Wynajmujący mieszkanie nie zawsze zapłaci podatek jedynie od kwoty czynszu ustalonego najemcy. Zaliczka na poczet uregulowania rachunków może być potraktowana jako przysporzenie majątkowe. Wszystko zależy od zapisów w umowie najmu – wynika ze stanowiska KIS.

Czy przy najmie mieszkania opodatkowaniu podlega wyłącznie kwota czynszu? Czy zaliczki płacone właścicielowi na poczet uregulowania rachunków także stanowią przychód w rozumieniu prawa podatkowego? Takie wątpliwości miała współwłaścicielka mieszkania, która wpływy z tytułu najmu opodatkowała w formie ryczałtu.

Podatniczka pobiera od najemcy 2000 złotych, z czego 400 złotych stanowi zaliczka na opłaty za media tj. prąd czy gaz. W umowie najmu wnioskodawczyni zawarła zapis, który zobowiązuje ją do uiszczenia czynszu administracyjnego i opłat za media. Jak wskazano we wniosku, podatniczka nie jest pośrednikiem między najemcą a uprawnionymi podmiotami. Innymi słowy, sama dokonuje płatności. Zdaniem wnioskodawczyni, opodatkowaniu powinna podlegać jedynie kwota 1600 zł, gdyż jest to, jak wskazała jej „faktyczny dochód”. Z mieszkania korzysta osoba trzecia i to ona eksploatuje nieruchomość z czym związane jest opłacanie czynszu administracyjnego w formie zaliczek – argumentowała.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie podzielił jej stanowiska. Musi zatem zapłacić podatek od pełnej kwoty otrzymywanej od najemcy. Dlaczego?

Podatnik wynajmujący mieszkanie może opodatkować przychody na dwa sposoby. Powszechną formą jest skala podatkowa. Jeśli roczne przychody nie przekraczają 85 528 zł, obowiązuje 18 proc. stawka. Po przekroczeniu progu nadwyżka opodatkowana jest stawką 32 proc. Warto dodać, że wówczas możliwe jest zmniejszenie podstawy opodatkowania poprzez odliczenie kosztów podatkowych i skorzystanie na kwocie wolnej od podatku. Nie mogą tego zrobić ryczałtowcy, choć z drugiej strony, ich zarobki opodatkowane są niższą stawką. Jeśli wpływy z najmu nie przekraczają 100 tys. złotych rocznie, podatników obowiązuje stawka 8, 5 proc. Po przekroczeniu progu nadwyżka opodatkowana jest 12,5 proc. stawką.

Dlaczego zatem zdaniem KIS zaliczka na opłatę rachunków jest przychodem podlegającym opodatkowaniu? Jak uzasadnia organ, określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Kiedy podatnik jest handlowcem? Kłopotliwy VAT od sprzedaży nieruchomości
Kiedy podatnik jest handlowcem? Kłopotliwy VAT od sprzedaży nieruchomości

Zobacz również

„Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca” – informuje KIS.

Jeśli umowa najmu zawierałaby zapis zobowiązujący najemcę do uiszczenia kosztów tj. rachunki za prąd czy gaz, wówczas wynajmujący pełniłby wyłącznie rolę pośrednika. Wtedy nie byłoby mowy o przysporzeniu majątkowym.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, koszty te były wyłączone z osiąganych przez niego przychodów.

Interpretacja indywidualna ws. ryczałtu do najmu mieszkania ( sygn. 0115-KDIT3.4011.112.2019.2.PSZ)