Jestem właścicielką mieszkania, które chcę wyremontować i wynająć – pisze pani Katarzyna. – Zamierzam wybrać opodatkowanie według skali (18 i 32 proc.). Czy przy rozliczaniu przychodów z najmu będę mogła uwzględnić w kosztach ich uzyskania wydatki na remont i np. chemię do utrzymania mieszkania w czystości – pyta czytelniczka.
Tak. Możliwość pomniejszenia przychodu z najmu prywatnego o poniesione koszty będzie istniała, gdy podatnik wybierze zasady ogólne. Przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5-proc. stawka) co do zasady nie można ich odliczyć.
W przypadku skali możliwe jest uwzględnienie wszystkich wydatków, które są niezbędne do uzyskania przychodu. Przykładowo są to koszty remontu mieszkania, jego urządzenia (np. zakup mebli, sprzętu RTV i AGD), wydatki na ubezpieczenie, zapłacony podatek od nieruchomości, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu. Można też uwzględnić opłaty za media, czynsz dla administracji, a także amortyzację mieszkania.
Reklama
Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na zakup chemii i środków czystości niezbędnych do utrzymania czystości w mieszkaniu w trakcie jego najmu potwierdzają organy podatkowe. Poświadczają to urzędnicy (patrz ramka) i dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 26 kwietnia 2016 r., nr ITPB1/4511-67/16-4/JŁ .
W tym przypadku chodziło o sytuację, w której właściciel mieszkania przed jego wynajmem nabywał środki czystości, aby posprzątać je po poprzednich lokatorach oraz do drobnych prac remontowych. Wyjaśniał, że najemcy we własnym zakresie nabywają chemię do bieżącego sprzątania mieszkania, natomiast on kupuje i przekazuje im średnio co dwa miesiące środki czystości do gruntownego czyszczenia. Są to między innymi środki do profesjonalnego sprzątania (odtłuszczania i usuwania uporczywych zabrudzeń oraz dezynfekcji) oraz preparaty odkamieniające i usuwające osady. Wynajmujący uważał, że może zakup środków czystości zaliczyć do kosztów, ponieważ umożliwiają one uporządkowanie mieszkania, zaprezentowanie go przyszłym najemcom, a następnie wynajem. Natomiast przekazanie środków czystości sprawia, że stan przedmiotu najmu, czyli lokalu wynajętego na cele mieszkaniowe, nie ulegnie przez okres najmu pogorszeniu, a co za tym idzie zmniejszy się zużycie elementów użytkowych (np. nie dojdzie do zakamienienia pralki), wpływając na zachowanie/utrzymanie źródła przychodu, jakim jest mieszkanie. Dyrektor bydgoskiej izby potwierdził, że podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu koszty chemii i środków czystości, pod warunkiem że je właściwie udokumentuje.

Reklama
Jeżeli pani Katarzyna zdecyduje się na opodatkowanie według skali, to o wyborze tej formy nie musi informować naczelnika urzędu skarbowego. Jednak co miesiąc powinna samodzielnie obliczać zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu do 20. dnia kolejnego miesiąca. Tylko zaliczkę za ostatni miesiąc roku płaci się do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie trzeba tego robić, jeżeli przed upływem terminu na jej uregulowanie (tj. do 20 stycznia) podatnik złoży zeznanie roczne i dokona zapłaty wynikającego z niego podatku.
Generalnie jednak roczne zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przekazuje się fiskusowi do 30 kwietnia następnego roku (PIT-36). Wykazuje się w nim również inne osiągnięte dochody opodatkowane skalą podatkową, np. ze stosunku pracy, z emerytury lub działalności gospodarczej.
Podstawa prawna
Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.). Art. 662 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380).
PORADA EKSPERTA
Wanda Czopik starszy komisarz skarbowy z Urzędu Skarbowego w Wieliczce / Dziennik Gazeta Prawna
Wynajmujący ma prawo zaliczyć zakup środków czystości w koszty uzyskania przychodów. Jednak stanie się to możliwe w przypadku, gdy będzie chciał posprzątać wynajmowany lokal po poprzednich najemcach. Jeśli natomiast chodzi o inne przypadki użycia środków czystości, pomocna może się okazać umowa najmu. Najlepiej zadbać o to, aby warunki dotyczące wynajmu lokalu były właściwie sprecyzowane w umowie, która – gdy jest dobrze skonstruowana – nie tylko określa zasady dobrego wywiązywania się najemcy ze swoich obowiązków, ale też może być pomocna w udowodnieniu przed organem podatkowym wykazanych kosztów uzyskania przychodów. Należy również pamiętać o zachowaniu dowodów poniesienia tych kosztów – w razie ich braku organ podatkowy zakwestionuje wydatki. Oczywiście trzeba mieć na względzie także związek przyczynowo-skutkowy z przychodami. Zakupiona chemia i środki czystości muszą służyć założonemu celowi, czyli utrzymaniu standardu i/lub niedopuszczeniu do pogorszenia stanu wynajmowanego mieszkania. Ilość środków czystości musi odpowiadać ich racjonalnemu zużyciu dla realizacji tego celu. Nie powinny to być środki do bieżącego utrzymania czystości w wynajmowanym lokalu. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 662 par. 2 kodeksu cywilnego drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę – a do takich nakładów będzie właśnie należało codzienne sprzątanie lokalu.