To sedno najnowszych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego. Uzasadniając je, sędzia Paweł Dąbek wyjaśnił, że budowa nieruchomości na gruncie należącym do męża nie może być porównywalna z umowami deweloperskim. Przypomniał, że NSA dopuścił możliwość przeniesienia własności po upływie dwóch lat, ale tylko w tym drugim przypadku. Chodzi o przełomowe wyroki z lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17 oraz II FSK 413/16).

Na własną rękę

Tym razem jednak chodziło o budowę domu własnymi siłami. Spór z fiskusem toczyła podatniczka, która sprzedała poprzednią nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Zasadniczo w takiej sytuacji trzeba zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy), chyba że pieniądze zostaną wydane na własny cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 ustawy o PIT). Są na to dwa lata.
Podatniczka zamierzała skorzystać z tej ulgi. Postanowiła wybudować dom wspólnie z mężem, ale na gruncie należącym wyłącznie do niego.
Uważała, że nie musi nabyć prawa własności gruntu, bo prawo to przysługuje już jej – choć nieformalnie – z racji bycia żoną właściciela. Zapewniała też, że w wybudowanym domu będzie zaspokajała swoje potrzeby mieszkaniowe.
Ewentualnie, gdyby fiskus się z nią nie zgadzał, gotowa była zawrzeć z mężem umowę darowizny lub rozszerzającą wspólność majątkową. Zastrzegła jednak, że nie będzie to możliwe w ciągu dwóch lat, tylko później (ale przed upływem pięciu lat, czyli przed przedawnieniem).
Podatniczka przegrała jednak w sądach obu instancji. Uzasadniając wyrok NSA, sędzia Paweł Dąbek wyjaśnił, że z ustawy o PIT jednoznacznie wynika, iż ulga mieszkaniowa przysługuje wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na budowę własnego budynku (art. 21 ust. 25 lit. d), a więc takiego, który stanowi np. własność lub współwłasność podatnika (art. 21 ust. 26 ustawy o PIT). Sędzia podkreślił, że bez prawa własności zwolnienie jest wykluczone. – Próba wywodzenia tytułu prawnego z samego faktu bycia małżonkiem nie jest wystarczająca – stwierdził sędzia.

Mąż to nie deweloper

NSA odniósł się również do planów podatniczki, by nabyć własność po upływie dwóch lat (przed upływem przedawnienia). Sąd przypomniał orzeczenia, w których zgodził się na takie rozwiązanie, ale tylko – jak podkreślił – w odniesieniu do umów deweloperskich. Sędzia Dąbek podkreślił, że jest to całkiem inna sytuacja. W umowie deweloperskiej wskazany jest bowiem lokal, a jej wykonanie jest zabezpieczone, np. przez wpisanie roszczenia w księgę wieczystą.
– Podatniczce, która buduje budynek na działce męża, nie przysługuje żadne roszczenie do uzyskania tytułu prawnego do tej nieruchomości – wyjaśnił sędzia.
Zauważył też, że gdyby zgodzić się z podatniczką, to mogłoby dojść do sytuacji, w której nigdy nie nabyłaby ona tytułu prawnego do nieruchomości. Zawsze bowiem, nawet w ostatnim dniu pięcioletniego terminu przedawnienia, mogłaby mówić, że zostanie właścicielką. – Kiedy więc organ miałby to zweryfikować – spytał retorycznie sędzia.

orzecznictwo

Wyroki NSA z 12 października 2018 r., sygn. akt II FSK 2908/16, II FSK 2909/16. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia