Sprzedaję mieszkanie i zamierzam kupić kolejne. Jednak nie jestem pewien, czy nowe lokum kupię jeszcze w tym roku, czy później. Czy w takim razie od pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości będę musiał zapłacić podatek – pyta pan Wojciech.
Sprzedając nieruchomość, dostajemy jednorazowo niezły zastrzyk gotówki. By nie oddać z tej kwoty ani złotówki fiskusowi, należy (ale tylko w pewnych okolicznościach) uzyskane środki przeznaczyć na zakup kolejnej nieruchomości. Przepisy regulujące ten obrót są dosyć łaskawe, jednak ich znajomość jest konieczna, aby uchronić się przed opodatkowaniem.
Według ustawy przychodem jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Czyli w 2015 roku, bez żadnych podatkowych konsekwencji można sprzedać mieszkanie nabyte przed końcem 2009 roku. Ten przychód nie będzie interesował fiskusa, nie musimy kwoty transakcji wykazywać w zeznaniu podatkowym ani tłumaczyć się w urzędzie, co zamierzamy zrobić z uzyskanymi pieniędzmi. Oczywiście, o ile transakcja nie miała związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli była zwykłą sprzedażą osoby fizycznej.
Jak opodatkować nabycie lokalu przez jedno z małżonków
Jak opodatkować nabycie lokalu przez jedno z małżonków

Zobacz również
Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu pełnych lat od daty jej nabycia, to zwolnienie z podatku nie jest automatyczne. Faktycznie można się uchronić od zobowiązania wobec fiskusa, o ile środki ze sprzedaży przeznaczy się na zakup kolejnej nieruchomości, ale na to mamy ponad dwa lata. Dokładnie przepis stanowi, że zwolnione od podatku są przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile ten przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Czyli sprzedając w 2015 roku mieszkanie i chcąc uniknąć opodatkowania tego przychodu, do końca 2017 roku powinniśmy kupić inną nieruchomość dla siebie. W ciągu tych dwóch lat kwotę uzyskaną ze sprzedaży wpisuje się do formularza PIT-39. Jest duże prawdopodobieństwo, że po upływie tego okresu urząd poprosi o dokumenty, które potwierdzą nabycie nieruchomości. Kilka lat temu należało jeszcze złożyć oświadczenie, że zamierzamy kupić nową nieruchomość, ale teraz już nie jest to wymagane.
Własne cele mieszkaniowe to nie tylko nieruchomość w miejscu obecnego zamieszkania. Żeby uniknąć podatku, można kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe, grunt pod budowę domu, można te środki wydać także na remont i adaptację innego własnego mieszkania.
Podatnik nie może odpowiadać za niedostarczenie przesyłki do urzędu skarbowego
Podatnik nie może odpowiadać za niedostarczenie przesyłki do urzędu skarbowego

Zobacz również
Wolno także nabyć nieruchomość poza granicami kraju, o ile będzie to na terenie Unii Europejskiej, w granicach Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub na terenie Konfederacji Szwajcarskiej.
Jeśli jednak podatnik zmieni plany i nie kupi nowej nieruchomości albo nowy dom będzie tańszy niż dochód ze sprzedaży poprzedniego lub też nie zmieści się w tych wymaganych dwóch latach, to zapłaci podatek w wysokości 19 proc. plus ewentualne odsetki.

OPINIA EKSPERTA

Maciej Kijas, adwokat

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. w stosunku do odpłatnego zbycia nieruchomości nie zawierają wymogu składania odrębnego oświadczenia, iż uzyskany przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Zwolnienie wynikające z ww. ustawy jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są: wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia przed upływem terminu dwuletniego na cele mieszkaniowe. Spełnienie tych warunków łącznie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Zatem niezłożenie deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, nie powoduje utraty prawa do skorzystania ze zwolnienia, jeśli wydatkowano przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe przed upływem terminu dwuletniego.
Przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczony na cele mieszkaniowe przed upływem terminu dwuletniego jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Niezłożenie PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, nie powoduje utraty prawa do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, może skutkować natomiast konsekwencjami karnoskarbowymi (art. 54 kodeksu karnego skarbowego). W sytuacji, gdy urząd skarbowy ma już udokumentowaną wiedzę, iż podatnik nie złożył w terminie odpowiedniej deklaracji podatkowej, skorzystanie z czynnego żalu jest bezskuteczne (art. 16 par. 5 kodeksu karnego skarbowego).
Podstawa prawna
Art. 3, art. 10, art. 21 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o podatku dochodowym (Dz.U. z 2012 r. poz. 361).