W roku 2015 nabyliśmy budynek, który zaliczyliśmy do inwestycji. W jaki sposób dokonać jego wyceny bilansowej?
Dziennik Gazeta Prawna
Dziennik Gazeta Prawna
Reklama
Budynki zaliczane do inwestycji powinny spełniać definicję ustawową określoną w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości. Zgodnie z nią inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z:

Reklama
wprzyrostu ich wartości,
wuzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach),
wuzyskania innych pożytków.
W szczególności są to aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.
W rozpatrywanym przypadku tak jest, ponieważ jednostka nabywa budynek w celu uzyskania z niego korzyści w sposób bezpośredni poprzez wzrost jego wartości albo uzyskania korzyści w postaci czynszu z najmu czy dzierżawy. [ramka]
Przychody uzyskane z posiadanego budynku zostaną zaksięgowane na koncie „Pozostałe przychody operacyjne”. Koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji, w tym także związane z aktualizacją wartości tych inwestycji, jak również z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą, zalicza się do „Pozostałych kosztów operacyjnych”.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy nieruchomości zaliczane do inwestycji wycenia się:
wwedług zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1-5 i art. 33 ust. 1,
lub
wwedług ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.
Cena rynkowa nieruchomości to cena, jaką aktualnie można osiągnąć ze sprzedaży nieruchomości, biorąc pod uwagę położenie, miejscowość lub dzielnicę, w której nieruchomość się znajduje.
Wycena w wartości godziwej polega na ustaleniu wartości nieruchomości w cenie rynkowej, a w przypadku braku aktywnego rynku na szacowaniu aktualnej wartości przez niezależnego rzeczoznawcę.
Nieruchomości zaliczane do inwestycji mogą być wyceniane na dzień bilansowy na zasadach obowiązujących dla środków trwałych, czyli w wartości nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszanych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Skutki wyceny nieruchomości na dzień bilansowy odnoszone są w pozostałe przychody lub koszty operacyjne, czyli wynikowo, zgodnie z art. 3 ust 1 pkt. 32 ustawy o rachunkowości.
Sposób wyceny i ujęcie w ewidencji przedstawia przykład.
Definicja ustawowa
Przez inwestycje rozumie się „aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści”.
PRZYKŁAD
Długoterminowe inwestycje
Jednostka nabyła 25 maja 2015 r. budynek w celu osiągnięcia korzyści inwestycyjnych. Zaliczyła więc nieruchomość do inwestycji długoterminowych.
Cena nabycia budynku wyniosła 3 000 000 zł
Stopa amortyzacji ustalona dla budynku wynosi 2,5 proc.
Wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę w trakcie wyceny wyniosła 3 300 000 zł.
Operacje gospodarcze:
1. Faktura za nabycie nieruchomości:
a. kwota netto 3 000 000 zł;
b. kwota VAT 690 000 zł;
c. kwota brutto 3 690 000 zł;
2. Przyjęcie nieruchomości do użytkowania 3 000 000 zł;
Wariant 1 – wycena według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne
Naliczenie amortyzacji za okres 7 miesięcy
Odpis miesięczny – 3 000 000 zł x 2,5 proc. / 12 m-cy = 6250 zł
3. Odpis za 2015 rok 7 miesięcy x 6250 zł = 43 750 zł.
Prezentacja w bilansie
Inwestycje długoterminowe 2 956 250 zł
(3 000 000 zł – 43 750 zł)
Zysk/strata netto – 43 750 zł
Prezentacja w Rachunku zysków i strat
Pozostałe koszty operacyjne
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych 43 750 zł
Wariant 2 – wycena w wartości rynkowej
3. Faktura rzeczoznawcy za wycenę:
a. kwota netto 5000 zł;
b. kwota VAT 1150 zł;
c. kwota brutto 6150 zł;
4. PK – zaksięgowanie zwiększenia wartości nieruchomości o 300 000 zł.
Prezentacja w bilansie
Inwestycje długoterminowe 3 300 000 zł
(3 000 000 zł + 300 000 zł)
Zysk/strata netto 295 000 zł
Prezentacja w Rachunku zysków i strat
Pozostałe przychody operacyjne
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych 300 000 zł
Pozostałe koszty operacyjne
Inne koszty operacyjne 5000 zł
Podstawa prawna
Art. 3 ust. 1 pkt 17, art. 3 ust. 1 pkt 32, art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 ze zm.).