Podatek od nieruchomości. Miniściągawka po zmianach

Osoby fizyczne miały czas tylko do 15 marca na zapłatę I raty podatku od nieruchomości lub zapłatę całości zobowiązania za ten rok, jeśli kwota nie przekracza 100 zł. Mogą zapłacić podatek, pod warunkiem że dostały decyzje ustalające wysokość daniny na ten rok od wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. Jeśli organ podatkowy nie doręczył decyzji, to podatnik musi na nią poczekać. Nie może samodzielnie policzyć i zapłacić należności. Firmy z kolei do 15 marca mają czas na zapłatę III raty tej daniny. Zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne powinni zwrócić uwagę na nowe zasady opodatkowania dotyczące np. garaży czy części wspólnych budynków.

Części wspólne budynku

STAWKA

0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – jeśli budynek ma charakter mieszkalny,

22,86 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – jeśli jest to budynek związany z prowadzeniem działalności.

Co nowego

Obowiązuje nowa zasada dotycząca opodatkowania części wspólnych budynków, o ile wyodrębniono w nim lokale. Przykładowo dotyczy to budynków handlowych, takich jak centrum handlowe, oraz budynków mieszkalnych, w których każdy ze współwłaścicieli mieszkania ma również ułamkowy udział w częściach wspólnych budynku. Zgodnie z nową zasadą wynikającą z art. 3 ust. 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.), jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Jak liczyć

Zasady obliczania podatku od części wspólnych wynikają z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Najlepiej ilustrują je przykłady, które opisujemy poniżej oraz w części dotyczącej korytarzy.

Podatek od nieruchomości: Spór o grunty pod liniami i słupami energetycznymi

PRZYKŁAD 1

Więcej do zapłaty

Dwie spółki są współwłaścicielami (po 50 proc.) budynku o pow. 10 tys. mkw. W zeszłym roku wydzieliły w nim dwa lokale po 100 mkw. powierzchni każdy. W efekcie część wspólna wyniosła 9800 mkw. W mieście obowiązywały maksymalne stawki podatku.

Upraszczając nieco rozliczenie (nie bierzemy pod uwagę np. powierzchni klatek schodowych) w zeszłym roku, gdy obowiązywały korzystniejsze zasady opodatkowania części wspólnych, podatnicy zapłacili:

– podatek od własnego lokalu (o powierzchni 100 mkw.) – 2313 zł (23,13 zł/mkw. x 100 mkw.) oraz

– podatek od 1/100 części wspólnych budynku (9800 mkw. x 0,01 = 98 mkw.), czyli 2266,74 zł (23,13 zł/mkw. x 98 mkw.).

W sumie każdy ze współwłaścicieli zapłacił po 4579,74 zł podatku (2313 zł + 2266,74 zł).

W tym roku, po wprowadzeniu nowych zasad, podatnicy muszą zapłacić (uwzględniając zmiany stawek maksymalnych):

– podatek od własnego lokalu (o powierzchni 100 mkw.) – 2286 zł oraz

– podatek od 50 proc. części wspólnej budynku (9800 mkw. : 2 = 4900 mkw. x 22,86 zł), czyli 112 014 zł podatku.

W sumie każdy ze współwłaścicieli musi zapłacić po 114 300 zł podatku.

PRZYKŁAD 2

Działka pod budynkiem

Pan Włodzimierz mieszka w mieszkaniu o powierzchni 50,5 mkw. Natomiast cały blok ma powierzchnię 30 870,1 mkw. Z kolei powierzchnia wszystkich części wspólnych budynku wynosi 9155,4 mkw. Musimy ją pomniejszyć o powierzchnię klatek schodowych i szybów dźwigowych, która wynosi 1270,5 mkw. W efekcie powierzchnia wspólna do opodatkowania wynosi 7884,9 mkw. Z kolei powierzchnia wszystkich lokali (mieszkań) wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi wynosi 21 714,7 mkw., a powierzchnia działki, na której stoi budynek – 6289 mkw.

W tym roku, chcąc ustalić podatek od części wspólnych, jaki zapłaci pan Włodzimierz, musimy najpierw podzielić powierzchnię wyodrębnionego lokalu (50,5 mkw.) przez powierzchnię wszystkich lokali (mieszkań) wraz z pomieszczeniami przynależnymi (21 714,7 mkw.). W ten sposób otrzymaliśmy proporcję (wyniosła 0,002326). Następnie mnożymy proporcję przez powierzchnię części wspólnych budynku (7884,9 mkw.), aby obliczyć, jaka część wspólna przypada do opodatkowania przez pana Włodzimierza. Wynosi ona 18,34 mkw. (0,002326 x 7884,9 mkw.). Następnie mnożymy ją przez stawkę podatku właściwą dla budynków mieszkalnych (0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej) i otrzymujemy kwotę podatku od części wspólnych, którą musi uiścić pan Włodzimierz. Danina wynosi więc 13,76 zł (18,34 mkw. x 0,75 zł/mkw.).

