Najem i sprzedaż nieruchomości a PIT. Podatnicy wygrywają w sądach

Rozliczenie PIT od najmu i sprzedaży nieruchomości dla wielu podatników kończy się sporem z organami podatkowymi. Jednak wbrew temu, co twierdzi fiskus, o biznesowym charakterze najmu lub sprzedaży nie decyduje ani zamieszczanie ogłoszeń w internecie, ani wynajęcie pośrednika, ani nawet kontynuacja działań spadkodawcy.

Taki wniosek płynie z najnowszych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wszystkie one dotyczą podatku dochodowego od osób fizycznych.

Najem i sprzedaż nieruchomości a PIT

O charakterze najmu decyduje sam podatnik. Wynika to z tego, że majątek osoby fizycznej prowadzącej biznes nie jest w żaden sposób wyodrębniony prawnie z jej majątku prywatnego, osobistego. Podatnik może sam przesuwać rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku prywatnego i nadal pozostaje to jego mieniem.

Zwrócił na to uwagę NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Dlatego orzekł, że przychody z najmu (tak samo z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze) „są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

Spadkobierca też może

Potwierdza to najnowszy wyrok NSA – z 19 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 842/22). Sąd orzekł, że nawet złożenie oświadczenia o kontynuowaniu działalności gospodarczej spadkodawcy nie jest nieodwracalne. Można je skorygować.

Sprawa dotyczyła podatnika, który wynajmuje dwie zabudowane działki odziedziczone w spadku po matce. Kobieta wykazywała zyski z najmu jako dochody z działalności gospodarczej. Po jej śmierci syn złożył oświadczenie o kontynuowaniu tej działalności. Prowadzi biznes i jest czynnym podatnikiem VAT.

Po pewnym czasie doszedł jednak do wniosku, że jego aktywność w zakresie najmu nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej. We wniosku o interpretację wyjaśnił, że nie podejmuje działań związanych z najmem ani zwiększających atrakcyjność działek. Nie stworzył w tym celu biura ani jakiejkolwiek innej sformalizowanej i zorganizowanej struktury. Nie poszukuje też najemców, bo od wielu lat obie działki są wynajmowane temu samemu najemcy. Powołał się na wspomnianą uchwałę NSA z 24 maja 2021 r.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że skoro podatnik złożył oświadczenie o kontynuowaniu działalności gospodarczej matki, to dochody z najmu musi traktować jako pochodzące z działalności. W związku z tym od dochodów z najmu powinien płacić liniowy 19-proc. podatek, tak jak od pozostałych dochodów z biznesu.

Nie zgodził się z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 1668/21). Stwierdził, że w tym wypadku najem nie nosi znamion działalności gospodarczej, więc dochody z tego tytułu powinny zostać zakwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Oświadczenie można skorygować

Wyrok ten utrzymał w mocy NSA. Uznał, że wbrew twierdzeniom dyrektora KIS, samo oświadczenie o kontynuowaniu działalności gospodarczej spadkodawcy nie przesądza o sposobie opodatkowania u spadkobiercy. Co więcej, złożenie takiego oświadczenia nie jest nieodwracalne. Jak podkreślił sędzia Artur Kot, nie ma przepisu, który by tego zabraniał. „Natomiast co do źródła przychodów, to istotne są okoliczności obiektywne, czyli w tym przypadku spełnienie wszystkich przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT" – wskazał sędzia Kot.

NSA zwrócił też uwagę na to, że w tej sprawie podatnik dążył do opodatkowania na zasadach ogólnych, co w jego przypadku oznacza większą kwotę do zapłaty. Gdyby bowiem kontynuował działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, to opłacałby podatek na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT (liniowy 19 proc.). Natomiast opodatkowanie na zasadach ogólnych, na podstawie art. 27 ust. 1 tej ustawy, oznacza konieczność uregulowania zaległości podatkowych za wszystkie nieprzedawnione lata, ponieważ podatnik osiągnął roczne dochody z najmu nieruchomości przewyższające pierwszy próg skali podatkowej. To oznacza konieczność zapłaty 32 proc. PIT od nadwyżki (zamiast 12 proc. PIT).

Przy sprzedaży nieruchomości podatnik nie ma takiej dowolności. Nie może sam zdecydować, czy działa w ramach działalności gospodarczej, czy zarządu majątkiem prywatnym. Liczy się to, czy jego działania mają cechy wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W świetle tego przepisu działalność jest gospodarcza, jeżeli odbywa się w sposób zorganizowany i ciągły, a przychody z niej nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT.

