Fiskus musi oszacować przychód ze sprzedaży mieszkania także wtedy, gdy cena podana w akcie notarialnym jest zdecydowanie wyższa od rynkowej – wynika z wyroku NSA.
Organ podatkowy tłumaczył w tej sprawie, że akt notarialny jest dokumentem urzędowym i że w związku z tym podana w nim cena korzysta z domniemania prawdziwości. Sędzia NSA Zbigniew Romała zwrócił jednak uwagę na to, że fiskus nie sięga po ten argument, gdy podatnik zaniży cenę nieruchomości. Dlaczego więc powołuje się na nią w odwrotnej sytuacji? – pytał sędzia retorycznie.
Spór toczył z fiskusem mężczyzna, który sprzedał byłej żonie 50 proc. udziałów w mieszkaniu. Cena wynikająca z aktu notarialnego była bardzo wysoka – ponad 700 tys. zł. Za taką kwotę można kupić apartament w dobrej dzielnicy, a nie połowę mieszkania w starym budownictwie, na dodatek bez balkonu.
Mężczyzna sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, ale nie martwił się o podatek dochodowy, bo oświadczył, że wyda pieniądze na cel mieszkaniowy.
Po upływie dwóch lat poinformował jednak fiskusa, że wydał na cele mieszkaniowe tylko 200 tys. zł, bo tyle faktycznie wynosiła cena za udziały w mieszkaniu. Reszta pieniędzy – jak przekonywał – była spłatą pożyczki, której udzielił żonie w trakcie trwania małżeństwa, zapłatą za meble i sprzęty pozostawione w mieszkaniu. Twierdził więc, że akt notarialny dotyczył w istocie całościowego rozliczenia pomiędzy małżonkami. Chciał, aby fiskus, jeśli ma wątpliwości, powołał biegłego do wyceny lokalu.
Fiskus nie zamierzał tego robić, tylko trzymał się ceny podanej w akcie notarialnym. Kazał więc zapłacić PIT od pozostałych 500 tys. zł. Wyjaśnił, że akt notarialny jest dokumentem urzędowym i podana w nim cena korzysta z domniemania prawdziwości, tym bardziej że byli małżonkowie sami oświadczyli w nim, iż cena odpowiada wartości rynkowej udziałów w nieruchomości.
Sądy administracyjne uznały jednak, że organ podatkowy powinien zająć się sprawą i jeszcze raz ustalić przychód ze sprzedaży oraz należny PIT. Zarówno WSA w Warszawie, jak i NSA stwierdziły, że art. 19 ust. 4 ustawy o PIT nie działa tylko w jedną stronę – na korzyść fiskusa. Przepis ten mówi, że jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od ceny rynkowej, to organ wzywa do jej zmiany, a w razie braku reakcji sam określa przychód. Sędzia Zbigniew Romała podkreślił, że zasada ta obowiązuje także wtedy, gdy cena podana przez podatników jest wyższa od rynkowej.
ORZECZNICTWO: Wyrok NSA z 9 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3497/15.