Subskrybuj nas na Youtube
Część gmin nadmorskich żąda od właścicieli wynajmujących lokale daniny według najwyższej stawki za cały rok, część – jedynie za okres, kiedy faktycznie mieszkają w nich wczasowicze.
O skutkach tej rozbieżności przekonał się jeden z czytelników DGP. Podobnie jak wielu inwestorów kupił on apartament w jednej z miejscowości nad morzem i oddał go w najem firmie, która pozyskuje klientów (turystów), sprząta, przekazuje klucze itp. Podpisał wprawdzie umowę bezterminowo, ale pośrednik nie płaci mu co miesiąc stałego czynszu za najem. Przekazuje on właścicielowi 70 proc. zarobku z wynajmu, gdy faktycznie do niego dojdzie. W praktyce apartament przynosi dochody jedynie w okresie letnim. Taki model inwestycji oferuje wielu deweloperów w kraju. Czytelnik ma jednak problemy z rozliczeniem podatku od nieruchomości, mimo że sam prowadzi biuro rachunkowe.
Dwie interpretacje
Gmina, na terenie której podatnik ma apartament, wychodzi z założenia, że skoro jest zawarta umowa najmu na czas nieokreślony, to niezależnie od tego, czy mieszkanie faktycznie jest wynajęte, należy płacić podatek według stawki właściwej dla działalności gospodarczej. W sąsiedniej gminie praktyka jest inna – podatek według wyższej stawki trzeba płacić jedynie za okres, kiedy lokal jest faktycznie wynajęty. W pozostałym okresie podatek jest niższy.
Przy okazji czytelnik zwraca też uwagę na inny problem. – Żadna z gmin nie potrafiła mi wyjaśnić, czy od części wspólnych podatnik powinien płacić podatek jak za działalność gospodarczą – mówi.
Wyjaśnienia gmin
Niejednolitość praktyki potwierdza także sonda DGP przeprowadzona w czterech znanych miejscowościach nadmorskich: Ustce, Mielnie, Kołobrzegu i Międzyzdrojach. W nich także podatek według najwyższej stawki trzeba płacić jedynie w okresach faktycznego wynajmu mieszkania. – W pozostałym okresie obowiązuje stawka mieszkaniowa – wyjaśnia Jadwiga Dic, skarbnik gminy Ustka.
Mirosława Diwyk-Koza, rzecznik prasowy Urzędu Gminy w Mielnie, zwraca uwagę, że stawki podatku od nieruchomości są zróżnicowane w zależności nie od pory roku, ale od rodzaju przeznaczenia nieruchomości.
/>
– Jeżeli właściciel zadeklaruje, że np. w okresie od czerwca do września danego roku będzie wynajmował lokal mieszkalny (niezależnie, czy będzie to wykonywał samodzielnie, czy za pośrednictwem „operatora”), to zapłaci podatek według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. W Mielnie wynosi ona w tym roku 22,70 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Za pozostałą część roku właściciel zapłaci stawki jak dla budynków lub ich części mieszkalnych, a więc w tym wypadku 0,66 zł za 1 mkw.
Agnieszka Kraczkowska-Bolko, naczelnik wydziału dochodów Urzędu Miasta Kołobrzeg, przypomina, że jeżeli właściciel apartamentu (lokalu mieszkalnego) podpisze umowę najmu lub dzierżawy z firmą, która pozyskuje klientów do celów krótkotrwałego pobytu, to musi to zgłosić gminie w ciągu 14 dni. W praktyce musi złożyć informację na podatek od nieruchomości w związku ze zmianą sposobu wykorzystania nieruchomości (art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).
W rezultacie w okresie zajęcia lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej stawka się zmieni – np. z mieszkalnej na stawkę związaną z działalnością gospodarczą, a w przypadku lokalu niemieszkalnego – ze stawki właściwej dla budynków pozostałych na stawkę związaną z działalnością gospodarczą.
– Jeśli natomiast podatnik nie dopełni swoich obowiązków i nie zgłosi zmiany przeznaczenia lokalu, a organ podatkowy ma wątpliwości co do sposobu wykorzystania lokalu, to wzywa firmy pośredniczące w wynajmie lokali do przedłożenia wykazu zawartych umów – tłumaczy Agnieszka Kraczkowska-Bolko.
Istotne posiadanie
Eksperci uważają jednak, że sprawa nie jest jednoznaczna. Zdaniem dr. hab. Bogumiła Pahla z Katedry Prawa Finansowego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego dopuszczalna jest wykładnia niekorzystna dla właścicieli. Czyli taka, z której wynikałoby, że apartament wynajęty firmie pośredniczącej powinien być opodatkowany najwyższą stawką przez cały rok.
– Podatnik przekazał go profesjonalnemu przedsiębiorcy celem wynajmu turystom. To, że w określonym czasie nie ma klientów, nie zmienia faktu, iż apartament jest przeznaczony na działalność gospodarczą – uważa Bogumił Pahl.
Paweł Banasik, doradca podatkowy, lider zespołu ds. podatku od nieruchomości w Deloitte, zwraca jednak uwagę na wyjątek zawarty w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zasadą jest, że kluczowe znaczenie ma to, czy lokal jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Wyjątek dotyczy natomiast budynków mieszkalnych (lokali) będących w posiadaniu przedsiębiorcy. Nie są więc one automatycznie traktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. – Mieszkanie jest więc objęte najwyższą stawką, gdy jest faktycznie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – uważa Paweł Banasik. Dlatego jego zdaniem gminy, które żądają najwyższej stawki tylko za okres faktycznego wynajmu, postępują prawidłowo.
