Podatnik, który ma lokal, a w suficie różnego rodzaju elementy konstrukcyjne, może zapłacić niższy podatek od nieruchomości. Zmierzenie jednak takiego lokalu do celów podatkowych jest nie lada wyzwaniem.
Ostatnio zapadł interesujący wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (z 20 lipca 2016 r., sygn. akt II FSK 1738/14) w sprawie obmiaru nieruchomości. Pisaliśmy o tym w DGP nr 142 z 25 lipca. Chodziło o garaż, który zgodnie z dokumentami mierzył – licząc od podłogi do sufitu – 2,2 m wysokości. Problem polegał na tym, że w suficie zostały zamontowane rury, których podatnik nie mógł zdemontować, ponieważ były to w zasadzie elementy konstrukcyjne budynku. To spowodowało, że mierząc od podłogi do rur, wysokość pomieszczenia miała jedynie 2,05 m wysokości. Jaki ma to związek z podatkiem od nieruchomości?
Otóż od lat obowiązuje w nim zasada, zgodnie z którą powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija. Pomijając brak definicji pojęcia „w świetle”, przepis oznacza, że jeśli mamy pomieszczenie o wysokości 2,2 m i wyższe, to jest ono opodatkowane w całości. Przykładowo, jeśli mamy pokój o wysokość 2,5 m i powierzchni użytkowej 25 mkw., to opodatkować należy całe 25 mkw. Jeśli ten sam pokój ma sufit na wysokości 2,1 m, to opodatkować trzeba będzie jedynie 12,5 mkw. A jeśli mamy pokój na strychu o wysokości 1,39 m, to w ogóle nie będzie on opodatkowany podatkiem od nieruchomości.
Reklama
Te proste zasady okazują się w praktyce niezwykle trudne do zastosowania, jeśli w pokoju lub innym pomieszczeniu pod sufitem są umieszczone np. belki konstrukcyjne lub rury. Problemem mogą być też jednak różnego rodzaju podesty zamontowane w podłodze. Kłopot w tym, jaką wysokość pomieszczenia przyjąć w takiej sytuacji.
Jak to rozwiązał NSA? Wyjaśnił, że skoro w garażu pod sufitem przebiegają rury zamontowane na stałe, to wysokość garażu można mierzyć nie od podłogi do sufitu, ale do najniższego punktu instalacji konstrukcyjnych, pod warunkiem iż mają one charakter trwały, a nie tymczasowy.

Reklama
Wyrok jest oczywiście korzystny dla właścicieli nieruchomości i niekorzystny dla gmin, do których trafia danina od nieruchomości. Wystarczy jednak uruchomić nieco wyobraźni, aby sprowadzić słuszną tezę sądu do absurdu, który z kolei pozbawi przychodów podatkowych gminy.
Przykładowo obecnie bardzo modne są tuby oświetleniowe montowane w mieszkaniach, które wystają z sufitu np. 15–20 cm. Zgodnie z obowiązującą modą im więcej takich tub, tym ciekawsze pomieszczenie (pomijam kwestię rachunków za prąd). Pytanie więc, czy pokój w mieszkaniu, w którym zamontowane są takie tuby, należy mierzyć od podłogi do sufitu, czy do końca tuby. Ani ustawa podatkowa, ani wyrok nie rozstrzygają takiej kwestii. Jeśli podatnik udowodniłby przed sądem, że tuba jest elementem konstrukcyjnym stropu (można ją zrobić np. z betonu – innego popularnego obecnie elementu wystroju wnętrz), a odległość od podłogi do niej byłaby niższa od 2,2 m, to wyszłoby na to, iż tylko połowa pokoju jest opodatkowana. A to oznaczałoby właśnie mniejsze wpływy podatkowe do gmin.
Inny przykład, bardziej przystający do rzeczywistości. W wielu budynkach i lokalach elementem konstrukcyjnym sufitu są karnisze, kasetony czy też sufit podwieszany. Znów powstaje problem, jak policzyć podatek.
Oczywiście wygodniejszym sposobem obmiaru w takich sytuacjach jest przyjęcie danych wynikających z jakichś rejestrów, np. ewidencji gruntów i budynków, która jest podstawą wymiaru podatków lokalnych, a jej zapisy są wiążące dla gmin. Tyle że może w nich nie być informacji o wysokości lokali lub pomieszczeń w budynku. Zwrócił na to uwagę NSA we wspomnianym wyroku. Uznał, że skoro w ewidencji nie ma danych o wysokości, to gminny organ podatkowy powinien podjąć czynności, aby ustalić rzeczywistą wysokość garażu.
To nie koniec problemów z wymierzaniem podatku. Kolejny dotyczy budynków o nietypowej konstrukcji dachu. W praktyce może to być np. kopuła. A zgodnie z definicją ustawową budynek musi mieć dach. Czy kopuła to też dach? Znów nie ma jednoznacznego rozstrzygnięcia. Mimo to podatnicy i gminne organy podatkowe muszą sobie z nim jakoś poradzić.