Nie można zapomnieć o podatku od gruntu. Aby obliczyć część przypadającą na pana Włodzimierza, mnożymy proporcję przez powierzchnię działki pod budynkiem (6289 mkw.). Następnie mnożymy wynik przez stawkę podatku od gruntu (0,47 zł). W efekcie pan Włodzimierz musi zapłacić podatek od działki, który wynosi 6,88 zł.

STAWKA

Klatki schodowe i windy – brak podatku

Korytarze – opodatkowane w zależności od tego, z jakim budynkiem mamy do czynienia – mieszkalnym czy związanym z prowadzeniem działalności.

Co nowego

Nie zmieniły się zasady opodatkowania klatek schodowych i szybów wind. Zarówno przed 1 stycznia 2016 r., jak i od tej daty obowiązuje zasada wynikająca z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nią powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Z definicji wynika wprost, że powierzchni klatek schodowych i szybów windowych nie wlicza się do powierzchni użytkowej, co oznacza, iż nie są one opodatkowane.

Korytarze w budynkach stanowią natomiast części wspólne budynku. W tym zakresie zmieniły się zasady obliczania podatku, co wyjaśnia dr Rafał Dowgier.

Korytarze wliczamy do powierzchni użytkowej

Korytarze są wliczane do powierzchni użytkowej budynku. W tym zakresie, o ile w budynku ustanowiono odrębną własność lokali, od 1 stycznia 2016 r. zmianie uległy zasady ustalania podstawy opodatkowania w zakresie części wspólnych budynku. Takie części stanowią właśnie korytarze, a zasady dotyczące podstawy opodatkowania wynikają z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Wprowadzona zmiana skutkuje wzrostem ułamka, według którego oblicza się udział w części wspólnej budynku (np. korytarzu), co skutkuje zwiększeniem podstawy opodatkowania i w konsekwencji wyższym podatkiem. [przykład 3]

PRZYKŁAD 3

Większy metraż do opodatkowania

W budynku o pow. użytkowej 400 mkw. wydzielono trzy odrębne lokale po 100 mkw. każdy, część wspólna ma powierzchnię użytkową 100 mkw. Do końca 2015 r. każdy z właścicieli płacił za swój lokal (od 100 mkw.) i to się nie zmieniło. Natomiast przy wyliczaniu jego udział w części wspólnej budynku w zeszłym roku odnoszono powierzchnię użytkową lokalu (100 mkw.) do powierzchni użytkowej budynku (400 mkw.). W konsekwencji ułamek ten wynosił 1/4. Każdy z właścicieli płacił więc dodatkowo podatek od 25 mkw. powierzchni wspólnej (1/4 x 100 mkw.).

Aktualnie odnosimy powierzchnię użytkową lokalu (100 mkw.) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich wydzielonych lokali (3 x 100 mkw.). W konsekwencji ten ułamek wynosi 1/3. Zatem do opodatkowania będą dla każdego właściciela lokalu 33 mkw. części wspólnej. Różnica polegająca na wzroście powierzchni do opodatkowania jest więc widoczna. Było 25 mkw., a teraz są 33 mkw.

STAWKA

0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – dla budynków mieszkalnych,

7,68 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – dla budynków pozostałych.

Co nowego

Nowelizacja nie wprowadziła zmian w tym zakresie, choć kwestia ta wciąż budzi wątpliwości.

Jak liczyć

Zmiany w opodatkowaniu garaży wprowadzone 1 stycznia 2016 r. nie objęły garaży w domach jednorodzinnych. W dalszym ciągu garaże znajdujące się w bryle budynku są opodatkowane według stawki właściwej dla budynków lub ich części mieszkalnych. Nie zmieniły się też zasady dotyczące garaży znajdujących się poza bryłą budynku. W takich przypadkach nie ma zastosowania stawka właściwa dla budynków lub ich części mieszkalnych, ale stawka dla budynków lub ich części pozostałych. To znacznie zmienia wysokość opodatkowania. Stawka maksymalna podatku od budynków pozostałych może wynieść maksymalnie 7,68 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Biorąc pod uwagę to, że garaże przy budynkach jednorodzinnych są zwykle większe niż miejsca postojowe w blokach mieszkalnych, różnica w opodatkowaniu będzie znaczna. [przykłady 4 i 5]

PRZYKŁAD 4

Garaż w bryle...

Pan Jan jest właścicielem domu wraz z garażem znajdującym się w bryle budynku. Powierzchnia przeznaczona na garaż wynosi 40 mkw. W efekcie pan Jan zapłaci maksymalnie 30 zł podatku za garaż za 2016 r. (40 mkw. x 0,75 zł/mkw.). Do kwoty tej dojdzie podatek za dom. Jeśli w sumie – za dom, garaż i działkę pod nimi – pan Jan będzie miał do zapłaty kwotę niższą niż 100 zł, podatek będzie musiał uiścić jednorazowo na konto gminy, na której jest położony dom z garażem. Jeśli natomiast kwota do zapłaty będzie wyższa, wtedy pan Jan będzie mógł zapłacić daninę w czterech równych ratach, płatnych do 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada. Kwota do zapłaty musi wynikać z decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalającej wysokość daniny na 2016 r.

PRZYKŁAD 5

...i wolno stojący

Pan Zbigniew jest właścicielem domu, ale pobudował garaż wolno stojący, który nie znajduje się w bryle budynku. Powierzchnia garażu wynosi 40 mkw. Oznacza to, że pan Zbigniew zapłaci maksymalnie 307,20 zł podatku za garaż za 2016 r. (40 mkw. x 7,68 zł/mkw.). Do kwoty tej będzie musiał doliczyć podatek za dom oraz działkę. Ponieważ już sama danina za garaż przekracza 100 zł, pan Zbigniew będzie mógł wybrać, czy płaci daninę jednorazowo, czy w ratach. Kwotę daniny ustali mu wójt, burmistrz lub prezydenta miasta w decyzji na 2016 r.

STAWKA

0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – dla budynków mieszkalnych,

7,68 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej – dla budynków pozostałych.

Co nowego

Od 1 stycznia 2016 r. zmieniła się generalna zasada dotycząca odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli garaży (wynikająca z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Dodatkowo do ustawy wprowadzono zasadę szczególną dotyczącą wyłącznie garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych.

Nowy art. 3 ust. 4 przewiduje, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5. Z kolei z ust. 4a wynika, że zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Art. 6 ust. 11 (dotyczącego składania deklaracji przez współwłaścicieli na zasadach obowiązujących osoby prawne) nie stosuje się.

Zmiana ta oznacza w praktyce, że współwłaściciele miejsc postojowych w garażach zlokalizowanych zwykle w podziemiu budynku mieszkalnego nie będą dostawać decyzji za całą halę garażową i nie będą odpowiadać solidarnie za uiszczenie daniny.

Co ważne, nowa zasada nie dotyczy garaży w innych budynkach niż mieszkalne. Zatem współwłaściciele miejsc postojowych w garażu budynku biurowego (użytkowego) w dalszym ciągu odpowiadają solidarnie za podatek.

Jak liczyć

Wysokość podatku współwłaścicielom garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym będącym osobami fizycznymi ustali wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Powinien on doręczyć takim osobom decyzję. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinien zróżnicować jednak stawki podatku, mimo że decyzje będą dotyczyć współwłaścicieli tego samego garażu. Ważność zachowuje bowiem uchwała NSA z 27 lutego 2012 r. (sygn. akt II FPS 4/11). Zgodnie z nią garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu według stawki dla budynków pozostałych. Oznacza to, że jeśli właściciel posiada dwa akty notarialne – jeden na mieszkanie i drugi na miejsce postojowe, to musi zapłacić podatek od mieszkania według stawki właściwej dla mieszkań (w 2016 r. – maksymalnie 0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej), a podatek od garażu według stawki właściwej dla budynków pozostałych (maksymalnie 7,68 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). Natomiast jeśli mieszkanie i garaż są ujęte w jednym akcie notarialnym, to właściciel musi zapłacić podatek zarówno od mieszkania, jak i od garażu według stawki właściwej dla mieszkań. [przykłady 6 i 7]

Z kolei jeśli współwłaścicielem garażu w budynku mieszkalnym jest osoba prawna (np. spółka z o.o.), to ma ona obowiązek złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości, w której sama policzy wysokość daniny do zapłaty.

PRZYKŁAD 6

Na raty

Pani Jadwiga od 2010 r. jest właścicielką 35-metrowego mieszkania w bloku. W tym roku zdecydowała się na zakup miejsca postojowego (18 mkw.) w garażu podziemnym. Posiada więc dwa akty własności – jeden na mieszkanie, a drugi na garaż w budynku. W mieście obowiązują maksymalne stawki podatku od nieruchomości.

Pani Jadwiga będzie więc musiała zapłacić 26,25 zł podatku za mieszkanie (35 mkw. x 0,75 zł/mkw.) oraz 138,24 zł za garaż (18 mkw. x 7,68 zł/mkw.). Podatek będzie mogła zapłacić w 4 równych ratach.

PRZYKŁAD 7

Jednorazowo

Pan Józef od 2012 r. jest właścicielem 35-metrowego mieszkania w bloku, ale od razu wykupił miejsce postojowe o powierzchni 18 mkw. Posiada więc jeden akt własności – na mieszkanie i garaż w budynku. W mieście obowiązują maksymalne stawki podatku.