Na tym tle podatnicy toczą w sądach wiele sporów z fiskusem. Z reguły zależy im na potwierdzeniu, że zbywane przez nich nieruchomości (np. działki) to ich prywatny majątek. Dlaczego to tak ważne? Jeżeli do sprzedaży dochodzi po upływie pięciu lat od nabycia lub wybudowania, to przychód z niej w ogóle nie podlega opodatkowaniu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Wystarczy więc odczekać pięć lat, by zbyć nieruchomość bez podatku dochodowego.

Zasada ta nie działa przy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Co więcej, nawet jeżeli podatnik wycofa nieruchomość z firmowego majątku, musi odczekać sześć lat, żeby dochód z tej sprzedaży nie był opodatkowany PIT.

Internet nie przesądza

Z kolei w wyroku z 11 marca 2025 r. (II FSK 800/22) NSA orzekł, że korzystanie z internetu i innych środków masowego przekazu w celu uzyskania jak najwyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości nie przesądza o biznesowym charakterze transakcji. Chodziło o podatnika, który prowadził działalność gospodarczą, ale nie w zakresie obrotu nieruchomościami. Dyrektor KIS uznał jednak, że działania podatnika podjęte w związku ze sprzedażą działki miały charakter zorganizowany i zarobkowy, a jego aktywność miała na celu zwiększenie atrakcyjności działki i przez to jej wartości.

Miało za tym przemawiać m.in. zamieszczenie w internecie ogłoszeń o sprzedaży. Interpretację tę uchylił WSA w Warszawie (III SA/Wa 2080/21). Ocenił, że działania podjęte przez właściciela działki mieściły się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wyrok ten utrzymał w mocy NSA. Orzekł, że działania właściciela działki, zmierzające do podniesienia jej wartości i przygotowania do sprzedaży, ograniczały się do standardowych czynności i nie przekraczały zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, ze względu na to, że podatnik kupił działkę wiele lat wcześniej, przychód z jej sprzedaży był już bez podatku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Pośrednik to nie argument

Stanowisko NSA jest spójne z innymi wyrokami, które zapadły w ostatnim czasie w podobnych sprawach: 11 marca 2025 r. (II FSK 782/22) i 13 marca 2025 r. (II FSK 801/22). Również w nich sąd kasacyjny orzekł, że dążenie do zbycia nieruchomości za jak najwyższą cenę jest racjonalnym działaniem właściciela.

Oba te wyroki dotyczyły mężczyzn, którzy nie prowadzili działalności gospodarczej i nie byli zarejestrowani do celów VAT. Kupili grunty wyłącznie po to, by wybudować dla siebie domy jednorodzinne. Nie mogli jednak zrealizować tych zamiarów, bo po zakupie zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego. Od tej pory przewiduje on w tym miejscu zabudowę wielorodzinną.

Mężczyźni uważali, że sprzedając swoje działki, nie działali jak profesjonaliści, tylko w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Inaczej ocenił to dyrektor KIS. Stwierdził, że obaj działali dla zarobku, o czym miało świadczyć m.in. zawarcie umów z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Mężczyźni zlecili pośrednikowi wykonanie czynności, które zmierzały do zwiększenia atrakcyjności działek, a co za tym idzie, wzrostu ich wartości. Pośrednik ubiegał się m.in. w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy. O prowadzeniu działalności gospodarczej miało też świadczyć – według fiskusa – udzielenie pełnomocnictw przyszłemu nabywcy nieruchomości.

Zarówno WSA w Warszawie, jak i sąd kasacyjny orzekły, że działki zostały sprzedane jako majątek prywatny, a nie w ramach działalności gospodarczej. Uzasadniając pierwszy wyrok NSA (II FSK 782/22), sędzia wyjaśnił, że samo udzielenie pełnomocnictwa pośrednikowi nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W uzasadnieniu drugiego wyroku (II FSK 801/22) sędzia zauważyła, że nie po to obywatele nabywają nieruchomości, żeby przy ich ewentualnym zbyciu na tym stracić. Dodała, że aktywność właścicieli działek musiałaby się wyróżniać nie tylko chęcią uzyskania dobrej ceny, ale też ciągłością i profesjonalnym charakterem działań. Tylko wtedy można byłoby ją uznać za działalność gospodarczą.

W obu tych sprawach do sprzedaży doszło po upływie pięciu lat od nabycia działek, więc była ona już bez podatku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Szerzej pisaliśmy o tym w artykule „Umowa z pośrednikiem nie przesądza o działalności gospodarczej” (DGP nr 53/2025).