Zakup nieruchomości to zazwyczaj transakcja życia. Z kolei jej sprzedaż może się wiązać z koniecznością zapłaty podatku dochodowego – zależne jest to jednak od tego, jak długo jest się jej właścicielem oraz czy sprzedaż następuje z zyskiem.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej: ustawa o PIT) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a‒c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż nieruchomości nie jest więc już opodatkowana (nie stanowi źródła przychodów). W przypadku wcześniejszego zbycia co do zasady trzeba zapłacić podatek, ale można skorzystać ze zwolnienia podatkowego (ulgi mieszkaniowej), jeżeli w ciągu trzech lat wyda się uzyskane środki na własne potrzeby mieszkaniowe.

O co podatnicy pytają na szkoleniach

Które rozwiązanie będzie lepsze – darowizna mieszkania czy pieniędzy na mieszkanie?

problem Mój syn się żeni. Chcemy z mężem kupić mu mieszkanie. Czy powinniśmy kupić mieszkanie na siebie i mu podarować, czy też lepiej dać mu pieniądze, za które dokona on zakupu? Czy lepiej to zrobić przed ślubem, czy po nim?
odpowiedź W przedstawionej sytuacji zdecydowanie lepiej jest dać pieniądze, za które syn dokona zakupu mieszkania. Moment dokonania darowizny nie ma większego znaczenia.
Zarówno darowizna mieszkania, jak i środków pieniężnych (niezależnie od kwoty) na rzecz dziecka jest wolna od podatku od spadków i darowizn na zasadach określonych w art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 644 ze zm.). Wywołuje jednak odrębne skutki w podatku dochodowym i wymaga innych formalności.
Czynność przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego – zob. art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.; dalej: k.c.). Przy kupnie mieszkania i jego późniejszej darowiźnie oznacza to zatem dwa akty notarialne. O darowiźnie pieniężnej mówi natomiast art. 890 k.c., w myśl którego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego, ale umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. W efekcie wystarczy zrobić przelew na konto syna (jest warunek skorzystania ze zwolnienia od podatku) ze wskazaniem w tytule „darowizna”. Dla celów dowodowych zalecane jest jednak spisanie umowy darowizny (zwykła forma pisemna). Na gruncie PIT ‒ jeżeli syn za otrzymane pieniądze kupi nieruchomość – to wydatkowana kwota na zakup będzie kosztem uzyskania w chwili zbycia tej nieruchomości. Z kolei przy darowiźnie mieszkania kosztem mogą być jedynie nakłady na mieszkanie. Powyższe oznacza, że w przypadku, gdy syn nie sprzeda mieszkania przez pięć lat liczonych od końca roku, w którym stanie się jego właścicielem, rodzaj darowizny nie będzie miał znaczenia – zbycie mieszkania nie będzie opodatkowane. Jeżeli jednak chciałby sprzedać je wcześniej – lepiej byłoby dla niego, gdyby miał koszt zakupu, bo w takim przypadku podatek zapłaciłby co najwyżej od przyrostu wartości mieszkania.
Bez względu na to, czy darowizna zostanie dokonana przed zawarciem związku małżeńskiego, czy po nim, będzie stanowić majątek odrębny, chyba że darczyńca postanowi inaczej. W efekcie mieszkanie będzie stanowić odrębną własność syna (zob. art. 33 pkt 1, 2 i 10 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy; t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682 ze zm.).

Kiedy można zbyć bez podatku odziedziczoną nieruchomość?

problem Moi rodzice kupili prawie 40 lat temu działkę, na której wybudowali dom. Niestety w 2019 r. zginęli w wypadku samochodowym. Ile czasu trzeba czekać, żeby móc sprzedać nieruchomość bez podatku?
odpowiedź Zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2019 r. przepisami (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT) w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku okres, od którego zależy obowiązek zapłaty PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Skoro więc rodzice kupili nieruchomość kilkadziesiąt lat temu, jej sprzedaż przez spadkobiercę będzie wolna od podatku niezależnie od momentu sprzedaży.