Pan Józef będzie więc musiał zapłacić 26,25 zł podatku za mieszkanie (35 mkw. x 0,75 zł/mkw.) oraz 13,5o zł za garaż (18 mkw. x 0,75 zł/mkw.). W sumie podatek za ten rok wyniesie 39,75 zł. Podatek będzie musiał zapłacić jednorazowo, w terminie do 15 marca (zakładamy, że otrzymał odpowiednio wcześniej decyzję ustalającą wysokość podatku).

Stawki pozostały bez zmian

Od 1 stycznia nie uregulowano kwestii właściwej stawki podatku od nieruchomości od garaży stanowiących odrębny przedmiot własności. To zagadnienie wciąż może budzić wątpliwości w praktyce. Spór w tym zakresie rozstrzygnęła uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 27 lutego 2012 r. (sygn. akt II FPS 4/11). NSA uznał wówczas, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym podlega opodatkowaniu według stawki podatku przewidzianej dla budynków pozostałych. Dziesięciokrotnie wyższej aniżeli w przypadku stawki dla budynków mieszkalnych. Tylko garaże, na które podatnik ma jedną księgę wieczystą wraz z mieszkaniem, są objęte stawką właściwą dla budynków mieszkalnych.

W tym przypadku nie doczekaliśmy się zmian od 2016 r.

STAWKA

22,86 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej dla budynków firmowych,

7,68 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku (jeśli została wydana decyzja ostateczna o nakazie rozbiórki lub ostateczna decyzja organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek z użytkowania).

Co nowego

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zlikwidowała pojęcie względów technicznych. Do końca 2015 r. przedsiębiorca, który nie mógł z obiektywnych względów technicznych wykorzystywać nieruchomości do działalności, płacił podatek według niższej stawki właściwej dla budynków pozostałych albo w ogóle nie płacił podatku w przypadku budowli. Od 1 stycznia 2016 r. ustawa przewiduje jeden wyjątek, który pozwala na czasowe obniżenie stawki z właściwej dla działalności na właściwą dla budynków pozostałych, a później na wyzerowanie podatku. Chodzi o sytuację, gdy wobec nieruchomości na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290) odpowiedni organ wydał ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki lub gdy organ nadzoru górniczego wydał ostateczną decyzję, na podstawie której trwale wyłączono budynek z użytkowania. Co ważne, nakaz rozbiórki jest wydawany z urzędu, a nie na wniosek podatnika. Przedsiębiorca może jednak sam zdecydować, że chce budynek znajdujący się w złym stanie wyburzyć. Oczywiście musi wtedy przestrzegać przepisów prawa budowlanego.

Jeśli więc organ nie wyda decyzji nakazującej rozbiórkę, to firma będzie musiała opodatkować budynek według najwyższej stawki właściwej dla działalności gospodarczej.

Jak liczyć

Podatek od nieruchomości firmowych znajdujących się w złym stanie technicznym liczymy tak samo, jak od pozostałych nieruchomości wykorzystywanych w działalności. A zatem za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem firmy uznajemy grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkami wynikającymi z art. 1a ust. 2a (gdy została wydana decyzja ostateczna o rozbiórce lub wyłączeniu budynku z użytkowania). Podstawą opodatkowania jest powierzchnia użytkowa, czyli powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Ponadto powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m należy zaliczać do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę należy pominąć. [przykłady 8, 9 i 10]

PRZYKŁAD 8

Zły stan techniczny

Pan Roman prowadzi firmę w dwóch budynkach. Jeden z nich jest jednak w złym stanie technicznym, a pan Roman nie ma pieniędzy na jego remont. W takim przypadku pan Roman musi płacić podatek od powierzchni użytkowej obu budynków w całości według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

PRZYKŁAD 9

Rozbiórka

Pan Mirosław też ma firmę, a na działalność zajął trzy niewielkie budynki. Wobec jednego z nich organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę (na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego). Oznacza to, że pan Roman zapłaci podatek od budynku objętego tą decyzją według stawki właściwej dla budynków pozostałych. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych taki budynek nie jest już uznawany za nieruchomość związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Po wyburzeniu budynku obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości w ogóle wygaśnie.

PRZYKŁAD 10

Zakaz użytkowania

Pani Monika jest przedsiębiorcą i posiada dwa budynki firmowe. Tyle że w jednym z nich nie można przebywać, nie mówiąc o prowadzeniu działalności gospodarczej. Organ nadzoru budowlanego wydał też decyzję zakazującą użytkowania budynku – na podstawie art. 66 ust. 2 prawa budowlanego. Oznacza to, że pani Monika musi od tego budynku płacić podatek według najwyższej stawki właściwej dla działalności. Na obniżenie stawki pozwala jedynie decyzja wydana na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego.