Jestem właścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni 30 ha. W drugiej połowie 2016 r. chciałbym je sprzedać – pisze pan Zygmunt. – Mam świadomość, że w życie weszły nowe zasady dotyczące obrotu ziemią rolną i to może mi pokrzyżować szyki. Znajomy straszy także tym, że dochód z transakcji należy rozliczyć z fiskusem. Czy to prawda – pyta czytelnik.
Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie pana Zygmunta. Wydaje się jednak, że zarówno czytelnik, jak i przyszły nabywca gruntu mogą nie zapłacić danin. Rolnicy sprzedający gospodarstwa mogą bowiem korzystać z wielu zwolnień podatkowych, choć nie są one bezwarunkowe, na co należy zwrócić szczególną uwagę. Najważniejszy problem dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).
Istotny cel nabycia
Czytelnik po sprzedaży gospodarstwa niewątpliwie osiągnie dochód, ale wcale nie musi od niego płacić daniny. Istotny jest tu zapis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, który mówi o przychodach ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Preferencja nie dotyczy jednak pieniędzy ze sprzedaży gruntu, który w związku z taką transakcją stracił rolny charakter. Taki zapis ma znaczenie, tylko jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym doszło do jej nabycia. Po upływie tego terminu sprzedaż nieruchomości, nie tylko rolnych, w ogóle nie jest opodatkowana, co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Reklama
Czytelnik musi więc przede wszystkim zwrócić uwagę na to, że sprzedawane grunty nie mogą w związku z taką transakcją utracić swojego rolnego charakteru. Jak to ocenić? Fiskus uważa, że decydujący jest cel transakcji, faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości bądź inne związane z nią okoliczności. Przy tym przypomina, że cel nabycia gruntów jest określony w akcie notarialnym, wynika z tego, kim jest nabywca (rolnik lub inny podatnik). Początkowo fiskus traktował ten przepis restrykcyjnie, ale ostatnie interpretacje są dla podatników coraz bardziej korzystne. Przykładem jest dokument wydany przez dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 1 kwietnia 2016 r (nr ITPB3/4511-100/16/AD). W tym przypadku grunty sprzedawane były na rzecz rolników, którzy chcieli w ten sposób powiększyć prowadzone przez siebie gospodarstwo rybackie. To, jak potwierdził fiskus, oznacza, że grunty nie straciły rolnego charakteru w związku ze sprzedażą, a sprzedawca nie musi płacić PIT od uzyskanego dochodu. Dyrektor bydgoskiej izby przypomniał jednak, że urzędnicy podatkowi mogą każdorazowo badać, czy sprzedane gospodarstwo naprawdę zachowało pierwotny charakter. Jeśli faktycznie zostało wykorzystane np. w celach prowadzonej działalności gospodarczej, to podatnik będzie musiał dopłacić PIT.

Reklama
Podobne wnioski płyną z interpretacji dyrektora łódzkiej izby z 14 marca 2016 r., nr IPTPB2/4511-781/15-3/Akr. Tu decydujące było to, że nabywcy oświadczyli przy transakcji, że grunt nie straci rolnego charakteru. Podatku nie zapłaci też rolnik, który zamienił z innym rolnikiem uprawiane gospodarstwa (interpretacja dyrektora poznańskiej izby z 29 lutego 2016 r., nr ILPB2/4511-1-1167/15-4/MK). W interpretacjach wydawanych przed laty fiskus był bardziej restrykcyjny i np. odmówił zwolnienia podatnikowi, który chciał umówić się z kupującym, że mimo sprzedaży to on sam nadal będzie przez trzy lata użytkował gospodarstwo w celach rolnych. To, jak uważał, pozwoliłoby skorzystać z preferencji, bo grunty nie straciłyby swojego dotychczasowego charakteru. Fiskus uznał, że chodzi o ominięcie prawa, bo w tym czasie kupujący mógłby przygotowywać się do rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowej lub przeznaczonej na cele pozarolniczej działalności gospodarczej (interpretacja dyrektora IS w Bydgoszczy z 3 czerwca 2014 r., nr ITPB2/415-470/14/IL).
