Subskrybuj nas na Youtube
Pani Janina jest właścicielką domu nad morzem. Od maja do września wynajmuje go w całości letnikom, a w grudniu przyjeżdżającym na wypoczynek świąteczny. Co więcej, kupiła w tym roku również apartament, który również zamierza wynajmować. Wynajęła go pośrednikowi, który szuka chętnych, sprząta w mieszkaniu, przekazuje klucze i rozlicza się z nimi. Z umowy z pośrednikiem wynika, że przekazuje on większość wynagrodzenia od turystów pani Janinie – właścicielce. Sam też zarabia – dostaje jego część. Jeśli nie znajdzie turystów, nie zarabia nikt. W związku z nieruchomościami kobieta zastanawia się, według jakich stawek musi zapłacić podatek od nich, i czy prawidłowo rozliczała dotychczas daninę od domu. Nie wie, czy nie powinna jej przerzucać na najemców, czy też ona – jako właścicielka – musi ją uiścić. Nie jest też pewna, czy od apartamentu musi płacić podatek za cały rok według najwyższej stawki, czy też jedynie za okres faktycznego wynajmu
Zasady opodatkowania i rozliczania podatku od nieruchomości od domu i apartamentu są zbliżone. W praktyce jednak wystąpią pewne różnice dotyczące obowiązków podatkowych od obu nieruchomości.
Zacznijmy od domu. Pani Janina musi zapłacić podatek od nieruchomości według stawek mieszkalnych od części, która nie jest zajęta na działalność oraz według stawek właściwych dla działalności gospodarczej – od wynajmowanej. Zgodnie z definicją zapisaną w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to te będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Innymi słowy, zasadą jest, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę oznacza obowiązek zapłaty podatku według stawki właściwej dla działalności gospodarczej. Od tej zasady są jednak wyjątki. Jeden z nich dotyczy sytuacji pani Janiny. Zgodnie z nim opodatkowane najwyższą stawką daniny od nieruchomości są jedynie budynki mieszkalne lub ich części zajęte na działalność. Jaka jest różnica między „związaniem” z działalnością a „zajęciem” na działalność? Budynki są wtedy zajęte na działalność, jeśli wykluczona jest ich inna funkcja. Jeśli np. pani Janina mieszka w pokoju i jednocześnie prowadzi w nim działalność, to oznacza, że nie jest on zajęty na działalność. A zatem tylko pokoje faktycznie zajęte pod wynajem są objęte stawką właściwą dla działalności gospodarczej i obowiązuje ona tylko w miesiącach faktycznego wynajmu. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a zwłaszcza zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym nastąpiło to zdarzenie.
Skoro więc nasza czytelniczka wynajmuje dom od maja do września oraz w grudniu, to powinna w tych okresach płacić podatek od nieruchomości według stawki właściwej dla działalności gospodarczej. W pozostałym czasie, nawet jeśli stoi w pusty i niewykorzystany do celów mieszkalnych, to i tak podlega opodatkowaniu według stawki mieszkalnej.
Co więcej, pani Janina powinna składać wójtowi gminy lub burmistrzowi lub prezydentowi miasta informację na podatek od nieruchomości za każdym razem, gdy zmienia sposób wykorzystania domu. Z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym nastąpiła zmiana. Z kolei art. 6 ust. 6 stanowi, że osoby fizyczne mają obowiązek złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3. Pani Janina ma również wątpliwości dotyczące tego, czy powinna sama rozliczać podatek od domu, czy też przerzucać na najemców. Niestety, ten obowiązek spoczywa na niej. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne będące m.in. właścicielami nieruchomości. Może się jednak umówić z najemcami, że będą płacić czynsz najmu powiększony o kwotę podatku, ale i tak to czytelniczka musi składać informacje na podatek od nieruchomości do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i uiszczać daninę – jednorazowo (jeśli kwota podatku nie przekroczy 100 zł za rok) lub w czterech równych ratach, do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli natomiast chodzi o apartament, to wyjaśnijmy najpierw, że podatek od nieruchomości jest podatkiem rocznym, a więc niezależnie od tego, czy będzie on wynajmowany, czy nie, właściciel musi płacić daninę za cały rok. Korzystna interpretacja jest możliwa w kwestii stawki daniny – jest to identyczna sytuacja jak z domem. Zgodnie bowiem z przepisami, budynki mieszkalne lub ich części są opodatkowane najwyższą stawką, właściwą dla działalności gospodarczej, jedynie gdy są na nią zajęte. Wprawdzie w praktyce w takich sytuacjach, w jakiej znajduje się pani Janina, część gmin domaga się podatku za cały rok, według stawki właściwej dla działalności, argumentując, że bez względu na rezultat działalności najem pośrednikowi oznacza zajęcie na nią. Większość ekspertów przyznaje jednak, że taka restrykcyjna interpretacja nie ma podstaw w przepisach.
Podstawa prawna
Art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 3 ust. 1, art. 5 ust. 1 pkt 2 pkt b), art. 6 ust. 2, 3, 6 i 7 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716).
/>
