Subskrybuj nas na Youtube
Pan Jakub, mąż i ojciec dwójki dzieci, mieszkaniec Poznania, zastanawia się nad zakupem działki z altaną. Upatrzył z żoną dwie działki, o powierzchni ok. 400 mkw. z domkami o powierzchni użytkowej wynoszącej ok. 25 mkw. Jedna jest położona na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, na którym swoją działkę mają przyjaciele pana Jakuba, a druga w pięknym otoczeniu lasu. Zaletą tej drugiej jest, że w okresie letnim można w altanie otworzyć mały sklep. – Zastanawiam się, czy trzeba zapłacić podatki od nieruchomości od tych działek i domków, a jeśli tak, to jakie. Słyszałem, że w tym roku zostały wprowadzone jakieś zmiany w opodatkowaniu – pyta pan Jakub.
Każda z działek, o które pyta podatnik, będzie odmiennie opodatkowana. Zmiany, o których słyszał pan Jakub, dotyczą wyłącznie altan położonych na działkach na terenie rodzinnych ogrodów działkowych i obowiązują od 30 kwietnia tego roku. Chodzi o nowelizację prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw, której celem było doprecyzowanie przepisów dotyczących m.in. procesu budowlanego i opodatkowania altan.
Przed nowelizacją wszyscy przyjmowali, że budowa domku o powierzchni nieprzekraczającej 25 mkw. (czyli altany) na terenie rodzinnych ogrodów działkowych położonych w mieście lub o powierzchni 35 mkw. jeśli ogród był poza miastem, nie wymaga pozwolenia na budowę. Ponadto taka altana była zwolniona z podatku od nieruchomości.
Zamieszanie wprowadził wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., w którym sąd wskazał, że nie ma w przepisach definicji pojęcia „altana”. Uznał więc, że trzeba zastosować definicję językową pojęcia „altana”. To oznacza – wyjaśnił NSA – że należy przez nią rozumieć budowlę o lekkiej konstrukcji, często ażurową, stawianą w ogrodzie, przeznaczoną do wypoczynku i ochrony przed słońcem i deszczem. Taka definicja oznaczała, że domek letniskowy nie może być altaną, co miało swoje skutki. Mimo że domek nie przekraczał powierzchni wskazanej w przepisach (25 lub 35 mkw.), to NSA nakazał jego rozbiórkę, ponieważ nie była to lekka ani ażurowa konstrukcja.
Po wyroku NSA blady strach padł na 900 tys. właścicieli altan położonych na terenach rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Ustawodawca postanowił więc doprecyzować przepisy w taki sposób, aby było jasne, że domki letniskowe na działkach należy traktować jak altany, z wszystkimi konsekwencjami. W praktyce chodziło o ochronę właścicieli altan przed decyzjami o rozbiórce. Nowelizacja obowiązująca od 30 kwietnia doprowadziła do tego, że chcąc pobudować altanę działkową, czyli w praktyce budynek na działce położonej na terenie ROD, nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę, a ponadto taki domek jest zwolniony z podatku od nieruchomości. Przewiduje się też umorzenie postępowań dotyczących rozbiórki altan, o ile przed jej wprowadzeniem takie postępowania zostały wszczęte.
Nowelizacja wprowadziła też definicję altany. Zgodnie z art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2014 r. poz. 40) jest nią wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 mkw. oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 mkw. Co więcej, ustawa przewiduje, że na działkach na terenie ROD nie może być większych domków.
Jednocześnie doprecyzowano, że zwolnione z podatku są położone na terenie rodzinnego ogrodu działkowego: grunty, altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw. oraz budynki stanowiące infrastrukturę ogrodową, w rozumieniu ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Oznacza to, że pan Jakub nie zapłaci podatku od nieruchomości, jeśli zdecyduje się na zakup działki położonej na terenie rodzinnego ogrodu działkowego. Daniny nie będzie musiał płacić ani od działki, ani od domku, bo jego powierzchnia nie przekracza 35 mkw. (zakładam, że jego wysokość również spełnia wymogi ustawowe). Będzie jednak musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od nabycia nieruchomości. Akt notarialny trzeba podpisać u notariusza, który pobierze podatek oraz opłatę za sporządzenie aktu.
Zupełnie inna sytuacja dotyczy drugiej działki, położonej w lesie. Skoro nie jest to nieruchomość położona na terenie ROD, to będzie ona opodatkowana. Daninę na rzecz wójta (on jest organem podatkowym do celów podatku od nieruchomości) trzeba będzie zapłacić od powierzchni działki oraz od powierzchni użytkowej altany. W każdej gminie obowiązują inne stawki podatku od nieruchomości. Wystarczy je sprawdzić na stronie internetowej gminy, na której terenie znajduje się działka, lub w urzędzie gminy. Wysokość stawek podatkowych nie może jednak przekraczać limitów ustalanych co roku przez ministra finansów. W tym roku stawka maksymalna od tzw. gruntów pozostałych (do nich należy zaliczyć działkę, którą miałby nabyć pan Jakub) wynosi 0,47 zł za 1 mkw. powierzchni, a od budynków pozostałych – 7,77 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Nietrudno policzyć, że za grunt o powierzchni 400 mkw. trzeba zapłacić 188 zł podatku rocznie, a za budynek 194,25 zł.
Jeśli jednak pan Jakub zdecydowałby się założyć sklep w altanie, to działka i altana byłyby opodatkowane wyższymi stawkami, właściwymi dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Bez względu na to, którą działkę kupi pan Jakub, musi on pamiętać o złożeniu wójtowi gminy w terminie 14 dni od nabycia informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Wzór formularza do wypełnienia można ściągnąć ze strony internetowej gminy lub pobrać w urzędzie gminy.
Co więcej, jeśli podatnik zdecyduje się na zakup drugiej działki, zlokalizowanej poza ROD, będzie również musiał udać się do notariusza i podpisać akt notarialny oraz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od nabycia działki i altany.
Podstawa prawna
Art. 7 ust. 1 pkt 12 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849). Art. 2 pkt 9a ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2014 r. poz. 40). Art. 1 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626). Ustawa z 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 528). Wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1875/12.