Z dużym prawdopodobieństwem można więc stwierdzić, że sprzedaż gospodarstwa osobom innym niż rolnicy będzie opodatkowana. Co ważne, od maja br. obowiązują przepisy, które oprócz zaostrzenia zasad obrotu ziemią rolną niejako przy okazji zmniejszyły niebezpieczeństwo zapłaty PIT przy sprzedaży. Mowa o rządowej ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Na mocy nowych przepisów bez zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych większy kawałek ziemi rolnej można sprzedać – co do zasady – jedynie rolnikowi indywidualnemu.
Ważna definicja
Zwolnienie od podatku dotyczy tylko sprzedaży części lub całego gospodarstwa rolnego. Jego definicję zawiera art. 2 ustawy o podatku rolnym. Chodzi o obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Muszą one też być własnością lub pozostawać w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej. Sprzedaż gruntów, które nie spełniają tej definicji, nie jest zwolniona z PIT (interpretacja dyrektora IS w Bydgoszczy z 18 kwietnia 2016 r., nr IBPB-2-2/4511-100/16/AK).
PCC po nowemu
Kolejny podatek, ciąży co do zasady na kupującym. Chodzi o 2-proc. daninę od czynności cywilnoprawnych. Od początku 2016 r. w art. 9 ust. 2 ustawy o PCC obowiązuje jednak regulacja, zgodnie z którą sprzedaż większego niż 11 ha i mniejszego niż 300 ha gospodarstwa rolnego może być wolna od podatku. Nabywca powinien jednak wykorzystać grunty do utworzenia lub prowadzenia gospodarstwa rolnego i musi je prowadzić przez przynajmniej 5 lat od transakcji. Jak wyjaśnił Konrad Raczkowski, były już wiceminister finansów, w odpowiedzi z 21 stycznia 2016 r. na interpelację poselską nr 301, takie zasady miały zapobiec dotychczasowej sytuacji, w której z preferencji korzystali przedsiębiorcy kupujący grunty na cele inwestycyjne. Wiceminister przyznał też, że choć takie przepisy mogą być dyskryminujące dla innych rolników (np. z gospodarstwem o mniejszym areale), to na razie nie zostaną zmienione. Czytelnik najprawdopodobniej będzie jednak musiał sprzedać swoje grunty innemu rolnikowi, a tym samym istnieje duża szansa, że transakcja będzie objęta preferencją.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.). Art. 2 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz.U. z 2013 r. poz. 1381 ze zm.). Art. 9 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 223).
OPINIA EKSPERTA
Radosław Maćkowski doradca podatkowy, MVP TAX / Dziennik Gazeta Prawna
Żeby do sprzedaży gruntów rolnych zastosować zwolnienie z PIT określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f., muszą być spełnione dwie przesłanki:
● sprzedaż musi dotyczyć całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
● grunt nie może stracić rolnego charakteru.
Co oznacza, że grunt traci charakter rolny wskutek sprzedaży? Zgodnie np. z orzeczeniem NSA z 28 listopada 2013 r. (sygn. akt II FSK 2723/12) utratę charakteru rolnego gruntu trzeba oceniać na dzień sprzedaży, a nie na podstawie działań nabywcy podejmowanych po zakupie. Z jednej strony, podatnik musi już w momencie podpisywania umowy ocenić, czy z tytułu sprzedaży powstał u niego obowiązek podatkowy. Z drugiej zaś strony, nie może ponosić ujemnych konsekwencji podatkowych za przyszłe przedsięwzięcia nabywcy, na które nie ma wpływu. Warto podkreślić, że okoliczności zaistniałe w dniu sprzedaży mogą dotyczyć zarówno sprzedawcy, jak i nabywcy. Stosowanie powyższego zwolnienia będzie wątpliwe np. gdy grunty nabywa deweloper i zastrzega we wstępnej umowie, że nabycie działek jest uzależnione od uzyskania warunków zabudowy przez zbywcę dla budynków mieszkalnych niestanowiących siedliska rolniczego. Albo gdy sprzedający przed transakcją dzieli działki na mniejsze, grodzi, doprowadza do nich media i uzyskuje takie właśnie warunki zabudowy.