalnego może podlegać opodatkowaniu VAT. Wyjaśniła również, że przychody z takiego najmu należy wliczać do limitu 200 000 zł dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT.

Najem prywatnego mieszkania a działalność gospodarcza

Wnioskodawczyni – osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie fotografii okolicznościowej – wystąpiła do KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Od 2015 roku, na podstawie umowy użyczenia zawartej z matką, wynajmowała odpłatnie lokal mieszkalny osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Wynajem ten nie był powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie miał charakteru profesjonalnego.

W ramach wniosku o interpretację wnioskodawczyni zapytała, czy taki najem podlega opodatkowaniu VAT i czy osiągane z niego przychody należy wliczać do limitu 200 000 zł, który uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego. Jej zdaniem – nie. Uważała, że najem ma charakter prywatny, nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny, a więc nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

KIS: przychody z najmu trzeba wliczać do limitu 200 000 zł

Dyrektor KIS uznał przedstawione stanowisko za nieprawidłowe i wyjaśnił, że odpłatny najem nieruchomości – nawet użyczonej i nieobjętej ewidencją działalności – może być uznany za działalność gospodarczą na potrzeby VAT. Organ wskazał, że definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje również ciągłe, zarobkowe wykorzystywanie towarów, w tym nieruchomości. Skoro lokal był przez prawie 10 lat wynajmowany odpłatnie i regularnie, to spełnione są przesłanki działalności gospodarczej – nawet jeśli nie była ona prowadzona w sposób profesjonalny.

W ocenie KIS znaczenie ma charakter czynności, a nie jej skala czy formalne powiązanie z inną działalnością. Wnioskodawczyni uzyskiwała dochód w sposób ciągły, więc działała jako podatnik VAT w rozumieniu przepisów. Najem stanowił więc odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu. Organ uznał także, że skoro najem stanowi działalność gospodarczą, to przychody z tego tytułu należy wliczać do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zwolnienie podmiotowe przysługuje bowiem jedynie wtedy, gdy wartość sprzedaży nie przekroczy 200 000 zł rocznie – a do tej wartości wlicza się m.in. przychody z najmu nieruchomości, chyba że mają one charakter pomocniczy.

W przedmiotowym przypadku nie można uznać najmu za działalność pomocniczą. Była to działalność prowadzona równolegle, a nie incydentalnie. KIS podkreśliła, że transakcje pomocnicze to takie, które są marginalne wobec zasadniczej działalności podatnika, co nie miało miejsca w tej sprawie. W konkluzji dyrektor KIS stwierdził, że wnioskodawczyni – mimo że nie działała jak profesjonalny wynajmujący – powinna traktować przychody z najmu jako część obrotu podlegającego opodatkowaniu VAT i uwzględniać je przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego.