Od 2017 r. wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia Rady 282/2011, doprecyzowująca pojęcie usług związanych z nieruchomościami. Jednak nie ulega wątpliwości, że już obecnie można je stosować pomocniczo jako wskazówkę interpretacyjną.
ikona lupy />
Tomasz Michalik doradca podatkowy i partner w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy / Dziennik Gazeta Prawna
W przypadku usług świadczonych na rzecz podmiotu z innego państwa regułą jest ich opodatkowanie w państwie nabywcy. Przepisy wprowadzają jednak kilka istotnych wyjątków. Jeden z nich dotyczy usług związanych z nieruchomościami. Z art. 28e ustawy o VAT wynika, że miejscem ich świadczenia jest miejsce położenia nieruchomości.
Jakiego rodzaju związek z nieruchomością sprawia, że usługi są opodatkowane zgodnie z tym przepisem szczególnym? Pewną wskazówkę daje sam art. 28e. Wymienia on kilka przykładowych rodzajów usług, które podlegają temu przepisowi, wśród nich usługi pośredników w obrocie nieruchomościami, nadzoru budowlanego, a nawet zakwaterowania. To wraz z dość bogatym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE (m.in. C-155/12 RR Donnelley) oznacza przede wszystkim, że przepis ten dotyczy takich przypadków, w których usługa jest związana z konkretną, indywidualnie określoną nieruchomością, a między świadczeniem a ową indywidualnie określoną nieruchomością istnieje bezpośredni związek.
Tym samym usługi doradcze związane z rynkiem nieruchomości w danym regionie albo usługi projektowe polegające np. na stworzeniu projektu domu, który może być zrealizowany wszędzie, są opodatkowane na zasadach ogólnych.
Znowelizowane rozporządzenie Rady 282/2011 wprowadza zasadę, zgodnie z którą usługi związane z nieruchomościami obejmują jedynie te, które mają „wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością”. W art. 31a zdefiniowano ten związek jako występujący w dwóch przypadkach: pierwszy, gdy usługi wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług, i drugi, gdy usługi te są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę jej prawnego lub fizycznego stanu.
Ponadto rozporządzenie określa przykładową, szeroką listę usług, które spełniają te warunki (m.in. opracowanie planów konkretnego budynku, usługi badania stanu budynku).