Jeśli współwłaścicielem nieruchomości jest przedsiębiorca, to podatek od nieruchomości płaci według podwyższonej stawki. Nie dotyczy to domów mieszkalnych.
Podatnicy ze wspólnot mieszkaniowych obawiają się, że przedsiębiorcy, którzy wykupią w budynku lokal, spowodują wzrost obciążeń w podatku od nieruchomości. Przeświadczenie to spotęgował jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu (sygn. akt I SA/Op 101/11). Sąd orzekł, że w sytuacji, gdy tylko niektórzy ze współwłaścicieli budynku mają status przedsiębiorcy, jest to okoliczność wystarczająca do zastosowania – w odniesieniu do wszystkich osób – maksymalnej stawki podatku od nieruchomości.
– W naszym budynku są głównie mieszkania, ale ma on charakter mieszkalno-usługowy. Niektórzy mieszkańcy obawiają się, że przedsiębiorca spowoduje podwyższenie opłat – informuje „DGP” jeden z czytelników.
Eksperci twierdzą jednak, że członkowie wspólnot mieszkaniowych nie muszą obawiać się większych podatków.
Wyrok sądu
WSA w Opolu orzekł, że samo posiadanie budynku przez przedsiębiorcę lub osobę prowadzącą działalność gospodarczą, chociażby był on tylko jednym ze współwłaścicieli, przesądza o tym, że budynek jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. W takiej sytuacji trzeba stosować stawki dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym roku stawka maksymalna od budynków firmowych wynosi 21,05 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych to zaledwie 0,67 zł.
Z wyroku wynika też, że najwyższą stawkę podatku należy stosować, gdy współwłaścicielem jest przedsiębiorca, nawet jeśli nie wykorzystuje on budynku do prowadzenia działalności. Nie ma też znaczenia cel nabycia nieruchomości, pochodzenie środków na jej zakup oraz to, czy nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa. Na opodatkowanie nie mają również wpływu umowy zawarte pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, np. między firmą i osobami fizycznymi.
Sąd zwrócił też uwagę, że zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn.zm.), jeżeli nieruchomość jest współwłasnością lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Sąd orzekł więc o obowiązku zapłaty podatku według najwyższych stawek przez osobę fizyczną będącą jedynie współwłaścicielem budynku z przedsiębiorcą.
Wpis do ewidencji przesądza, czy nieruchomość ma charakter mieszkalny
Wyłączenie wspólnot
Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w Grant Thornton uważa, że wyrok WSA w Opolu, choć wydaje się niesprawiedliwy, jest prawidłowy. Wyrok nie ma jednak zastosowania do wspólnot mieszkaniowych. Nie ma znaczenia – dodaje Aleksandra Kasińska, prawnik w kancelarii Ożóg i Wspólnicy – czy lokale mieszkalne w takiej wspólnocie będą wyodrębnione.
W stanie prawnym przed 1 stycznia 2011 r. wyższą stawką (dla budynków firmowych) podatku od nieruchomości objęte były jedynie budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyłączeniem budynków mieszkalnych i zajmowanych przez nie gruntów. Od 1 stycznia 2011 r. podwyższoną stawkę stosuje się także do budynków mieszkalnych i ich części zajmowanych na działalność gospodarczą.
O tym, czy dana nieruchomość ma charakter mieszkalny, przesądza wpis do ewidencji gruntów i budynków. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej należy przypuszczać, że mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym.
– Samo posiadanie statusu przedsiębiorcy przez jednego z sąsiadów nie powoduje więc obowiązku zastosowania wyższej stawki ani w stosunku do niego, ani w stosunku do pozostałych członków wspólnoty – stwierdza Radosław Teresiak, doradca podatkowy z kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Ekspert dodaje, że również w przypadku, gdy w budynku wyodrębniono własność lokali, nie ma żadnego powodu, by sąsiedzi podatnika zajmującego mieszkanie lub jego część na prowadzenie działalności gospodarczej ponosili z tego powodu jakiekolwiek negatywne konsekwencje w zakresie podatku od nieruchomości.
Innymi słowy, w przypadku budynków mieszkalnych, nawet jeśli w jednym z lokali jest prowadzona działalność, to mieszkańcy zapłacą podatek według niskiej stawki. Jedynie przedsiębiorca od swojego lokalu będzie musiał uiścić podatek według najwyższej stawki, właściwej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności.
Osoba poszkodowana
Grzegorz Symotiuk zwraca jednak uwagę, że wykładnia sądu może rodzić praktyczne problemy. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych organ podatkowy, w przypadku gdy budynek jest współwłasnością kilku podmiotów (np. osób i firm), może ściągnąć podatek od któregokolwiek ze współwłaścicieli. W praktyce organy wykorzystują często te przepisy.
Jak mówi ekspert Grant Thornton, w skrajnych przypadkach może dojść do sytuacji, że w wyniku różnych okoliczności współwłaścicielami jednego budynku o powierzchni kilku tysięcy metrów kwadratowych są jedna osoba fizyczna posiadająca udział np. 1/10000 oraz przedsiębiorca.
– Przy takiej interpretacji, jaką zaprezentował WSA w Opolu, organ podatkowy będzie mógł dochodzić całego podatku od nieruchomości od tej osoby fizycznej – stwierdza ekspert.
Jeżeli jeszcze się okaże, że jest to osoba starsza, schorowana, to niesprawiedliwość społeczna wydaje się dość oczywista. Ekspert uspokaja jednak, że w zdecydowanej większości bloków mieszkalnych taki problem jak omawiany nie wystąpi. Obecnie powszechną praktyką jest, że w budynkach mieszkalnych następuje wyodrębnienie własności lokali.
Problem mogliby jedynie mieć podatnicy mieszkający w budynku sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako niemieszkalny.