W jakim czasie po rozwodzie można sprzedać nieruchomość bez podatku?

problem W wyniku zakończonej sprawy rozwodowej dom w Poznaniu przypadł żonie. Był on kupiony w 2010 r., w trakcie trwania małżeństwa i wspólności majątkowej. W wyniku podziału majątku wspólnego żona stała się jedynym właścicielem nieruchomości. Kiedy może ją sprzedać, żeby nie zapłacić podatku dochodowego?
odpowiedź Żona będzie mogła od razu sprzedać nieruchomość, nie ryzykując konieczności zapłaty podatku dochodowego.
W myśl art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości okres, po upływie którego nie płaci się PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Skoro zatem dom był kupiony w 2010 r., niewątpliwie minęło już pięć lat, a tym samym żona może sprzedać nieruchomość bez podatku.©℗

Co jest kosztem uzyskania w przypadku nieruchomości nabytych w spadku?

problem W 2017 r. mój ojciec kupił nieruchomość. W 2019 r. zmarł i ją odziedziczyłem. Nie jest mi ona potrzebna, więc zamierzam ją sprzedać. Czy będę musiał zapłacić podatek dochodowy?
odpowiedź O tym, czy powstanie konieczność zapłaty podatku, decydować będzie wysokość przychodów i kosztów.
Do końca 2018 r. obowiązywała zasada wyrażona w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, zgodnie z którą za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W efekcie sprzedaż odziedziczonych nieruchomości przed upływem pięciu lat oznaczała konieczność zapłaty podatku niemal od całej wartości nieruchomości.
Sytuacja zmieniła się od 1 stycznia 2019 r. Ustawodawca dodał do powyższego przepisu zapis mówiący, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe rozumie się przy tym spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości. W efekcie nie powstanie obowiązek zapłaty podatku, jeżeli cena sprzedaży nie będzie przekraczać ceny zakupu nieruchomości przez ojca powiększonej o nakłady poniesione przez syna i ciężary spadkowe. W przypadku sprzedaży za wyższą kwotę można skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Czy trzeba być właścicielem nieruchomości, na którą ponosi się nakłady w ramach ulgi mieszkaniowej?

problem W 2019 r. sprzedałem mieszkanie w mieście. Jednocześnie zawarłem umowę najmu domu na wsi z prawem odkupienia domu w ciągu dwóch lat – w przypadku odkupienia czynsz będzie zaliczony na poczet ceny. Czy nakłady na remont domu i czynsz będą uprawniały do ulgi mieszkaniowej?
odpowiedź Jeżeli podatnik w przeciągu dwóch lat dokona zakupu domu, to nakłady poniesione na ten dom będą uprawniały do ulgi mieszkaniowej.
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy wydać przychody ze sprzedaży nieruchomości w terminie trzech lat na własne potrzeby mieszkaniowe. Zgodnie z nowym art. 21 ust. 25a ustawy o PIT wydatki na nabycie nieruchomości uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. Skoro zatem czynsz będzie zaliczony na poczet ceny i dojdzie do nabycia nieruchomości w powyższym terminie, to kwoty zapłaconego czynszu będą uprawniać do ulgi mieszkaniowej.
Z kolei w myśl nowego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 26 ustawy o PIT wydatki na:
a) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
b) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli zostały poniesione w okresie, kiedy podatnik nie był jeszcze właścicielem nieruchomości, ale przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, podatnik nabędzie własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało. W efekcie podatnik będzie mógł rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej także wydatki na remont domu poniesione przed jego nabyciem.
O czym warto pamiętać
!W przypadku darowizny praktycznie nie ma kosztów nabycia, natomiast w przypadku spadku można zaliczyć do kosztów wydatki na nabycie nieruchomości przez spadkodawcę.
! Do okresu, po upływie którego nie powstaje obowiązek opodatkowania sprzedaży nieruchomości, liczy się czas, w którym nieruchomość stanowiła wspólny majątek małżonków.
!W ramach ulgi mieszkaniowej można rozliczać wydatki na nieruchomość, której właścicielem nie jest podatnik, ale pod warunkiem, że podatnik ją nabędzie w terminie trzech lat.
!Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości zalicza się również udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę.