Sprawa dotyczyła lokali w budynku mieszkalnym, które były wynajmowane – jak twierdziła ich właścicielka – na cele mieszkaniowe. Kobieta tłumaczyła, że choć prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie, to lokale nie powinny być objęte najwyższą stawką podatku od nieruchomości.

Powołała się na art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Z przepisu tego wynika, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Najem związany z działalnością gospodarczą

Prezydent miasta i samorządowe kolegium odwoławcze byli jednak innego zdania. Uznali, że lokale wynajmowane przez podatniczkę są związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.

Organy podkreśliły, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy, najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości mogą być objęte budynki mieszkalne lub ich części, o ile są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W tej sprawie – jak zauważono – podatniczka wykazuje dochody z najmu lokali jako dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto ujęła budynek, w którym znajdują się lokale, w ewidencji środków trwałych. Skoro więc zdecydowała się na wpisanie go do firmowej ewidencji, to powinna również na potrzeby podatku od nieruchomości traktować go jako budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej – wynikało z podatkowych decyzji.

Zabrakło dowodów na najem na cele mieszkaniowe

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargi podatniczki (sygn. akt I SA/Gl 924/23, I SA/Gl 925/23 i I SA/Gl 891/23). Uznał, że nie wykazała ona, iż budynek był zajęty na cele mieszkaniowe. Podkreślił, że ciężar dowodu spoczywał na podatniczce. To ona miała obowiązek wykazać, że lokale były wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednak mimo wezwań organów podatkowych, nie przedłożyła ona konkretnych dowodów, które by to potwierdziły, np. umów najmu – stwierdził sąd.

Dodał, że nie wystarczy ogólne oświadczenie właścicielki, że nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Trzeba przedstawić konkretne dokumenty.

Liczy się cel mieszkaniowy

Podatniczka wygrała w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. NSA stwierdził, że kluczowe – dla celów zastosowania niższej stawki podatku – jest to, by w lokalach był realizowany cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie ma natomiast znaczenia to, czy funkcja mieszkaniowa jest realizowana przez podatnika, czy jego najemcę.

- Istotne jest ustalenie, że lokale usytuowane w budynkach sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne służą trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – wyjaśnił sędzia Paweł Borszowski.

Przywołał uchwałę NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24), w której wskazano, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Wyroki NSA z 3 czerwca 2025 r., sygn. akt III FSK 939/24, III FSK 940/24 i III FSK 387/24